Navigation – Plan du site

La démolition des bureaux en Île-de-France : renouvellement ou flexibilité ?

The demolition of office buildings in the Paris city region: renewal or flexibility?
Isabelle Chesneau
p. 337-348

Résumés

Le passage à une société post-fordiste génère une intensification du renouvellement urbain et de destructions que les opérateurs justifient le plus souvent par l'obsolescence du cadre bâti. L'étude des démolitions du parc immobilier de bureaux dans huit sites tertiaires d'Ile-de-France met en évidence deux grands types significatifs de processus : les démolitions intégrales et les restructurations lourdes. Les rythmes d'utilisation de ces deux formes de démolition contredisent l'hypothèse d'un renouvellement urbain reposant exclusivement sur l'obsolescence des immeubles. Ils montrent au contraire que les opérations de démolition sont fortement dépendantes des caractéristiques des constructions envisagées. Ce processus souligne l'émergence d'une ville de plus en plus flexible.

Haut de page

Texte intégral

Si, entre les maisons, les rues, et les groupes de leurs habitants, il n'y avait qu'une relation tout accidentelle et de courte durée, les hommes pourraient détruire leurs maisons, leur quartier, leur ville, en reconstruire, sur le même emplacement, une autre, suivant un plan différent.

Halbwachs, La mémoire collective, p. 200

1L'observation de l'évolution du système productif francilien a été particulièrement approfondie depuis une quinzaine d'années (Damette, Beckouche, 1990 ; Cohen, 1993). Elle a mis en évidence l'importance de la réorganisation spatiale des activités économiques et montré, dans la période récente, que le processus perdurait et continuait de s'accentuer. Le rythme soutenu des réorganisations spatiales des entreprises semble aujourd'hui exiger de nouvelles formes de "flexibilité spatiale" (géographique et architecturale) - entendues au sens de stratégies d'adaptation permanente des ressources matérielles aux changements socio-économiques.

2Cette flexibilité, presque synonyme de totale réversibilité des choix spatiaux, conduit à s'interroger sur la notion de cycle de vie des édifices. Que ce soit à l'échelle de l'agglomération, du quartier, du bâtiment ou de ses éléments, ce cycle n'est-il pas appelé à se raccourcir afin de mieux correspondre à ce que l'on désigne parfois par le terme de "plasticité" territoriale (Zimmermann, 1998) ?

3Les arguments généralement avancés en faveur d'une augmentation de la flexibilité spatiale renvoient aux questions de compétition économique. Les nouvelles formes de concurrences des marchés conduisent les firmes tertiaires à se débarrasser de tout ce qui peut constituer un obstacle au maintien d'un "écart compétitif". Dans ce sens, la décomposition des grandes entreprises en un réseau de business units de taille réduite correspond à la recherche d'un modèle "d'entreprise maigre", désignée ainsi par analogie à la "production maigre" (lean production). Pour y parvenir, les firmes multiplient les logiques de "désinvestissement", c'est-à-dire se débarrassent, par externalisation, de bon nombre de fonctions n'appartenant pas au métier de base des firmes ou de tout ce qui ne produit pas directement de la valeur (Veltz, 2000).

4Il en va ainsi de l'immobilier comme du reste : "[la filière de production immobilière d'entreprise] assure la fonction immobilière que les entreprises externalisent, comme elles le font de nombreuses autres fonctions dans le cadre d'une disjonction accrue destinée à augmenter la flexibilité." (Malézieux, 1999, p. 246). La quasi totalité des entreprises sont aujourd'hui locataires de leurs lieux de travail et n'hésitent pas à s'émanciper de certaines contraintes territoriales pour bénéficier en retour d'externalités nouvelles.

5L'aspiration à plus de mobilité et de réversibilité ne rend pas pour autant la notion d'ancrage territorial anachronique. Bien au contraire, la recherche d'assurance tend à renforcer la polarisation urbaine qui constitue pour les firmes une garantie contre les effets de lock in spatial (Thomas, 1999). Reconnaître les rapports renouvelés des firmes au territoire, conduit à devoir associer plus fortement la notion d'ancrage à celle de flexibilité. La pérennité d'un tissu productif semble s'évaluer désormais au regard d'une plus grande "plasticité", c'est-à-dire d'une capacité à pouvoir se reconfigurer (Zimmermann, 1998). S'il est aisé sur un plan théorique d'appréhender ce principe, il devient plus problématique de se figurer les conséquences de ces remodelages incessants sur le cadre bâti des villes. La question de la durée de vie des équipements, notamment, devient central : doit-on s'attendre, en raison de l'accroissement de toutes ces formes de flexibilité, à une accélération de la régénération du cadre bâti ? La nouvelle alliance formée entre ancrage et mobilité territoriale n'induit-elle pas une redéfinition de la durée de vie des espaces bâtis ?

  • 1 - On peut d'ailleurs à cet effet constater que le discours sur l'obsolescence tertiaire apparaît dè (...)

6L'hypothèse qui sous-tend ces interrogations repose sur le développement actuel des phénomènes d'obsolescence prématurée des espaces de travail (Chesneau, 2002). Récemment construits à l'échelle de l'histoire urbaine, ces édifices sont cependant rapidement renouvelés. N'est-ce pas en raison d'une aspiration à une ville plus "flexible", c'est-à-dire plus réversible dans sa structure matérielle, qu'il devient possible d'interpréter ce phénomène de dépréciation spatiale ? Le sens généralement attribué à la durabilité architecturale, synonyme de longévité temporelle des édifices, n'est-il pas en train d'évoluer vers des objectifs "d'optimisation" spatiale autres, renvoyant davantage à des processus de transformations et de recyclage permanents des structures, par réaffectation, réhabilitation, démolition-reconstruction… ? La systématisation des démarches d'éviction des temporalités de long terme (innovation, location, mobilité, externalisation…) nécessite aujourd'hui de devoir mieux évaluer leurs effets induits sur l'espace "construit" des villes1.

Source et méthode

7Chercher à mesurer les effets de la plasticité des territoires sur le cadre d'accueil des entreprises dans les villes supposait d'étudier des sites, certes différents, mais ayant connu une tertiarisation de leurs activités suffisamment précoce pour rendre pertinente l'observation de la recomposition du parc depuis une dizaine d'années. Le choix, par conséquent, s'est naturellement porté sur les communes du centre de l'agglomération parisienne (Paris et la première couronne), dont la concentration et la spécialisation tout à fait exceptionnelle des activités tertiaires constituait un terrain d'étude privilégié (Cohen, 1999).

  • 2 - Afin de faciliter l'extraction des données de la base GERCO, le périmètre d'étude parisien suit l (...)

