Navigation – Plan du site

Enjeux et limites de l’action publique dans l’émergence d’un marché de l’immobilier de bureau : l’exemple de l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais

Issues and limits of public policy in the development of an office property market: the example of the coal basin of Nord-Pas-de-Calais
Christine Liefooghe
p. 323-335

Résumés

L’intervention publique est le moteur essentiel des programmes d’immobilier de bureau lancés dans l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais entre 1985 et 2003. L’inadéquation entre l’offre et la demande explique partiellement le jeu des acteurs privés et publics de la construction de bureaux : l’offre est éclectique mais insuffisante dans certains créneaux ; la demande est faible et affectée d’une forte turbulence. Autant de caractéristiques qui font fuir les investisseurs et les promoteurs en immobilier d’entreprise, plutôt attirés par la métropole lilloise. L’intervention publique, levier de la transformation du système productif de l’ancien bassin houiller par l’amorçage d’un marché de bureaux, n’est pas elle-même sans risque pour les finances des collectivités territoriales et des CCI.

Haut de page

Texte intégral

  • 1 - Travaux de J. Gottmann sur la mégalopole du nord-est des Etats-Unis et sur les gratte-ciel (année (...)
  • 2 - Le gigantisme des centres d’affaires est mis en valeur dans les travaux de Chaline (1961) et de G (...)

1L’étude géographique des bureaux prend racine dans l’évolution paysagère et productive des centres-villes américains1 : la mutation des quartiers centraux par affinage fonctionnel s’opère en faveur des activités de bureau et des immeubles qui les accueillent. Ces mécanismes opèrent également dans les grandes métropoles européennes dès les années 1960, mais sous d’autres formes2. Dès cette époque, les institutions publiques anticipent les dysfonctionnements liés à la concentration de ces activités dans les centres et mettent en place, à Londres et à Paris, des politiques de décentralisation des bureaux : les résultats sont décevants (Bastié, 1978 ; Daniels, 1969 ; Gottmann, 1971b). Pour comprendre cette inertie spatiale relative des activités de bureau, question d’autant plus cruciale que la tertiarisation de l’emploi s’accentue dans les années 1980, les recherches en économie et en géographie se scindent en deux courants. Le premier met l’accent sur les associations spatiales de services et analyse le rôle de la centralité et de la proximité dans l’efficience fonctionnelle de ces activités (Bonnet, 1982 ; Bailly, Maillat, 1988 ; Bonamy, May, 1994). L’autre courant de recherche aborde la question de la localisation des activités de service par le contenant, c’est-à-dire par l’immobilier de bureau. Mais l’approche classique, qui lie le fonctionnement du marché de l’immobilier à la demande en mètres carrés nécessaires au développement des activités tertiaires, se mue en une nouvelle problématique, celle du rôle moteur de l’offre de bureaux ( Bonneville, 1979 ; Donnay, 1985). La logique spéculative de la production des immeubles d’entreprise devient un objet d’étude géographique (Malézieux, 1990, 1998 ; Crouzet, 1998, 2001), de même que le rôle de l’offre immobilière dans la régénération urbaine (Chaline, 1989 ; Goyer, 2000). Ces travaux constituent le cadre de réflexion de cet article.

  • 3 - Bureaux produits sans identification a priori de l’utilisateur final.

2Source de profit pour les investisseurs, les bureaux en blanc3 deviennent pour les acteurs publics un outil de régénération urbaine et de développement économique. En effet, à l’exemple des gratte-ciel des centres d’affaires américains, l’immeuble de bureau est un marqueur de la transformation des systèmes productifs et de la tertiarisation de la structure des emplois. Outil de transformation des paysages et de la morphologie des villes, au centre d’abord, puis en périphérie, la production de bureaux est aussi un indice de métropolisation. A ce titre, les acteurs publics s’approprient cette transformation des plus grandes villes mondiales comme un modèle de développement économique et de modernisation des formes urbaines qui peut et doit être suivi par les villes plus modestes. Dans l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais, des programmes en immobilier de bureau ont été lancés dès le milieu des années 1980 (Liefooghe, 2002). Mais à l’inverse de la dynamique des métropoles, les investisseurs privés se font rares et les services aux entreprises sont loin de constituer les locataires majoritaires de ces constructions. Le jeu des acteurs privés et publics de la filière de production en immobilier d’entreprise révèle toute la difficulté de transformer un espace façonné par l’industrie lourde puis par des politiques de reconversion également centrées sur le développement industriel. La frilosité des investisseurs privés pousse les CCI et les collectivités territoriales à endosser des risques financiers sans lesquels la dynamique du système productif ne serait pas possible. Néanmoins, parce qu’elles sont limitées dans leurs capacités budgétaires, responsables vis-à-vis des contribuables, et contraintes par des règles administratives de plus en plus précises, ces institutions ont développé des stratégies de limitation des risques dont les combinaisons participent de la différenciation territoriale de l’ancien pays minier du Nord-Pas-de-Calais.

