L’évolution du marché des bureaux en France et à l’étranger
Résumé
Le marché français de l’immobilier de bureau est resté confiné à la Région parisienne jusqu’à la fin des années soixante. Dans cette période, l’Etat joue un rôle déterminant dans les grands projets urbains, comme celui de la Défense, lancé en 1958, qui devient le premier pôle tertiaire d’Europe. L’émergence des marchés de province coincide avec la naissance d’une politique d’aménagement du territoire (DATAR, politique des métropoles d’équilibre, décentralisation). Depuis 1990, le marché de l’immobilier "se mondialise" et se métropolise, avec l’implantation à Paris et dans les métropoles régionales d’un nombre croissant de filiales de groupes étrangers, et la financiarisation croissante du secteur de l’immobilier de bureau, qui favorise l’entrée des capitaux étrangers (62 % des engagements des investisseurs en 2000).
Malgré la crise depuis 2000, qui avait été précédée d’une période d’euphorie de trois ans, Paris reste le premier marché de bureaux européen, devant Londres.
Lyon, avec notamment le CBD de la Part-Dieu et la rénovation des faubourgs de Gerland et Vaise, est resté longtemps le seul marché significatif de province. Mais l’écart se resserre avec Lille et Marseille, qui ont su tirer parti de l’implantation de nouvelles infrastructures de transport (TGV) pour lancer de grands projets (Euralille, Euroméditerranée).
Les réorganisations actuelles du système économique mondial posent une série de questions sur la géographie future du marché de l’immobilier d’entreprises, avec la croissance des pays émergents, le développement des nouvelles formes d’organisation des entreprises et du travail, les problèmes de sécurité (attentats du 11 septembre 2001), qui pourrait favoriser les petites structures et les régions non métropolitaines.
Until the end of the 1960s the office property market in France was resticted to the Paris region. During this period the state played a major role in large scale urban development projects such as la Défense, launched in 1958, which became Europe's leading centre of tertiary activity. The emergence of office markets in provincial France coincided with the birth of regional policy (creation of the Datar, regional counterbalancing metropolitan centres and decentralisation). Since 1990, the office property market has taken on an increasingly
global and metropolitan character. This is shown by the location at Paris and in the major regional cities of an increasing number of subsidiaries of foreign groups and by the growing speculative interest of the office property market, attracting foreign capital (which accounted for 62 percent of total investments in 2000). Despite the depressed state of the market since 2000, following the euphoria which characterised previous years, Paris remains the leading
European office market ahead of London. Lyon, with in particular the Part-Dieu central business district and renovation programmes in the suburbs of Gerland and Vaise, was for a long time the only significant provincial office centre in France. However, the gap with Lille and Marseille is being reduced, as the two cities have benefited from new transport infrastructures (TGV) to launch major urban development schemes (Eurolille,Euroméditerrannée).
Current restructuring of the world economic system poses a series of questions concerning the future geography of office property markets. This is linked to the growth of emerging countries, the development of new forms of company organisation and working practices and security problems (the attacks of 11th september 2001) which could favour smaller-scale structures and non-metropolitan regions.
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Plan
Texte intégral
"Je ne connais rien de plus imposant que le spectacle offert par la Tamise lorsqu’on remonte le fleuve depuis la mer jusqu’au London Bridge… Tout cela est si grandiose, si énorme qu’on est abasourdi et qu’on reste stupéfait de la grandeur de l’Angleterre avant même de poser le pied sur son sol".
1Ainsi F. Engels laissait-il éclater son admiration pour le cœur de l’économie-monde, en écrivant en 1845 "la situation de la classe laborieuse en Angleterre". Et Jean-Bernard Racine qui rapporte cette citation pour montrer l’ordre et les désordres métropolitains ajoute "Quoi de plus brillant en effet que la ville capitaliste ?" (Racine, 1993, p. 91). Les quartiers d’affaires donnent sans doute les meilleures études de cas d’espaces produits, reflets directs d’un rapport socio-économique de production.