8De plus, la polarisation francilienne des activités tertiaires présentait des situations spatiales contrastées (Damette, Beckouche, 1990 ; Cohen, 1993). Depuis 1975, Paris a connu une extension progressive de son parc de bureaux vers les communes des Hauts-de-Seine, dans le prolongement de son quartier d'affaires. Les transferts de sièges et de firmes tertiaires qui en ont résulté ont profité non seulement à La Défense, mais à l'ensemble des communes du département, qui ont ainsi poursuivi leur désindustrialisation. Depuis plus récemment, le centre d'affaires n'est plus seulement "à cheval sur le périphérique ouest" (Beckouche, Vire, 1998), mais connaît un desserrement concentrique au profit de toutes les communes de première couronne, faisant de cette ceinture l'aire d'accueil privilégiée des déménagements du Quartier Central d'Affaires (QCA). A titre représentatif, les communes de Seine-Saint-Denis, historiquement marquées par l'industrie, mais proches du quartier d'affaires de Paris, profitent des "débordements" de la capitale pour renforcer leur tertiarisation. Ce desserrement ne masque pas pour autant le contraste entre l'ouest et l'est de la région, ce qui rendait une comparaison de la recomposition de ces tissus tertiaires intéressante. Nous avons, dans ce sens, choisi d'étudier le Quartier Central d'Affaires (Triangle d'Or élargi2), une commune de La Défense (Courbevoie), trois communes du quartier des affaires ouest (Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux), une commune de la première périphérie nord (St-Ouen) et deux communes de la première périphérie est (Bagnolet et Montreuil), soit six arrondissements parisiens, quatre communes des Hauts-de-Seine et trois communes de Seine-Saint-Denis.

  • 3 - Cette date a été déterminée en fonction de l'accessibilité aux archives des permis de démolir. Ce (...)

9Au-delà du choix des terrains d'observation, il a été nécessaire de trouver une source d'information permettant d'apprécier la recomposition des tissus productifs. Contrairement au parc de logement, l'immobilier de bureaux est un marché opaque, difficile à appréhender. Les sources y sont hétérogènes, le plus souvent confidentielles ou coûteuses et ne couvrant pas de séries longues. En outre, les indicateurs pertinents pour l'analyse concernaient surtout les données de sortie du parc (changements de destination, restructurations lourdes, démolitions, et dans une moindre mesure, la vacance durable), plus difficiles encore à obtenir que celles concernant les entrées. Pour chacun de ces indicateurs, l'information obtenue était trop partielle pour autoriser l'analyse. C'est la raison pour laquelle il a été nécessaire de constituer une base de données ad hoc sur la démolition de bureaux, à partir d'un dépouillement exhaustif3 des permis de démolir autorisés depuis 1989 dans les communes et arrondissements d'étude. L'intérêt de ce dossier administratif est qu'il concerne tout à la fois la démolition totale et les travaux de rénovation, soit les deux principaux modes de renouvellement du cadre bâti.

  • 4 - GERCO est une application informatique recensant les surfaces de plancher autorisées à la destruc (...)

10La difficulté de ce recensement a été inégale selon les sites. Pour Paris, il a été possible de disposer d'un extrait de la base GERCO4 constituée par les services de la Ville de Paris. Mais pour les départements de première couronne, le recueil des données n'a pu être que manuel. On a ainsi constitué une base comportant 928 opérations de bureaux autorisées à la démolition depuis 1989 jusqu'à 2000 ; 623 d'entre elles sont situées à Paris, 192 dans les quatre communes des Hauts-de-Seine et 113 dans les trois communes de Seine-Saint-Denis.

  • 5 - Le demandeur représente le mandataire des travaux. Il est important de pouvoir le distinguer du p (...)
  • 6 - N'ont été sélectionnés que les dossiers dont la destination était le bureau. Ont cependant été co (...)

11En tant que telle, la base de données a été construite en fonction des renseignements fournis par les formulaires de demande de permis de démolir. Ces dossiers, plus simples et moins détaillés que les permis de construire, comportent cinq rubriques générales procurant des renseignements sur le demandeur5, le terrain et le bâtiment, la surface de plancher démolie du bâtiment concerné (et la surface hors œuvre nette conservée), la nature et l'occupation des locaux à démolir (locaux mixtes, commerce ou artisanat, entrepôts commerciaux, bureaux, locaux industriels, bâtiments agricoles, locaux professionnels sans caractère commercial6) et les motifs de l'opération projetée. Les documents graphiques et photographiques accompagnant le formulaire ont de plus souvent été utiles pour compléter les données manquantes, comme par exemple la date de construction des édifices. Ils ont également rendu possible la localisation précise de chacune de ces opérations dans l'espace communal.

Aperçu général de la démolition tertiaire

  • 7 - La source concernant la démolition totale provient de l'enquête menée sur le terrain. Nous n'avon (...)

12La part de la démolition de bureaux dans la démolition totale7 montre que ce secteur de l'immobilier participe pleinement au processus de régénération urbaine. Elle représente en moyenne entre un quart et un tiers de la régénération urbaine des différents départements étudiés. En Seine-Saint-Denis, la démolition tertiaire représente (en volume) 27% du total des démolitions (dont 29 % à Montreuil), toutes affectations confondues. Dans les Hauts-de-Seine, cette proportion s'élève à 35 % et plus encore dans le nord du département où elle constitue la moitié de la démolition de la ville de Courbevoie (51,2 %) et 40,3 % de celle de Levallois-Perret. À Boulogne et à Issy-les-Moulineaux, la proportion est proche de celle de St-Ouen et de Bagnolet, c'est-à-dire un peu plus du quart de la démolition totale.

Figure 1 : Position géographique des communes de l’échantillon étudié en Ile-de-France

Figure 1 : Position géographique des communes de l’échantillon étudié en Ile-de-France

13La démolition de bureaux représente, dans l'ensemble des unités territoriales observées, presque deux millions de mètres carrés de bureaux (1 836 945 m2) démolis en l'espace d'une dizaine d'années (1989-1999). Dans le même temps, on en a construit trois millions (tabl. 1). Si, théoriquement, le parc récent résulte donc aux deux tiers de régénérations, tout en continuant sa croissance, on distingue dans ce processus de grandes disparités à la fois spatiales et temporelles. Le Triangle d'Or indique un solde de construction-démolition négatif, quand la première couronne maintient un rapport positif, notamment à Saint-Ouen et à Levallois. A ce titre, l'étude de la démolition de bureaux confirme le mouvement de desserrement des activités tertiaires en première couronne depuis onze ans.