1985 - 2003 : la substitution du public au privé dans les programmes d’immobilier de bureau de l’ancien pays minier

3Dans l’ancien bassin houiller, programmes d’immobilier de bureau neuf et réhabilitation de bureaux vacants du tertiaire industriel sont lancés à partir du milieu des années 1980 et se multiplient dans les années 1990, alors qu’entre 1990 et 1997 sévit en France une grave crise immobilière et que, dans la métropole lilloise, le faible taux de remplissage d’Euralille inquiète les gestionnaires de ce complexe de bureaux. Comment expliquer ce paradoxe d’une apparente dynamique immobilière dans un bassin industriel en déclin ? L’immobilier de bureau y constitue en fait un élément de programmes de développement économique et d’aménagement urbain. Mais l’histoire de ces projets immobiliers est riche d’enseignements quant à la difficulté de monter, entre Béthune et Valenciennes, des opérations de bureaux pour des entreprises de service, en particulier pour les services aux entreprises de haut niveau, sensibles à la qualité des bureaux et des paysages urbains. De fait, on assiste sur dix ans à une substitution du public au privé, tant dans le contenu des programmes que dans l’occupation des locaux.

Les bureaux : un enjeu économique et urbanistique

4Les sociétés de service innovantes et créatrices d’emplois de haut niveau privilégient les espaces urbains de qualité, bureaux aux lignes modernes des centres-villes ou des parcs d’affaires développés en périphérie dans les années 1990. La nébuleuse urbaine de l’ancien bassin minier est à l’exact contrepoint de cette image, ce qui incite les autorités locales à élaborer des programmes d’immobilier de bureau neuf (fig. 1) et à se lancer dans la réhabilitation des bureaux du tertiaire industriel laissés vacants par les restructurations économiques.

5Si les opérations lancées à l’initiative des CCI visent à l’évidence le développement de l’économie marchande, les collectivités territoriales sont plus souples dans leurs objectifs. Même si l’ambition est en partie d’attirer des sociétés de service privées et de travailler en collaboration avec les acteurs privés de la filière de production de l’immobilier de bureau, la régénération urbaine pilotée par la puissance publique reste l’axe majeur des opérations d’immobilier de bureau imaginées entre 1985 et 2000 : restructuration d’une ZUP par introduction de pôles d’emploi et de structures commerciales (Béthune-Mont Liébaut, Valenciennes-la Briquette) ou rénovation d’un îlot d’habitat insalubre (minier notamment), d’une friche hospitalière (Béthune-ZAC des quatre hôtels), militaire (Douai-Arsenal) ou industrielle (de l’abattoir à la grande friche métallurgique). Les opérations d’immobilier de bureau situées en périphérie urbaine participent quant à elles de l’extension spatiale des agglomérations, même si la modestie de ces programmes tertiaires n’en fait qu’un élément mineur de l’étalement urbain. En fait, ces bâtiments de bureaux s’inscrivent dans deux types de sites : des zones d’activités en création, en particulier sur la ZAC du Bord des eaux à Hénin-Beaumont ; des zones d’activités existantes, où ils contribuent alors au remplissage de l’espace dédié aux entreprises : Béthune-Technoparc Futura, Bruay-La-Buissière et le parc de la Porte Nord, Douai-ZI Dorignies.