- 1 L’entreprise Jones Lang LaSalle a embauché à Lyon plusieurs étudiants de géographie et (...)
2Entre géographie et aménagement, les études en immobilier d’entreprise servent l’évaluation de la compétitivité des territoires, notamment de la capacité des villes à attirer les investisseurs et promoteurs. Ceux-ci s’avèrent intéressés par les travaux des scientifiques qui acceptent de servir la démarche marchande du marketing territorial. L’équipe RECLUS travaillant avec Roger Brunet avait fait sensation en publiant, à la demande de la Délégation à l’aménagement du territoire et à l’action régionale (DATAR), en 1989, un classement multicritères des grandes villes européennes (de plus de 200 000 habitants), à partir de 16 indicateurs d’influence. Les agents professionnels de l’immobilier de bureaux auraient souhaité une continuité de ces études. La presse en donne parfois pour ses lecteurs des versions très simplifiées. Les entreprises de commercialisation les plus importantes, telle Jones Lang LaSalle, un des leaders mondiaux du conseil en immobilier d’entreprises, peuvent mettre à profit un réseau dense d’implantation d’agences dans le monde entier, sources précieuses d’informations sur les marchés des bureaux dans les grandes métropoles, pour développer des services d’études et de recherche intéressant aussi les géographes1.
3Les lieux d’interface permettent d’enrichir à la fois la recherche et l’action et doivent être aujourd’hui privilégiés pour la progression de la pensée dans la discipline : la géographie oriente l’aménagement et l’aménagement enrichit la géographie. L’immobilier d’entreprise qui met en œuvre acteurs publics et privés, promoteurs et investisseurs, commerciaux et administrateurs de biens, et évidemment tous les utilisateurs, les entreprises et leurs clients, représente certainement un des points de vue les plus riches en la matière. Le géographe et l’universitaire doivent s’efforcer de répondre aux questions simples posées par les professionnels : où investir ? dans quelles villes ? dans quels quartiers ? pour qui et pour quoi faire ? L’appréhension de l’offre paraît plus facile que celle de la demande, sans doute. Une réflexion académique sur les facteurs, les conditions, les processus d’évolution du marché paraît cependant possible. Il convient auparavant de décrire rapidement les mécanismes et les acteurs du marché des bureaux, de sélectionner les indicateurs les plus utiles pour des observations statistiques et comparatives des principales places actives en France, en Europe ou dans le monde.
Les mécanismes et les acteurs du marché des bureaux
4Négligeable en 1965, l’investissement dans la construction de bureaux en France représentait plus de 7 milliards de francs en 1975, la moitié des sommes consacrées aux bâtiments industriels. L’année 2000 a été une année record pour l’investissement tertiaire immobilier avec un montant de près de 58 milliards de francs (48 en 1999). Cette évolution a suivi la conjoncture, mais la part des bureaux (privés et publics) dans l’ensemble des investissements productifs n’a cessé de progresser, révélant au-delà des cycles économiques courts une dynamique à long terme rythmée selon une périodisation structurelle, de caractère historique. Une analyse du passé éclaire les mécanismes présents. Elle révèle notamment une modification des rôles et de la place des acteurs sur le marché.
Une lecture dans le temps
La naissance du marché des bureaux en France
5La constitution de véritables marchés de bureaux dans les principales agglomérations françaises date du début des années 1970. Les mises en chantier concernent des bureaux construits "pour soi", directement financés par les entreprises utilisatrices, et des surfaces banalisées - en blanc - construites par la promotion immobilière pour la commercialisation.