14Par ordre d'importance, Paris détient la démolition de bureaux la plus volumineuse, puis les communes des Hauts-de-Seine et loin derrière la Seine-Saint-Denis. Ainsi, le renouvellement en tant que tel est plus intense dans les sites où les activités tertiaires sont les plus polarisées et les plus spécialisées, c'est-à-dire où le foncier est rare. A Paris notamment, l'effet des contraintes réglementaires pèse lourdement sur l'activité de production et induit une régénération soutenue du stock, souvent ancien et appelé à ne plus s'étendre. Cependant, la seule approche par la surface démolie est insuffisante compte tenu de la disparité des parcs. Lorsqu'on calcule la part de la démolition dans le stock de bureaux de chaque commune, on constate que, contrairement à une première approche, les sites présentant un taux de démolition important sont Saint-Ouen, le 9e arrondissement, Issy-les-Moulineaux, le 2e arrondissement, Levallois-Perret, Montreuil et Courbevoie. En d'autres termes, les communes de première couronne, sont davantage représentées dans les actions de renouvellement de leurs parcs tertiaires que Paris. Dès lors, comment comprendre que l'extraordinaire croissance de la construction de bureaux à l'ouest depuis 1975, qui limite aujourd'hui les opportunités de constructions neuves, exige un renouvellement presque aussi important que dans les communes tertiarisées de longue date ou les moins bien loties ? Dans les communes de l'ouest, contrairement à ce que l'on observe en centre ancien, le facteur de l'âge du bâti semble, en effet, ne plus constituer un élément d'arbitrage (tabl. 2).

Tableau 1 : Bilan par sites de 1989 à 1999 des surfaces de bureaux mises en chantier et autorisées à la démolition (en m2 de surface hors œuvre nette)

Tableau 1 : Bilan par sites de 1989 à 1999 des surfaces de bureaux mises en chantier et autorisées à la démolition (en m2 de surface hors œuvre nette)

15A ce titre, dans le département des Hauts-de-Seine, 11 % des demandes de démolition, représentant 26 % des surfaces démolies de 1989 à 1999, touchent des immeubles construits après 1970. Ce ne sont donc plus seulement pour des raisons de vétusté et d'usure que le bâti se renouvelle. Comme le soulignait une étude de la DREIF-ORIE sur le renouvellement du parc en Ile-de-France (1998, p. 37), l'impératif de changement et de modernisation des immeubles conduit à devoir restructurer aussi des immeubles de moins de vingt-cinq ans et parfois plus récents. Par conséquent, la démolition n'est significative qu'au regard des perspectives constructives et de croissance des parcs dans chacune des localisations.

16D'après le tableau 1, on constate dans ce sens, qu'à Paris le parc ne s'étend plus et que 100 % des nouvelles constructions émanent de démolitions préalables (la construction et la démolition sont à part égale dans le stock). Dans les Hauts-de-Seine, le parc s'étend encore : la moitié du parc se construit entre 1989 et 2000 et concourt à hauteur d'un tiers à son extension compte tenu du poids de la démolition (un mètre carré de bureaux sur six provient du renouvellement du parc sur lui-même). En Seine-Saint-Denis, il s'étend également, et la construction 1989-1999 concourt à 44 % à son extension. En outre, si la démolition de bureaux constitue presque un quart du stock du département, il paraît probable qu'elle corresponde davantage à des sorties de parc définitives (changement de destination vers le logement) que dans les Hauts-de-Seine ou à Paris puisque la croissance du parc est alimentée à 80 % par des constructions neuves, non issues d'opération de démolition-reconstruction de bureaux existants. Dans ces communes plus faiblement pourvues en équipements tertiaires, la démolition de bureaux correspondrait moins à un processus de renouvellement qu'à une réorganisation de la répartition des fonctions tertiaires dans l'espace communal : les bureaux "mal situés", en cœur de commune et loin des axes de transport, seraient ainsi transformés en logements et de nouveaux édifices seraient ensuite implantés dans des localisations plus stratégiques, comme en bordure de périphérique. En d'autres termes, dans le contexte francilien, le volume de la démolition tertiaire est à évaluer par rapport au nombre de mètres carrés construits. Plus encore, il s'agit de comparer les rythmes des démolitions, appréciés en fonction du nombre d'autorisations de permis de démolir délivrées, à ceux des mises en chantier, afin de pouvoir appréhender l'attitude d'acteurs plus ou moins activistes ou attentistes vis-à-vis de la conjoncture économique (fig. 2 à 4). Dans cette perspective, il apparaît que le renouvellement des immeubles tertiaires n'est pas un processus lent, régulier qui renvoie à une évolution continue, mais qu'il est fait d'à-coups, d'arrêts et d'accélérations. Ces cycles sont nettement corrélés à ceux des mises en chantier, bien que généralement décalés d'un à deux ans.

Tableau 2 : Surfaces démolies par dates de construction dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis de 1989 à 2000

Tableau 2 : Surfaces démolies par dates de construction dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis de 1989 à 2000
  • 8 - Procédure dérogatoire prévue par le POS de 1989 de la Ville de Paris et étendue par la révision d (...)

17Étant donné le poids de la démolition parisienne dans la base de donnée (67 % des dossiers), la cité d'affaire constitue le point de référence de l'analyse. On observe que le rythme des demandes est assez constant sur la période (entre 50 et 60 dossiers en moyenne par an), alors qu'en volume les amplitudes sont variables : la surface totale démolie est importante jusqu'en 1992, diminue rapidement en 1993 et 1994 et progresse de nouveau jusqu'en 1999. En cela, le volume de la démolition constitue le négatif de celui de la construction, ou plus exactement un phénomène de vases communicants : la courbe de la démolition précède celle de la construction d'environ un an. Cette synchronisation presque parfaite est largement due à la procédure "COS de fait"8, propre à la capitale (indiqué dans les motifs des permis de démolir).

  • 9 - Pour Paris, les données concernant la surface conservée sont absentes de la base GERCO. Néanmoins (...)

18Dans les communes de première couronne, les rapports entre la démolition et la construction sont plus contrastés. Tout d'abord, l'effet d'oscillation des demandes est plus fort et montre que l'action de renouvellement en première couronne subit davantage les effets de la conjoncture économique. Ensuite, on y construit plus qu'on y démolit, contrairement à la capitale où les volumes tendent à s'équilibrer9. Cependant - et faut-il y voir un effet de diffusion du processus parisien ? - à partir de 1997, dans les Hauts-de-Seine, le rapport tend à ressembler à celui du centre d'affaires. En Seine-Saint-Denis, à partir de 1996, la démolition est même supérieure à la construction. La période 1992-1997 étant caractérisée par une vacance importante des immeubles de bureaux, il semble probable que celle-ci vise en partie à résorber l'excédent de surfaces durablement vacantes (Cohen, Corvi, 1996). En d'autres termes, si en début de décennie, la démolition est, en première couronne, consécutive à la construction, son rythme semble avoir changé de nature en cours de période : à partir de 1994, dans les Hauts-de-Seine, les demandes de démolition précèdent les mises en chantier, de même qu'en Seine-Saint-Denis à partir de 1996.

19Faut-il considérer que le mouvement de desserrement des activités tertiaires en Ile-de-France provoque une diffusion du processus de renouvellement ? Si tel est le cas, la dépréciation des immeubles de bureaux serait alors moins une donnée objective (mis à part les cas de grande vétusté) qu'un système finalisant : la demande de renouvellement devient dépendante du contexte général de production (de l'immobilier) et de ses finalités, à savoir le maintien de l'activité. Pour répondre à cette question, il est nécessaire d'analyser plus en détail le contenu même des opérations de démolition.