6La remise sur le marché des bureaux du tertiaire industriel est le troisième axe de l’intervention des acteurs publics et parapublics. Dans les grandes villes manufacturières (Paris, Lyon, voire Lille), les emplois du tertiaire industriel ont constitué l’embryon de la croissance des services aux entreprises. Rien de semblable dans le bassin minier : les emplois tertiaires liés à l’exploitation houillère ou à l’industrie métallurgique ont pour la plupart disparu. Restent des bureaux vacants qui marquent de leur empreinte des espaces urbains le plus souvent façonnés par et pour la mine et l’industrie lourde. Qui plus est, les innovations technologiques et les restructurations dans les entreprises ou dans le domaine public (armée, douanes, hôpitaux) ont apporté leur lot au stock de bureaux susceptibles de se transformer en friche s’ils ne sont pas remis rapidement sur le marché de l’immobilier. Du centre de dédouanement à l’hôtel désaffecté, en passant par les bureaux de la construction ferroviaire, de la petite métallurgie (boulonneries, chaîneries), des faïenceries, des savonneries, de la confection textile même, puis ceux d’activités implantées au titre de la conversion, les immeubles sont de taille modeste mais dispersés dans l’espace urbain, comme autant de chancres dans le tissu de villes déjà connotées d’une image négative. Certes, une partie de ces bureaux disparaît avec la résorption des friches industrielles. Beaucoup d’autres restent inoccupés, se dégradent et contribuent à la dévalorisation paysagère des espaces urbains. Leur réhabilitation et leur remise sur le marché  constitue donc un enjeu, tant pour l’accueil d’activités de service de remplacement que pour casser le cercle vicieux de la dépréciation des paysages urbains et de la fuite des activités économiques les plus qualifiées, sensibles au cadre de vie.

7Toutes ces opérations immobilières marquent la volonté des autorités locales d’agir pour améliorer la qualité paysagère des villes, voire pour renforcer la centralité urbaine en jouant sur l’accroissement des emplois et des fonctions tertiaires. Le but est bien sûr d’attirer des entreprises mais aussi de retenir les populations locales voire, pour les plus optimistes ou les plus ambitieux, de faire la promotion de leur ville auprès de résidents de la métropole lilloise en quête d’espaces urbains financièrement plus abordables. Mais le bilan de dix ans d’action publique (tabl. 1 à 3) révèle la distance qui sépare ces projets ambitieux des contraintes de leur réalisation dans un bassin industriel en recomposition.

Modestie des bureaux et primauté de la reproduction sociale4

  • 4 - Pour reprendre la terminologie de F. Damette : emplois liés à la fonction d’autorité (administrat (...)

8Les immeubles de bureaux construits dans l’ancien bassin houiller ne ressemblent en rien aux opérations de prestige lancées par les investisseurs et promoteurs nationaux dans les grandes villes françaises. Point de complexes de type Euralille, point de tours de bureaux symboles de la puissance des entreprises qui les achètent ou les louent, mais au contraire des bâtiments modestes, généralement de un à deux niveaux en périphérie, de deux à trois niveaux au coeur des villes. Constructions isolées ou ensembles de quelques petits immeubles, ces programmes immobiliers s’intègrent le plus souvent dans le paysage urbain existant, dont ils ne se démarquent que par le style architectural, délibérément moderne dans les lignes voire dans les matériaux utilisés (fig. 2). Nous sommes loin également des objectifs des grandes opérations de type Euralille qui, même s’ils combinent bureaux, commerces, hôtels et logements, ont pour moteur la construction de tours de bureaux à destination de sociétés de services aux entreprises, régionales, nationales voire internationales, que l’on cherche à fixer sur la métropole. Dans l’ancien bassin minier, si des bâtiments sont effectivement conçus pour héberger ce genre de services de haut niveau, ils sont très loin de constituer le noyau dur des programmes. De plus, si la taille modeste des constructions, voire des ensembles immobiliers programmés, s’explique en partie par le respect de règles d’urbanisme, elle est aussi le résultat des capacités de financement limitées des opérateurs.