6Le développement des constructions de bureaux répond à des facteurs simples : la croissance du nombre d’emplois dans les bureaux, éventuellement l’élévation de la norme de surface utilisée par chacun, la nécessité de renouveler régulièrement le parc - on parle d’un minimum de 2% par an. Il convient de distinguer emplois de bureaux et emplois de services, les premiers ne représentant qu’une part des seconds : dans l’industrie, on comptait en moyenne, vers 1975, en France, 22% d’emplois de service et 12,5% d’emplois de bureaux (tabl. 1). Cette part s’est sensiblement accrue à partir de 1970, quand on a observé un mouvement de dissociation spatiale des activités de fabrication et de services. Dans le secteur tertiaire même, une diversification des services, une division des activités et des spécialités, a entraîné aussi un accroissement des emplois de bureaux.
7Ces faits ont touché davantage les grandes métropoles, et en particulier la région parisienne où les emplois exercés dans des bureaux comptaient au total pour un tiers de l’emploi, au lieu du quart en moyenne en France. Mais en trente ans, la place des emplois de bureaux s’est partout considérablement élargie pour représenter aujourd’hui près du quart des emplois de l’industrie et les deux tiers du secteur tertiaire. Le parc de bureaux a répondu à cette demande. L’évolution des normes de surface par emploi a joué un rôle beaucoup plus limité. Elle connaît une forte élévation entre 1970 et 1990, puis une réduction. Les surfaces offertes pour chaque emploi de bureau sont plus vastes dans le secteur tertiaire (24 m2 dans la banque, 26 dans les caisses de retraite, 27 dans l’ingénierie) que dans l’industrie (16 m2).
8Ces facteurs simples s’expliquent par la conjonction de phénomènes plus profonds que l’on peut résumer ici par la prédominance à partir de 1970-1975 d’une économie de services, après l’apogée du mode de production industriel qui marquait ce que l’on a appelé les Trente Glorieuses.
Une évolution structurelle maîtrisée
9Une étude de l’évolution du marché des bureaux suggère à la fois une périodisation selon trois étapes et une typologie géographique.
10Jusqu’en 1965-1970, en France, la construction de bureaux neufs restait confinée à la région capitale. À Paris et ailleurs, l’essentiel des transactions concernait des transformations de logements en bureaux dans les immeubles anciens des centres traditionnels des villes. C’est une époque où le secteur tertiaire était encore dominé par une certaine confusion entre services aux particuliers et services aux entreprises et par les corporations des professions dites libérales (notaires, avocats, huissiers), noblesse de robe dont les enseignes marquaient les premiers étages des résidences bourgeoises.
11Avec la création de la DATAR en 1963 et la politique des métropoles d’équilibre (rapport Hautreux - Rochefort), l’orientation des investissements préférentiels définie dans les schémas directeurs des grandes agglomérations publiés vers 1968, les grands travaux qui ont suivi d’abord à Lyon avec le centre directionnel de la Part Dieu, puis à Bordeaux, avec le quartier Meriadeck, marquaient une autre forme de la géographie des bureaux. Cette période essentielle pour les grands chantiers de l’aménagement volontaire du territoire se résume dans un rapport socio-économique de production appelé par les économistes du parti communiste de l’époque "capitalisme (monopoliste) d’État". Mis en œuvre dès 1958, le quartier de la Défense est resté la meilleure illustration de cette alliance planifiée de l’État et des multinationales. Circonscrit par le boulevard circulaire, le quartier d’affaires est aujourd’hui le pôle tertiaire le plus important d’Europe avec 2 500 000 m2 de bureaux sur 150 hectares, plus de 1500 entreprises et 150 000 employés. C’est ce modèle qui a été importé dix ans plus tard en province, en adoptant une taille évidemment réduite et en laissant une place prépondérante aux bureaux de l’administration publique. Celle-ci a joué un rôle moteur dans le succès des réalisations des centres directionnels dans les métropoles régionales.