Typologie de la démolition

20Le recours à la démolition, comme étape du processus de production des espaces tertiaires, renvoie à des types d'intervention divers. On distingue d'une part les démolitions intégrales, donnant lieu à des opérations de démolition-reconstruction et, d'autre part, les démolitions partielles (tabl. 3). Selon la conjoncture économique et immobilière, les interventions sont plus ou moins brutales.

21A cet égard, le couple d'opposition centre-périphérie s'avère moins pertinent (en termes de surfaces démolies) que celui de croissance-récession. Comme le soulignent Vincent Gollain et Alain Sallez (1999), la tendance historique au desserrement des activités à partir de Paris, amorcée depuis le début des années 1980, ressemble davantage aux mouvements d'une respiration (Cohen, 1999) qu'à un état stabilisé. Au gré des cycles de l'économie, alternent dilatation géographique puis contraction, la démolition étant une des conséquences de cette instabilité.

22Les démolitions intégrales

La remise à nu du terrain

23La remise à nu des terrains, la forme la plus radicale de démolition, porte sur moins de la moitié de l'ensemble des demandes de permis de démolir (45 %), mais représente les trois-quarts (75,5 %) des surfaces démolies (1 393 000 m2) et la moitié du foncier recensés dans la base de données (110 hectares).

24Le nombre de demandes de démolition-reconstruction est équivalent dans la cité d'affaires et en banlieue. Mais le poids respectif dans la démolition tertiaire totale de chacun des parcs est plus prononcé en première couronne : 71 % des dossiers des départements du 92 et du 93 (650 000 m2, soit 83 % des surfaces démolies) font état d'une remise à nu des terrains contre seulement un tiers à Paris (743 000 m2, soit 70 % de la surface démolie dans la capitale) . Presque les deux tiers de ces opérations sont réalisées pendant les années 1990 à 1992 et, dans une moindre mesure, pendant les années 1997 à 1998, c'est-à-dire en fin et en début de cycle immobilier.

25Plus significatif ainsi du mode de renouvellement de première couronne, ces interventions correspondent à une substitution du neuf à l'ancien sans conservation de l'existant. En banlieue, 83 % des dossiers portent effectivement sur des édifices construits avant 1950, même si la proportion d'immeubles datant de la seconde moitié du XXe s. n'est pas, de ce fait, totalement négligeable (17 %). Il ne s'agit pas uniquement de bureaux "d'accompagnement" ou mixte : près du quart de la démolition-reconstruction affecte des édifices spécifiquement tertiaires (bureaux purs), souvent de grande taille : un quart des dossiers concernent des surfaces bâties de plus de 2 500 m2. Le rôle des pouvoirs publics dans ce mode de renouvellement est central. Un quart de la superficie démolie intégralement et 10 % du foncier remis à nu sont situés dans un périmètre de ZAC et commandités dans 70 % des cas par l'État ou les collectivités territoriales. La sur-représentation des promoteurs dans cette catégorie confirme par ailleurs le poids particulier du partenariat public-privé dans ce processus de régénération urbaine.

26Lorsque ces opérations se produisent en diffus, on observe à peu près les mêmes caractéristiques, si ce n'est que ces édifices appartiennent plus souvent (pour un tiers d'entre eux) à des entreprises industrielles et commerciales qui, soit cèdent leur patrimoine à des promoteurs et des investisseurs (comme ESSO SAF à La Défense ou la SNCF à Issy-les-Moulineaux), soit s'engagent dans une modernisation radicale de leur espace de travail (comme la société Schneider à Boulogne-Billancourt et Valéo à St-Ouen). En outre, la différence essentielle entre les opérations en diffus et les projets d'aménagement concerté semble tenir à l'enjeu foncier : la taille moyenne d'une parcelle hors ZAC est deux fois et demie plus importante (5 000 m2 en moyenne) que dans le cadre des projets d'aménagement. C'est également dans cette catégorie que la participation des promoteurs (38 % contre 26 % en ZAC) et des SCI (15 %) est la plus importante.

27L'analyse des motifs de la démolition permet par ailleurs de confirmer que ce processus de démolition intégrale est principalement corrélé au dynamisme conjoncturel de la production immobilière. En effet, la majorité des dossiers insiste sur la "mise en valeur des sols", la "mise à disposition des terrains" et les perspectives de "reconstruction" qu'elles offrent. Lorsque les opportunités constructives s'assombrissent, comme ce fut le cas entre 1991 et 1997, les dossiers se font nettement moins nombreux : le mécanisme de régénération s'arrête avec l'éclatement de la bulle et repart avec la reprise de la croissance. La symétrie des motifs et des perspectives de démolition des dossiers de fin de croissance et de ceux de sortie de récession, met en évidence les objectifs de la filière promotion-investissement de créer des opportunités de réalisation de nouveaux programmes. Ceux-ci ne conservent pas systématiquement une destination identique et associent souvent du logement ou changent totalement d'affectation, selon l'emplacement de la parcelle dans la commune.

Le façadisme

28Les dispositions du "COS de fait" du POS de la Ville de Paris ont généré dans la capitale une pratique de la démolition intégrale spécifique : le façadisme. Il représente, en nombre de mètres carrés, presque la moitié de la démolition parisienne (47,4 %), soit 501 500 m2 de surface hors œuvre nette.

29Il correspond à un renouvellement en profondeur du cadre bâti de la cité d'affaires, sans bouleversement du paysage urbain. Les 8e et 9e arrondissements, qui totalisent à eux seuls 71 % des opérations de façadisme étudiées, sont symptomatiques de ces quartiers fortement transformés de l'intérieur, mais qui continuent à conserver en apparence une identité urbaine presque identique. Grâce à ce procédé il a été possible de construire une grande partie des 330 000 m2 de bureaux dans le 9e (et des 220 000 m2 dans le 8e) entre 1989 et 1999 sans modifier l'image de ces quartiers. Parmi les dossiers recensés, on remarque différents types d'opérations de façadisme.