9Les immeubles du tertiaire industriel remis sur le marché des bureaux et accueillant effectivement des sociétés de service sont plutôt de facture récente, au moins postérieure à 1970. En effet, le coût de leur remise aux normes, voire de la subdivision des surfaces en plateaux modulables n’affecte pas outre mesure leurs prix de location. Par contre, le coût de réhabilitation des Grands Bureaux des Houillères (fig. 3) et de la sidérurgie-métallurgie, symboles d’une puissance économique passée, peut atteindre celui de la construction d’un immeuble neuf. En outre, l’imbrication de ces bâtisses mais aussi de quantité d’immeubles de bureau plus petits au sein des structures de production, caractéristique du mode d’industrialisation et d’urbanisation des années 1850 à 1950, offre souvent un cadre et une accessibilité médiocres, même après nettoyage des sites en friche. Certains Grands Bureaux, les mieux conservés et les mieux situés, ont subi une réhabilitation a minima, de sorte que les entreprises privées (services aux entreprises, formation, tertiaire industriel) s’y installent rarement et pour une période d’autant plus courte que les locaux sont de faible qualité. En fait, à partir des années 1980, nombre d’immeubles de bureau des Houillères et de l’industrie lourde sont rachetés par les collectivités territoriales, qui les revendent parfois dans un second temps à l’Etat. Ces locaux sont alors transformés pour y accueillir tantôt des fonctions d’encadrement territorial, tantôt des fonctions judiciaires (Cour administrative d’appel de Douai), tantôt des fonctions de formation (université dans les Grands bureaux de Lens ou d’Usinor-Denain). L’effort financier ainsi consenti par les collectivités publiques pour leur réhabilitation permet le développement de fonctions d’accompagnement social et d’encadrement territorial longtemps sous-développées dans l’ancien pays minier.

  • 5 - Ce qui s’apparente à la reproduction d’un modèle regroupant sur un site, mais dans différents bât (...)

10Les programmes immobiliers développés dans le cadre de la régénération urbaine ont pour point commun la mixité fonctionnelle, plus ou moins forte selon la taille des sites (fig. 1) : mélange de bureaux privés et de bureaux pour des structures publiques dans un même bâtiment, pour les opérations ponctuelles ; immeubles administratifs et immeubles de bureaux pour entreprises privées, dans les îlots urbains ; bureaux, logements, voire fonction commerciale et/ou éducative, pour les espaces les plus vastes (Béthune-Zac des quatre hôtels et Mont Liébaut, Valenciennes-Les Tertiales, Douai-Arsenal). Mais d’un point de vue quantitatif, l’immobilier de bureau en blanc pour services aux entreprises est plutôt rare. Commissariats, hôtels des impôts, DDE, ANPE, agences de mutuelles et de groupes d’assurances constituent très souvent la base d’un bon nombre d’opérations de restructuration des ZUP ou de rénovation urbaine5 (tabl. 1 et 2). Ces activités sont loin cependant de constituer une nouvelle offre d’emplois à l’échelle du bassin minier car dans la majorité des cas, les services publics profitent de ces opérations d’urbanisme pour transférer des emplois existants dans des locaux plus neufs et plus centraux. Le renforcement de la centralité des villes du bassin minier est donc un objectif atteint mais la faiblesse, le désengagement ou l’absence (selon les lieux) des acteurs privés de la filière de production de bureaux a conduit les autorités publiques et les CCI à redéfinir les projets élaborés au début des années 1990.