Tableau 1 : Emplois de bureaux par activité vers 1975
|
France |
Région parisienne |
|
|
Industrie |
12,5% |
31 % |
|
Commerce |
15 |
20 |
|
Transports |
21 |
23 |
|
Services marchands |
26 |
44 |
|
Banque, Assurance |
75 |
85 |
|
Organismes financiers |
||
|
Services non marchands |
41 |
48 |
Source Bureau d’informations et de prévisions économiques
12La réglementation relative à la localisation des activités tertiaires en France a participé dès 1958, mais surtout après 1967 et 1972, à la diffusion d’un marché de bureaux banalisés jusque-là réservé à la capitale dans toutes les métropoles régionales et au delà dans toutes les grandes villes. Ce que l’on appelait décentralisation tertiaire peut être analysée de ce point de vue comme une uniformisation et une généralisation du marché des bureaux à l’ensemble du pays :
13- 1958 création d’une procédure d’agrément préalable pour toutes les constructions en région parisienne d’immeubles privés à usage de bureaux dont la surface de plancher est supérieure à 1 000 m2 ;
14- 1960 institution d’une redevance de 200 F/m2 de bureau, dans une zone comprise à l’intérieur d’un cercle de 20 kilomètres de rayon autour de Paris, c’est-à-dire tout l’ancien département de la Seine, 126 communes de l’ancienne Seine-et-Oise et 7 communes de Seine-et-Marne. Instauration d’une prime visant à favoriser la démolition de surfaces de bureaux en région parisienne ;
15- 1967 régime d’aide à la localisation en province, dans les métropoles d’équilibre et les chefs-lieux de région situés en dehors du Bassin Parisien, de certaines activités tertiaires ; la procédure d’agrément pour construction de bureaux en région parisienne est étendue aux constructions neuves de 500 m2 ;
16- 1972 l’aide à la localisation tertiaire est améliorée et étendue à la majorité du pays.
17Autre étape à partir de 1978, l’internationalisation des entreprises a orienté principalement le marché des bureaux dans les grandes métropoles. En France, les petites et moyennes industries ou entreprises ont multiplié leurs actions à l’étranger avec les encouragements de Raymond Barre, premier ministre, et de la Communauté économique européenne. La progression des exportations implique le développement en chaîne des services liés : études de marché, recherche et développement, dépôt de brevets, veille technologique, collecte d’informations à l’étranger. Les bureaux associés aux bâtiments de production sur les zones d’activités en banlieue se sont ainsi agrandis.
- 2 Cet allègement n’a pas été autant applaudi par les responsables de l’aménagement du (...)
18Depuis 1990, la mondialisation des affaires et du capital, le caractère surtout financier des grandes décisions économiques, se sont traduits par une nouvelle phase de concentrations économiques qui placent les villes de province et la capitale dans un cadre déréglementé (allègement puis suppression de tout agrément en 1986 et 2000).2 "Les entreprises publiques du secteur concurrentiel ou privées, françaises ou étrangères, peuvent désormais s’implanter en plein Paris, à la Défense ou à Pantin sans avoir à en demander la permission au comité de décentralisation ou même à l’informer de leur choix. Cet allègement des démarches administratives, unanimement applaudi, répond à une double préoccupation : redonner de la souplesse aux entreprises et retenir les firmes étrangères" (Les Échos, 14 juin 2001). La naissance de l’Euro en 1999 a coïncidé avec une période de fusions - acquisitions à l’échelle internationale, dans l’assurance, la banque, le pétrole, la chimie, l’automobile, la grande distribution… Dans l’immobilier d’entreprise, les investisseurs étrangers, notamment les fonds de pension américains, allemands, sont devenus des opérateurs essentiels, jusqu’en province, mettant en concurrence toutes les villes européennes. C’est à cette échelle qu’il convient d’apprécier l’efficacité ou non des contraintes des politiques urbaines locales.
Une évolution cyclique de plus en plus aléatoire
19La mondialisation se traduit par des cycles conjoncturels subis à des rythmes rapides. Les années prospères (1986-1990, 1997-2000, 2004 peut-être) succèdent aux années de crise.