30- Une première technique, la plus fréquente, consiste à camoufler une construction neuve en gardant les apparences de l'ancienne. Le bâtiment est alors entièrement excavé et ses façades étançonnées pendant la reconstruction du nouvel intérieur. Parfois, certains éléments de décoration sont démontés et conservés, puis replacés dans la nouvelle construction ;

31- Une deuxième technique, similaire à la précédente mais moins courante, consiste à conserver la ou les façades pour les déplacer dans le projet final. Dans ce cas de figure, la conservation de la façade se rapproche davantage du pastiche que de la protection d'éléments architecturaux garantissant une valeur identitaire au nouveau projet ou résultant d'une inscription à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

32- La troisième technique est celle qui pose, avec le plus d'acuité, le problème de l'identité urbaine. Certaines opérations s'attachent à démolir plusieurs immeubles d'un même îlot – tout en conservant leurs façades – afin de pouvoir en réunir les parcelles et d'y édifier un immeuble de très grande taille. L'objectif visé n'est plus d'accompagner ponctuellement la modernisation d'un quartier tertiaire, en contournant les craintes qu'engendre l'architecture moderne, mais de transformer le tissu dans ce qu'il a de plus pérenne et de plus stable : le parcellaire. Ce mode de renouvellement permet de construire des immeubles "paquebots" à l'intérieur même de Paris, tout en conservant l'aspect d'un parcellaire ancien et rythmé par des appartenances multiples. Ces démolitions "groupées", destinées à édifier des immeubles de plus de 20 000 m2, ont été préparées très en amont de la reprise de la conjoncture. C'est en pleine récession, pendant les années 1994 et 1995 que ces dossiers sont déposés. Les opérations ont ainsi pu être livrées entre 1998 et 2000 (représentant environ 26 % de la production), c'est-à-dire à un moment où les entreprises, portées par le mouvement des fusions-acquisitions recherchaient de très grandes surfaces.

Figure 2 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 dans le Triangle d’Or

Figure 2 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 dans le Triangle d’Or

Figure 3 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 dans les Hauts-de-Seine (Courbevoie, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux)

Figure 3 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 dans les Hauts-de-Seine (Courbevoie, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux)

Figure 4 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 en Seine-Saint-Denis (Saint-Ouen, Bagnoles et Montreuil-sous-Bois)

Figure 4 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 en Seine-Saint-Denis (Saint-Ouen, Bagnoles et Montreuil-sous-Bois)

33Même lorsqu'il ne renvoie pas à un remembrement parcellaire, ce mode de renouvellement concerne pour moitié des édifices de grande superficie et des parcelles de grande taille (un quart des parcelles sont comprises entre 800 et 1 800 m2 et 18 % font plus de 1 800 m2). Contrairement à ce qui est souvent avancé, la proportion d'immeubles inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques est faible et montre à quel point le façadisme est une pratique répandue et systématiquement envisagée. Dans ce sens, elle touche non pas les immeubles remarquables, mais toute l'architecture ordinaire de la fin du XIXe et du début du XXe siècles.

34Le motif de la vacance est présent dans 21 % des dossiers et se manifeste surtout entre 1991 et 1993. Cette vacance, présentée par presque un quart des pétitionnaires comme une justification de la démolition totale des édifices, exprime la progressive déconnexion qui se produit entre le niveau de loyer demandé et le degré de confort offert par les bailleurs. En d'autres termes, le façadisme témoigne moins du remplacement d'une fraction de parc ancienne et vétuste, ayant besoin d'être modernisée, que de la nécessité d'adapter le niveau des prestations (vaste ensemble immobilier, grands plateaux de travail, climatisation, etc.) à celui des prix exigés dans ce secteur.

35Les opérations de remise à nu des terrains, quelle qu'en soit la modalité, réalisées ou non sur l'initiative des pouvoirs publics, signalent la reconstitution d'un marché du foncier. Ce sont les lieux les plus valorisés et recherchés qui opèrent une transformation de leur structure d'accueil à partir de leur propre dynamisme, à savoir la recherche de modernisation permanente. Ce renouvellement ne touche plus seulement le bâti ancien mais aussi des édifices construits beaucoup plus récemment, dont la taille des parcelles et des ouvrages libèrent de grandes emprises foncières.

Les démolitions partielles : La dépose de façade

36La dépose de façade est l'exact opposé du façadisme. Modéré en termes de surfaces démolies, il a en revanche un impact non négligeable sur le paysage urbain. Plutôt que de détruire un corps entier de bâtiment en en conservant l'allure et l'apparence, le démontage de l'enveloppe (souvent un mur-rideau) tente au contraire de préserver la structure bâtie et de remodeler l'aspect extérieur. Il ne s'agit donc pas d'une logique foncière comme précédemment, mais plutôt d'une recherche d'économie, visant à mettre sur le marché des édifices "anciens" ayant l'air d'être neufs.

Tableau 3 : Répartition du type de démolition par site, en surface et nombre de demandes

Tableau 3 : Répartition du type de démolition par site, en surface et nombre de demandes

37"Faire du neuf avec du vieux", récupérer, recycler, prolonger la vie d'édifices passés de mode… n'est a priori pas l'apanage des promoteurs, constructeurs ou investisseurs (36 % des demandeurs relèvent du secteur des activités immobilières et 26 % de l'investissement) sauf lorsque le marché est en récession. 72 % des permis pour "dépose de façade" sont autorisés entre 1992 et 1997, pendant une période où la prudence recommandait une restriction des dépenses de construction. L'envolée des taux de vacance, à partir de 1992, a incité ainsi les investisseurs et les promoteurs à vouloir "relooker" des édifices ne trouvant plus preneur, tout en investissant des sommes raisonnables : 15 % des dossiers évoquent explicitement des travaux engagés pour cause de vacance.

  • 10 - On emploiera indifféremment les termes de réhabilitation, restructuration, rénovation (lourde ou (...)

38La dépose de façade ne constitue cependant que la partie émergée de l'iceberg des travaux réellement projetés. L'essentiel de ces permis (72 %), en effet, font état de rénovations intérieures, plus ou moins conséquentes. Les deux tiers portent sur des démolitions inférieures à 500 m2 et 21 % sur des surfaces comprises entre 500 et 1 500 m2. Il s'agit principalement de restructurations10 , touchant les circulations verticales (escaliers et ascenseurs), le cloisonnement, les planchers… c'est-à-dire des restructurations d'immeubles jugés inadaptés et insuffisamment modernes.

39Ces rénovations représentent une démolition globale de 115 000 mètres carrés de surface hors œuvre nette de bureau (soit 11 % des surfaces parisiennes démolies), mais sont majoritairement parisiennes. Contrairement au façadisme, le phénomène est plus diffus dans l'espace de la cité d'affaires, même si le 8e arrondissement est au premier rang des demandes (41 %). Par ailleurs, le 9e arrondissement se distingue des autres par une surface démolie plus importante. Ce n'est que depuis 1998-1999 que l'on peut observer un démarrage de ce type de rénovation en première couronne, notamment à Courbevoie et à Boulogne-Billancourt.

Les restructurations lourdes : les démolitions intérieures partielles

40Les restructurations lourdes – ou réhabilitations – sont le dernier groupe d'opération observable parmi les dossiers étudiés. Par définition, il porte sur un volume moindre par rapport aux précédents : il ne représente que 16 % des surfaces démolies. Par ailleurs, on note une assez forte disparité entre les mesures engagées en périphérie et celles prises dans la capitale.

  • 11 - Les Tertiales : 90 000 m2 à construire; le centre tertiaire de l'arsenal : 35 000 m2 de SHON.

41Depuis l'éclatement de la bulle foncière, le Triangle d'Or témoigne d'une intense activité de réhabilitation : 54 % des demandes relèvent de cette catégorie, mais ne concernent que 19 % de la démolition parisienne totale (200 000 m2 environ)11.

42L'objectif de ces interventions est avant tout de procéder à une réhabilitation d'un ou plusieurs édifices existants. La répartition par taille de parcelles de ces interventions indique que toutes les surfaces sont représentées en proportion équivalente, et par suite toutes les tailles d'immeuble aussi. Les motifs des permis signalent des "démolitions partielles" de surfaces de planchers, de liaisons verticales (escaliers et ascenseurs) ou de toitures… Certaines opérations peuvent être plus ambitieuses et procéder à une reprise en sous-œuvre de l'ouvrage afin de créer des niveaux de sous-sols supplémentaires destinés au stationnement ou à l'archivage (9 % des dossiers). Généralement il s'agit d'édifices de 5 à 7 étages, dont un tiers sont des bureaux "purs" (35 %) ou des bureaux accompagnés de commerces (11  %). Contrairement aux autres types de renouvellement, le poids de la filière promotion-investissement est moindre (moitié des pétitionnaires seulement) et l'initiative particulière plus importante. Une fois encore, on peut noter une corrélation entre le mode de renouvellement et le profil du propriétaire : en l'occurrence, la démolition partielle semble davantage concerner des immeubles en copropriété pour lesquels les interventions lourdes, impliquant l'ensemble de la construction, sont moins faciles à coordonner et à envisager.

43La progression rapide et régulière de ce mode d'intervention depuis l'éclatement de la bulle foncière jusqu'en 1999, s'explique par une conjonction de facteurs favorables : les entreprises souhaitant revenir vers des localisations plus centrales bénéficient à partir de 1995 à la fois de la suppression de l'agrément utilisateur et des capitaux qui se concentrent en zone centrale. Étant donné la rareté du foncier dans ces secteurs et la fragilité de la conjoncture, la solution la plus adaptée et la plus prudente est de réhabiliter l'existant, à défaut de pouvoir construire du neuf.

44En première couronne, l'activité de réhabilitation est moins importante qu'à Paris : elle ne concerne que 12,4 % des surfaces démolies (soit 96 528 m2) et porte sur des ensembles de plus grande taille (plus de 2 000 m2). Par ailleurs, en proche périphérie, ce mode de renouvellement ne devient réellement significatif que depuis 1997, date à laquelle les acteurs de la filière promotion-investissement reprennent confiance pour des secteurs situés hors QCA. A ce titre la pratique de remise en état du parc n'est pas comparable d'un département à l'autre : 54 % des demandes de démolition pour réhabilitation émanent des Hauts-de-Seine (essentiellement à Boulogne-Billancourt et Levallois-Perret) et 46 % de Seine-Saint-Denis. On constate, ici encore, que la suppression de l'agrément utilisateur joue davantage en faveur des localisations traditionnelles, rassurantes pour les investisseurs. Pourtant, si l'on réhabilite plus souvent dans le département du 92, on démolit aussi moins de surface que dans le 93. En effet, les réhabilitations des communes des Hauts-de-Seine, portent sur de petites surfaces (la réhabilitation représente 8 % de la démolition des Hauts-de-Seine) et ressemblent aux opérations parisiennes (circulations verticales, stationnement…) alors que celles de Seine-Saint-Denis s'assimilent davantage à des projets de démolition-reconstruction partielle, au sein desquels une partie seulement de l'existant est conservée (plus de la moitié des opérations conservent moins de 1 500 m2). Dans ce département, la réhabilitation se présente comme une pratique de démolition-reconstruction modérée.

45Ce contraste entre l'est et l'ouest de la région, s'explique par la nature des immeubles rénovés. Pour plus des deux tiers d'entre eux, ces immeubles ont été construits avant 1950, 18 % entre 1950 et 1960 et 18 % après 1970. Dans les Hauts-de-Seine, ces édifices sont surtout des immeubles de bureaux purs alors qu'en Seine-Saint-Denis, ce sont plus souvent des bureaux accompagnant l'industrie (39 %). On peut donc en déduire, que la rénovation en périphérie concerne particulièrement de grands établissements industriels, implantés dans ces communes de longue date, parfois totalement reconvertis en immeuble tertiaire, comme dans les Hauts-de-Seine. Les propriétaires profitent de la reprise de la conjoncture pour se défaire d'un patrimoine devenu trop lourd à gérer. A cet effet, on remarque que la représentation d'entreprises industrielles et commerciales parmi les profils de pétitionnaires, notamment en Seine-Saint-Denis (19,4 %) est supérieure à celle des investisseurs. De même, le poids des promoteurs et constructeurs (36 %) est important, comme l'est celui des SCI (13 %) et de l'État (9 %). Le rôle de ce dernier dans ce mode de renouvellement du cadre bâti s'explique par la prise de conscience des pouvoirs publics à partir du milieu des années 1990 de l'importance de la vacance durable dans le parc de la proche périphérie. Deux rapports – celui du Ministère du Logement (1994) et celui du Conseil Économique et Social de la région Ile-de-France (Zeller 1997) – ont mis en avant l'importance d'une intervention forte pour résorber une partie du parc jugée obsolète. Les motifs des permis de démolir sont à cet égard explicites : il s'agit de procéder à des "restructurations complètes" ou à des "changements de destination" pour cause de vacance (dans le 92) et de vétusté (dans le 93).

Vers une ville flexible ?

46L'observation de l'évolution de la démolition pendant la décennie 1990, à travers ses deux principales modalités (démolitions intégrales et restructurations lourdes), montre une importante activité de régénération du parc de bureaux dans la zone centrale de l'Ile-de-France – phénomène qui a pu faire dire à certains observateurs que le marché de l'immobilier de bureaux était désormais un marché de renouvellement. Dans ce sens, on a pu constater que l'intensité (en termes de demandes et de volume) des opérations de démolitions intégrales, pendant cette décennie, infirmait l'opinion selon laquelle le renouvellement du parc "se réalisait essentiellement à travers des opérations de restructuration" (DREIF-ORIE 1998, p. 39). L'activité de restructuration s'est révélée en effet conjoncturelle, marquant surtout une attitude de prudence de la part des acteurs de la production vis-à-vis de la crise immobilière et un moyen d'attendre la reprise de la construction d'immeubles de bureaux. Ainsi, non seulement la démolition-reconstruction constitue la part essentielle de l'activité de renouvellement du parc, mais l'analyse des réhabilitations lourdes a montré, par ailleurs, qu'il ne s'agissait pas à proprement parler d'une politique (décentralisée) "d'entretien" du cadre bâti : ce type d'intervention porte sur un parc de plus en plus récent comme on a pu le voir, notamment, dans les Hauts-de-Seine.