20Celles-ci devraient inciter les promoteurs à des études de marché plus rigoureuses, pour adapter leur offre à la demande localisée.
21Les phases de dynamisme se traduisent par une hausse significative du total des surfaces placées et par des demandes portant sur des surfaces unitaires plus importantes, souvent plus de 5 000 m2. Les sociétés cherchent à regrouper leurs différentes unités en un seul lieu. Dans un contexte économique meilleur, elles réembauchent, se restructurent et parfois fusionnent, devenant ainsi demandeuses de très grandes surfaces. Enfin, il convient de signaler en 1997-2000 l’émergence de nouveaux métiers dans les secteurs de l’information et de la communication, tels les centres d’appels téléphoniques, formes d’externalisation des services après-vente des grandes firmes. Les immeubles de bureaux modernes qui répondent au standard international doivent donc offrir de grands plateaux horizontaux.
22En période de médiocre conjoncture, quand les investissements en blanc s’écroulent, les investissements immobiliers peuvent être encore soutenus par les externalisations de patrimoine par les grands groupes français, soucieux de réduire leur niveau d’endettement. Ces actifs sont repris par de grandes banques ou d’autres investisseurs. Ainsi Morgan Stanley a acquis, avec la société des Garages Souterrains et la Foncière des Régions (GSFR) une soixantaine de sièges régionaux d’EDF, soit 500 000 m2 valorisés à 3,5 milliards de francs (en 2001). Recentrés sur leur cœur de métier et leurs outils de production, les grands groupes ne considèrent plus leurs actifs immobiliers comme stratégiques et préfèrent les faire financer par d’autres. Cette déconsolidation permet d’alléger les bilans, de dégager des liquidités et d’améliorer les ratios d’endettement. "On assiste à une énorme 'financiarisation' de l’activité immobilière, relève un directeur du Crédit Foncier de France. L’ancienne logique de valeur d’actif a cédé la place à une approche cash-flow qui a totalement modifié les analyses financières : on part des loyers attendus que l’on tente de sécuriser au moyen de montages plus ou moins complexes" (Les Echos, 20 juin 2001). La procédure est couramment pratiquée, depuis plusieurs décennies, chez les Anglo-Saxons.
Les acteurs du marché des bureaux
23L’immobilier d’entreprise met en jeu 3 niveaux d’intervention : le niveau décisionnel, où les collectivités territoriales jouent un rôle essentiel ; le niveau de financement occupé par les investisseurs et les promoteurs ; le niveau transactionnel enfin, animé par les "commercialisateurs", les acheteurs et usagers des bureaux.
24Depuis la décentralisation de 1982, les municipalités ont élargi leur responsabilité dans la détermination des conditions de constructibilité des zones aménagées. Les acteurs privés de l’immobilier doivent se tenir à l’affût de toutes les informations locales qui peuvent influencer le marché et les prix.
25Les politiques publiques, par exemple, en matière de stationnement ou de circulation, orientent indirectement la localisation des opérations. Les collectivités locales à l’ouest de Paris ont dû s’engager à une répartition équilibrée entre construction de bureaux et de logements. Des conventions dans ce sens ont été signées avec le préfet pour Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Clichy, Levallois-Perret, imposant la construction de 4 m2 de logements pour 1 m2 de bureaux. Les pouvoirs publics s’efforcent d’orienter les implantations de bureaux au nord, dans la Plaine-Saint-Denis et à l’est, à Marne-la-Vallée (Val d’Europe), dans le Val-de-Marne (à Créteil notamment) et le Val-d’Oise. Dans les métropoles régionales, toutes les collectivités sont certes favorables à la création d’emplois de bureaux, mais entre les intentions déclarées et la réalité ou l’efficacité à terme des politiques de développement économique l’analyse pourra souvent mettre en relief des écarts notables. Ainsi la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) doit-elle logiquement contribuer à une concentration des localisations des activités dans les noyaux urbains ; cependant, bien d’autres facteurs favorisent en fait des dynamiques centrifuges.