47Si l'étude de la démolition montre que le passage du fordisme au post-fordisme entraîne une nécessaire transformation des conditions d'accueil des activités économiques émergentes dans le tissu urbain, on constate néanmoins que ce sont surtout les effets conjoints de la polarisation des activités tertiaires et de la rareté du foncier qui accentuent l'intensification de ces remaniements. Le processus y est particulièrement prononcé dans le Triangle d'Or et se diffuse progressivement en première périphérie. L'étude des rythmes de la démolition dans les communes de l'échantillon a en particulier montré que la question du renouvellement était fortement assujettie aux perspectives constructives des acteurs de la filière promotion-investissement. Ainsi, le paradoxe du renouvellement des bureaux tel qu'on a pu l'analyser est de révéler que là où il devrait s'imposer avec le plus de force, il y est en fait le moins important. Ce ne sont pas dans les lieux où il y a le plus de désaffectation, où le bâti est le moins adapté et le plus obsolète que l'on trouve le renouvellement le plus intense.

48Dans ce sens, un des premiers enseignements que l'on peut retirer de l'analyse de la démolition de bureaux en Ile-de-France est, précisément, que le renouvellement du parc est relativement déconnecté du facteur de l'âge du bâti. Le fait que les immeubles soient anciens ou récents, voire très récents, ne constitue plus un obstacle à la destruction, quelle qu'elle soit. Ainsi, ce n'est plus la "durabilité" des biens qui détermine le besoin de renouvellement des équipements, mais l'inverse. La dépréciation n'est plus une donnée objective (mis à part les cas de grande vétusté), mais inscrite dans un système finalisant, c'est-à-dire relative aux stratégies que développent les acteurs de la filière de production des espaces de travail (promoteurs, constructeurs, investisseurs…) pour en tirer profit. Il en ressort que les conditions matérielles de la permanence architecturale des espaces tertiaires sont actuellement redéfinies et s'inscrivent désormais dans un processus de transformation continue (Lepetit ; Pumain 1993, p. 135-157). Pour que le cadre d'accueil des entreprises se pérennise, il lui faut désormais connaître de multiples et continuelles variations, c'est-à-dire que les formes bâties soient plus malléables et plus flexibles dans leur durée de vie.

  • 12 - Propos de Georges Constantin (directeur du fond d'épargne à la Caisse des Dépôts et Consignations (...)

49Ainsi, contrairement à ce qu'implique le jeu de l'héritage urbain, le renouvellement des immeubles tertiaires en Ile-de-France est appelé à être soutenu et permanent. Son rythme inhabituel s'explique par la volonté de produire en continu des immeubles toujours plus neufs, plus modernes que ceux antérieurement édifiés. Par suite, la démolition des immeubles de bureaux, ou leur refonte, se conçoit de plus en plus comme faisant partie à part entière d'un processus séquentiel où se succèdent conception, réalisation, réhabilitation, démolition. L'acte de démolition tend dans ce cadre à s'étendre, s'institutionnaliser, se normaliser et se banaliser. Ce phénomène pourrait être qualifié de flexibilisation de la ville dans la mesure où la régénération urbaine vise à rendre les formes matérielles totalement synchrones avec les pratiques qui s'y rapportent. La durabilité des édifices est désormais limitée à la temporalité des besoins. Ce changement de perspective montre que le renouvellement actuel est à entendre comme une forme d'urban reengineering12 , c'est-à-dire comme une stratégie globale de projet urbain renvoyant à un mouvement incessant de construction, de dé-construction puis de reconstruction de l'espace.

Haut de page

Bibliographie

BASTIE, J. (dir.) ; SAUTREUIL, C. ; STEINBER, G J. et JIGAUDON, G. 1978. Démolition et dédensification des bureaux à Paris et en proche banlieue de 1971 à 1976. Paris : AUREG, Université Paris I et IV.

BECKOUCHE, P. ; VIRE, E. 1998. La recomposition du centre économique parisien. In Données Urbaines, tome 2. Paris : Anthropos. Villes, p. 287-296.

BONAMY, J. ; MAY, N. 1994. Services et mutations urbaines questionnements et perspectives. Paris : Anthropos - Economica.

CAHIERS DE L'IAURP. 1970. Le renouvellement du patrimoine immobilier. vol. 19, avril 1970.

CHESNEAU, I. 2002. De l'équilibre anticipé à la coexistence des différences. L'obsolescence des immeubles de bureau. Les Annales de la Recherche Urbaine, septembre 2002, n°92, p. 131-139.

CHESNEAU, I. Les binômes forme architecturale/usage et offre/demande : une analogie ?. In MONNIER, G. (dir.). La demande et l'offre : deux moteurs de la commande architecturale. Paris : Publications de la Sorbonne. (A paraître).

COHEN, J. 1993. La nouvelle division intra-métropolitaine du travail dans le Grand Paris centralité et complémentarité fonctionnelles. In METT Plan Urbain-DATAR-CGP avec le concours de l'Agence d'urbanisme de la communauté urbaine de Lyon. 1993. Métropoles en déséquilibres ?. Paris : Economica, p. 199-219.

COHEN, J. 1999. Recomposition et respiration du territoire. In GOLLAIN, V. ; SALLEZ, A. (dir.). Emploi et territoire en Ile-de-France : prospective. La tour d'Aigue : Éditions de l'Aube, p. 115-134.

COHEN, J. ; CORVI, L. 1996. La dynamique des entreprises dans la Zone Centre de la Seine-Saint-Denis. Paris : CNRS UP1 URA 142 Strates. Rapport pour le Conseil Général de la Seine-Saint-Denis.

DAMETTE, F. ; BECKOUCHE P. et al. 1990. La métropole parisienne : système productif et organisation de l'espace. Paris : GSP-Strates (UP1-CNRS) pour CGP-DATAR-METT Plan Urbain.

DREIF-ORIE ; PEYRONY J. (dir.). 1998. Le renouvellement du parc de bureaux en Ile-de-France. Paris : DREIF ORIE, janvier 1998.

GOLLAIN, V. ; SALLEZ, A. (dir.). 1999. Emploi et territoire en Ile-de-France : prospective. La tour d'Aigue : Éditions de l'Aube. Société et Territoire

HALBWACHS, M. 1997. Mémoires collectives. 2e éd. Paris : Éditions Albin Michel.

HARVEY, D.; SCOTT, A. 1989. La pratique de la géographie humaine : théorie et spécificité dans le passage du fordisme à l'accumulation flexible. Cahiers de Géographie du Québec, vol. 32, n° 87.

Le Monde Initiatives. 2003. Le client est partout. Dossier mai 2003.

LEPETIT, B. ; PUMAIN, D. (coord.). 1993. Temporalités urbaines. Paris : Anthropos. Villes.

MALEZIEUX, J. 1999. Nouvel immobilier d'entreprise et division sociale de l'espace. In FISCHER, A. ; MALÉZIEUX, J. 1999. Industrie et Aménagement. Paris : L'Harmattan. Villes et entreprises. p. 241-257.