26Les promoteurs jouent un rôle essentiel dans l’élaboration des projets de constructions d’immeubles de bureaux en blanc (immeubles dont les utilisateurs finaux ne sont pas connus au début des travaux) et d’immeubles banalisés clé en main (pour un investisseur) : ils étudient les meilleures localisations possibles, s’assurent de la maîtrise du foncier, réalisent les études de faisabilité (étude de marché, étude financière, montage juridique), préparent la commercialisation, cherchent des investisseurs.
27Les investisseurs ont pris une place prépondérante, quand les utilisateurs cherchent à se dégager des lourdeurs de la charge immobilière. En 2000, les engagements des investisseurs représentaient en France 27 milliards de francs, quand les promoteurs comptaient pour 16 milliards et les utilisateurs pour 15. Les étrangers tirent désormais le marché ; ils représentaient 62% des engagements des investisseurs, les Américains pour 26%, les Allemands pour 14%, devant les Britanniques. Leurs interventions concernent les opérations de plus grande taille, plus de 10 000 m2. Le marché français intéresse en effet les fonds de pension étrangers, car le rendement locatif des bureaux y est élevé, 7,1% en moyenne, en 2000 (au lieu de 3,9% dans le logement). La concurrence entre les agglomérations françaises ou européennes et entre le centre ou la périphérie de celles-ci est sans doute largement rythmée par ces calculs financiers. L’attractivité internationale des villes s’avère donc déterminante. Une étude du cabinet Ernst & Young compare en ces termes la performance de 13 métropoles européennes entre 1997 et 2001 : sur 2 723 opérations menées par des sociétés internationales, Londres en a accueilli 718 (26%), l’Ile-de-France 362 (13%), Barcelone 11%, Dublin 9% . La France possède le plus fort taux d’investissements directs des pays de la zone euro, dans l’industrie ou les services, mais on doit regretter le manque d’investissements en sièges sociaux ou quartiers généraux.
28Les sociétés de commercialisation de bureaux ont dû suivre étroitement les effets de la mondialisation des marchés. D’une part, leur réussite a impliqué des implantations d’agences à l’étranger, pour mettre à profit le décalage des cycles immobiliers d’un pays à l’autre ; d’autre part, le changement d’échelle induit a entraîné un fort mouvement de concentration économique aux dépens des affaires indépendantes et à l’avantage des intérêts internationaux, surtout américains présents dans le capital de la plupart des sociétés importantes (Bourdais, Brice Robert, Auguste Thouard, Jones Lang LaSalle).
29Les anglo-saxons ont fait évoluer le métier des transactions vers les services, ceux-ci étant rémunérés au départ et non après, ou en plus, des opérations commerciales comme il était habituel en France : la gérance, la gestion d’actifs immobiliers, l’expertise, le conseil aux promoteurs et aux investisseurs pour les aider à développer des immeubles qui correspondent à la demande exprimée sur le marché et à chercher les meilleurs locataires, le conseil aux entreprises utilisatrices, la recherche de terrains, les études pour les collectivités territoriales, accompagnent ainsi de plus en plus le travail des agences commerciales chargées des transactions (achat, vente, location). L’expérience globale de ces sociétés de services immobiliers appelle une grande dimension.
Les principaux marchés de l’immobilier de bureaux en France
30Les professionnels de la commercialisation travaillent à partir d’indicateurs simples : volume des transactions, évolution des valeurs locatives moyennes, taux de vacance des locaux. Un taux de vacance de 3% correspond à la fluidité nécessaire du marché ; au-dessous la pénurie pourrait gêner des implantations ; un niveau supérieur révèle une difficulté de commercialisation, en particulier pour les immeubles de seconde main, les plus difficiles à placer.
31Une comparaison des prix dans l’espace et le temps, révélant les montants qu’accepte de dépenser la demande, met en relief une hiérarchie des agglomérations, et dans les agglomérations des quartiers. Ainsi, les surcoûts acceptés pour Londres par les entreprises utilisatrices rendent compte du niveau de surproductivité attendu par une telle localisation. Les promoteurs suivent particulièrement l’évolution des prix. Jones Lang LaSalle propose un schéma synthétique, mis à jour trimestriellement par ses agences, pour montrer les agglomérations où les loyers sont en baisse, où la baisse est ralentie, là où les loyers sont en hausse et là où la hausse s’affaiblit.
Le marché en Île de France
32La géographie des bureaux confirme la centralisation parisienne des emplois correspondants. Celle-ci n’a pas faibli, malgré l’action de la DATAR, la pression des politiques publiques incitatives ou dissuasives. Les données statistiques rapportées par l’Observatoire de l’immobilier de la région Ile-de-France sont très claires : "Le parc de bureaux dans la région Ile-de-France a progressé de 192% entre 1975 et 2000, pour atteindre à cette dernière date 43,1 millions de mètres carrés, dont 35% dans la capitale, 24,1% dans les Hauts-de-Seine, 8,8% dans les Yvelines, 8,1% en Seine-Saint-Denis, 7% dans le Val-de-Marne, 6,5% dans l’Essonne, 5,8% en Seine-et-Marne et 4,6% dans le Val-d’Oise. Les villes nouvelles qui ont enregistré une croissance de 1085% de leur parc de bureaux en vingt cinq ans, totalisent à présent plus de 4 millions de mètres carrés, soit près de 10% de l’offre"3.
- 3 Les Echos, 6 novembre 2003
33Le volume des transactions du marché en 2000 a dépassé tous les records avec 2,3 millions de m2 de bureaux commercialisés (2 millions en 1999), dont 800 000 m2 de surfaces importantes (supérieures à 5 000 m2). Le taux de vacance s’est réduit de 8,6% en 1998 à 4,6% en 2000, moins de 3% dans Paris intra-muros, preuve d’une demande soutenue permettant le lancement de nouveaux projets, en particulier pour de grandes surfaces de bureaux à louer. Les valeurs locatives moyennes s’envolaient parallèlement : 3 850 f/m2 et par an en décembre 2000 dans le quartier de La Défense, 2000 francs en 1997 ; plus de 5 000 F. dans la capitale même.
34On connaît la suite : déclin des taux de la croissance économique en France, crise des opérateurs téléphoniques, puis attentats du 11 septembre 2001. Le volume des transactions du marché s’est effondré : 1 712 000 m2 de bureaux en 2001, 1 532 000 en 2002. Les stocks de bureaux ne trouvant pas preneurs dans l’année, surfaces de seconde main et immeubles neufs non précommercialisés s’enflent régulièrement : 2 555 000 en 2001, 3 581 000 en 2002. Les utilisateurs demandent à renégocier à la baisse les baux de location. Le taux de vacance en Île-de-France est remonté à 5,8%. Des bureaux sont transformés en logements.
35Malgré ce bilan négatif, qui dépasse cependant le seul cadre local, la position relative de Paris en Europe s’est sensiblement améliorée : premier parc européen de bureaux avec 43,5 millions de m2 fin 2002, devant Londres qui totalise 42 millions ; première place pour le volume des trans-actions. Les valeurs locatives moyennes ont mieux résisté à Paris (-8,2% en 2002), que dans la capitale britannique (-13,4%), en Allemagne (-21,8%) ou à Madrid (-18,1%). La meilleure capacité de résistance du marché de bureaux parisien au ralentissement économique tient à la diversité des activités des locataires et des localisations géographiques offertes. Les secteurs de la banque, de l’assurance, de l’informatique et des télécommunications restent les principaux animateurs du marché. La part des quartiers périphériques, dans la première et deuxième couronne, et au delà, dans la frange du tissu des banlieues et de l’espace périurbain, n’a cessé de progresser, bénéficiant des déplacements des firmes quittant Paris, pour faire des économies et trouver des bâtiments plus faciles à organiser ; après les sièges de grandes sociétés industrielles, ces mouvements concernent aujourd’hui des compagnies d’assurances et des établissements bancaires, le 9ème arrondissement et la cité financière. En 2000, ces départs ont représenté 41% des grandes transactions. La Plaine Saint-Denis, la boucle nord de la Seine et les communes de l’amont, à l’est de la capitale, l’ancienne banlieue rouge où les friches industrielles et les opportunités foncières sont nombreuses, sont transformées par les constructions. La recherche-développement, l’ingénierie, les centres de design prennent possession du plateau de Palaiseau (Danone), du plateau de Vélizy-Villacoublay (Peugeot-Citroën).