MINISTERE DU LOGEMENT (1993-1997). 1994. Rapport du groupe de travail sur l'avenir du parc de bureaux vacants. Rapport au ministre du logement Hervé de Charrette groupe de travail présidé par Darmon J. Paris : Ministère du logement Service de l'information et de la communication.

RONCAYOLO, M. 19993. Métropoles : hier et aujourd'hui. In METT Plan Urbain-DATAR-CGP avec le concours de l'Agence d'urbanisme de la communauté urbaine de Lyon. 1993. Métropoles en déséquilibres ?. Paris : Economica, p. 9-17.

THOMAS, O. 1999. La recherche d'assurance, facteur de polarisation urbaine. Sciences de la Société, Entreprises et territoires, n° 48, octobre 1999, p. 71-89.

Urbanisme. 1999. Le renouvellement urbain. septembre-octobre 1999, n° 308, p. 56-85.

VELTZ, P. 2000, Le nouveau monde industriel. Paris : Gallimard.

ZELLER, N. 1997. Rapport sur l'immobilier d'entreprise et l'aménagement du territoire en Ile-de-France. Tome 1 : les bureaux. Paris : Conseil Économique et Social de la région Ile-de-France Paris.

ZIMMERMANN, J. B. 1998. Nomadisme et ancrage territorial: propositions méthodologiques pour l'analyse des relations firmes-territoires. Revue d'Économie Régionale et Urbaine, n° 2, p. 212-230.

Haut de page

Notes

1 - On peut d'ailleurs à cet effet constater que le discours sur l'obsolescence tertiaire apparaît dès la création de ce parc dans les années 1970. Voir BASTIE, SAUTREUIL, STEINBER et JIGAUDON, 1978. Aujourd'hui, la problématique de l'obsolescence reste inchangée et l'Observatoire de l'immobilier d'Entreprise (ORIE) s'est engagé depuis deux ans dans une réflexion sur le renouvellement du parc de bureaux francilien, considérant comme acquis le rôle du changement économique et social dans le processus d'obsolescence tertiaire.

2 - Afin de faciliter l'extraction des données de la base GERCO, le périmètre d'étude parisien suit le découpage du POS : il concerne la zone UF et le secteur Uaa en leur entier et une partie des secteurs Uha et Uhc. Ce périmètre correspond presque exactement au triangle d'Or élargi (1e, 2e, 8e, 9e, 16e et 17e arrondissements).

3 - Cette date a été déterminée en fonction de l'accessibilité aux archives des permis de démolir. Ce n'est en effet que depuis la fin des années 1980 (suite aux lois de décentralisation administrative) que ces dossiers sont centralisés en mairie et non plus aux archives départementales. Ce changement de procédure dans l'archivage a ainsi permis un accès plus aisé à l'ensemble des dossiers.

4 - GERCO est une application informatique recensant les surfaces de plancher autorisées à la destruction à Paris (anciennement appelée CORFOU).

5 - Le demandeur représente le mandataire des travaux. Il est important de pouvoir le distinguer du propriétaire dans le secteur de l'immobilier d'entreprise dans la mesure où la constitution des tours de table associe généralement des investisseurs, des promoteurs et parfois des entreprises destinataires des locaux.

6 - N'ont été sélectionnés que les dossiers dont la destination était le bureau. Ont cependant été conservés les immeubles d'affectation mixte, telles que bureau et industrie, bureau et commerce, etc.

7 - La source concernant la démolition totale provient de l'enquête menée sur le terrain. Nous n'avons pas obtenu le renseignement équivalent pour la ville de Paris.

8 - Procédure dérogatoire prévue par le POS de 1989 de la Ville de Paris et étendue par la révision de 1994, à l'article 14.1.3. Elle permet de reconstruire une surface de plancher limitée à la surface initiale existant sur le terrain, même si celle-ci dépasse le COS de la zone concernée.

9 - Pour Paris, les données concernant la surface conservée sont absentes de la base GERCO. Néanmoins il a été possible d'évaluer la nature de la démolition à partir d'une analyse des motifs de la démolition, indiquant s'il s'agissait de démolition totale, partielle, de façadisme, etc.

10 - On emploiera indifféremment les termes de réhabilitation, restructuration, rénovation (lourde ou légère), remise en état dans les lignes qui suivent. En effet, chaque pétitionnaire de permis de démolir emploie ces termes sans que cela recouvre nécessairement une définition précise et partagée par tous.

11 - Les Tertiales : 90 000 m2 à construire; le centre tertiaire de l'arsenal : 35 000 m2 de SHON.

12 - Propos de Georges Constantin (directeur du fond d'épargne à la Caisse des Dépôts et Consignations) et Pierre-René Lemas (directeur général de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction au Ministère de l'Équipement) cités par PAQUOT, T. 1998. Le renouvellement urbain. Urbanisme, septembre-octobre 1998, n° 308, p. 57.

Haut de page

Table des illustrations

Titre Figure 1 : Position géographique des communes de l’échantillon étudié en Ile-de-France
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/398/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 48k
Titre Tableau 1 : Bilan par sites de 1989 à 1999 des surfaces de bureaux mises en chantier et autorisées à la démolition (en m2 de surface hors œuvre nette)
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/398/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 48k
Titre Tableau 2 : Surfaces démolies par dates de construction dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis de 1989 à 2000
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/398/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 24k
Titre Figure 2 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 dans le Triangle d’Or
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/398/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 12k
Titre Figure 3 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 dans les Hauts-de-Seine (Courbevoie, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux)
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/398/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 12k
Titre Figure 4 : Comparaison de la démolition et de la construction de bureaux de 1989 à 1999 en Seine-Saint-Denis (Saint-Ouen, Bagnoles et Montreuil-sous-Bois)
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/398/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 12k
Titre Tableau 3 : Répartition du type de démolition par site, en surface et nombre de demandes
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/398/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 15k
Haut de page

Pour citer cet article

Référence papier

Isabelle Chesneau, « La démolition des bureaux en Île-de-France : renouvellement ou flexibilité ? », Géocarrefour, Vol. 78/4 | 2003, 337-348.

Référence électronique

Isabelle Chesneau, « La démolition des bureaux en Île-de-France : renouvellement ou flexibilité ? », Géocarrefour [En ligne], Vol. 78/4 | 2003, mis en ligne le 21 août 2007, consulté le 26 mars 2017. URL : http://geocarrefour.revues.org/398 ; DOI : 10.4000/geocarrefour.398

Haut de page

Auteur

Isabelle Chesneau

Centre de Recherche sur l'Habitat
41, allée Le Corbusier - 92023 Nanterre Cedex
Tél. : +33 (0)1 49 01 09 97 (ligne directe)
      +33 (0)1 47 76 52 53 (secrétariat)
Fax :  +33 (0)1 47 76 52 00
E.mail : isabelle.chesneau@paris-valdeseine.archi.fr 

Haut de page

Droits d’auteur

© Géocarrefour

Haut de page