36La comparaison des parcs de bureaux, du volume des transactions et des valeurs locatives entre Paris et les métropoles régionales démontre si besoin était la différence extrême des catégories observées, entre la métropole mondiale et les métropoles relais. La différence n’a pas faibli, bien au contraire (tabl. 2).
Tableau 2 : Le marché des bureaux en France
|
Agglomérations |
Offre à un an (mètres carrés) |
Transactions du marché (mètres carrés) |
Valeurs locatives moyennes 2002 euros |
||||||
|
2002 |
2001 |
2002 |
2001 |
||||||
|
Neuf |
2de main |
Total |
Neuf |
2de main |
Total |
||||
|
Paris |
1 177 000 |
2 404 000 |
3 581 000 |
909 000 |
1 646 000 |
2 555 000 |
1 532 000 |
1 700 000 |
824 |
|
Lyon |
74 565 |
125 236 |
199 801 |
76 760 |
95 730 |
172 490 |
158 881 |
180 552 |
191 |
|
Lille |
30 780 |
96 000 |
126 780 |
21 834 |
60 000 |
81 834 |
122 626 |
115 041 |
154 |
|
Marseille-Aix |
104 200 |
81 648 |
185 848 |
38 135 |
93 637 |
131 772 |
121 509 |
119 240 |
152 |
|
Toulouse |
17 077 |
68 923 |
86 000 |
25 738 |
42 441 |
68 179 |
89 375 |
131 129 |
137 |
|
Nantes |
29 921 |
31 704 |
61 625 |
34 574 |
19 706 |
54 280 |
72 567 |
60 185 |
143 |
|
Montpellier |
11 800 |
29 400 |
41 200 |
26 820 |
34 800 |
61 620 |
60 650 |
55 180 |
122 |
|
Bordeaux |
18 077 |
81 196 |
99 273 |
23 536 |
64 356 |
87 892 |
55 971 |
54 908 |
121 |
|
Strasbourg |
32 822 |
72 134 |
104 956 |
34 501 |
55 032 |
89 533 |
54 491 |
68 096 |
145 |
|
Rennes |
25 000 |
32 000 |
57 000 |
44 100 |
45 000 |
46 100 |
130 |
||
|
Grenoble |
58 000 |
47 100 |
115 |
||||||
|
Rouen |
9 720 |
43 729 |
53 449 |
7 774 |
37 550 |
45 324 |
39 127 |
37 253 |
115 |
|
Metz |
14 300 |
22 700 |
37 000 |
14 000 |
21 000 |
35 000 |
32 500 |
30 000 |
113 |
|
Orléans |
8 940 |
15 949 |
24 889 |
8 044 |
16 809 |
24 853 |
22 894 |
19 890 |
126 |
|
Dijon |
18 000 |
20 000 |
38 000 |
18 000 |
16 000 |
34 000 |
19 500 |
24 000 |
103 |
|
Clermont-Ferrand |
10 000 |
10 000 |
20 000 |
11 000 |
15 000 |
26 000 |
15 800 |
17 000 |
104 |
|
Caen |
5 000 |
8 500 |
13 500 |
3 000 |
14 000 |
17 000 |
10 500 |
||