Acteurs publics et CCI face aux aléas de la production de bureaux

11L’analyse comparée des projets et des réalisations en matière de construction de bureaux en blanc, tant dans les opérations de centre ville que dans les zones d’activités périphériques, révèle toute la difficulté, pour les agglomérations de l’ancien bassin minier, de s’appuyer sur ce qui devait être un enjeu de développement économique et de régénération urbaine (tabl. 1 à 3). Ainsi, la “ZAC des quatre hôtels” de Béthune a dû renoncer à ses hôtels, construits en partie en périphérie, et aux bureaux en blanc suite au désengagement du promoteur lors de la crise immobilière. A Valenciennes, l’immeuble de bureaux pour sociétés privées fut le premier à sortir de terre, mais sa commercialisation a été un fiasco, puisque les prix avoisinaient à l’époque ceux pratiqués à Euralille. Le centre tertiaire de l’arsenal n’a pas eu beaucoup plus de chance avec ses deux immeubles emblématiques du changement économique attendu, le Douai Trade Center et un immeuble de bureaux construit par la ville. Ce dernier devait accueillir en location la filiale ingénierie de Charbonnages de France, auparavant localisée dans les Grands bureaux de Lens, ainsi qu’une ou deux autres filiales (informatique et organisation) issues du sauvetage de services des Houillères du Nord-Pas-de-Calais. Mais l’instabilité économique dans les domaines de l’informatique puis de l’ingénierie a engendré une fonte des effectifs de ces services aux entreprises, obligeant la ville à restructurer une partie des bureaux, loués désormais à des avocats. Quant au Douai Trade Center, il devait favoriser l’ouverture du Douaisis au commerce international, mais les sociétés de services aux entreprises de haut niveau que l’on espérait attirer ne sont jamais venues. Hormis la présence, programmée, de l’Ecole de vente industrielle internationale, le DTC est devenu une annexe de la CCI. La ville d’Hénin-Beaumont, quant à elle, a fait le choix de construire de toutes pièces un parc d’activités tertiaires de haute qualité paysagère au croisement de l’autoroute Lille-Paris et de l’A 21. Ce parc du Bord des eaux devait aussi permettre une jonction contrôlée de l’espace agricole sis entre la ville et le centre commercial installé sur la commune voisine de Noyelles-Godault. Le premier bâtiment de bureau de l’Ecoparc est potentiellement rempli avant la fin des travaux, ce qui pousse la ville et la CCI à engager un deuxième immeuble, de plus grande dimension. Le ralentissement de la demande n’a cependant pas permis d’aller au delà de ces deux immeubles en blanc et, en 2000, certaines des sociétés avaient même disparu. Ainsi, qualité paysagère et proximité autoroutière ne suffisent pas à accroître l’attractivité de l’ancien bassin minier vis-à-vis des services de haut niveau. Le mouvement semblait amorcé au milieu des années 1990, mais la crise de l’immobilier qui a rendu concurrentiels les bureaux de la métropole lilloise dans un contexte économique atone a porté préjudice aux ambitions de l’Ecoparc du Bord des eaux.

12Pourtant, et sans autre projet que de saisir une demande émergente, les autorités locales de Bruay-la-Buissière et de Douai ont su définir des programmes immobiliers au coup par coup. Le centre INITIA et l’espace DouaiZI sont deux exemples significatifs d’ensembles de bureaux réalisés au sein de zones d’activités déjà existantes et dont le cadre paysager, constitué de bâtiments industriels, commerciaux ou d’entrepôts, n’est pas a priori des plus attractifs pour les sociétés de services aux entreprises. Mais le succès est au rendez-vous, même si l’immobilier de bureau n’est qu’un élément d’une demande plutôt intéressée par des locaux mixtes. A Bruay, les Hauts Technologiques de l’Artois en cours de constitution sont en fait la juxtaposition, au gré des opportunités, d’une pépinière, d’un centre d’affaires et de deux centres scientifiques et techniques. La constitution de l’Espace DouaiZI n’est pas non plus le fruit d’un programme immobilier pré-établi, et la fonction tertiaire n’est pas, à l’origine, celle que le syndicat d’aménage-ment des zones d’activités souhaitait développer. En effet, à la fin des années 1980, la pénurie de locaux concernait surtout des PME. En 1992, un hôtel d’entreprises, constitué d’un immeuble de bureaux et de modules ateliers/ bureaux, sortait de terre, pré-commercialisé avant la fin des travaux. Les entreprises ne pouvant pas rester dans l’hôtel plus de trois ans, la nécessité s’est fait sentir de construire un immeuble de bureaux pour sociétés de services, en bail classique (Centre Tertia), lui-même très vite arrivé à saturation. Un deuxième bâtiment (les Triades) fut érigé à proximité. Si on y ajoute les locaux que le SMAEZI a dû construire pour loger ses propres services, et l’ouverture en janvier 2000 d’une ruche d’entreprises, c’est tout un ensemble tertiaire qui a finalement été construit en moins de dix ans au nord de la zone industrielle de Douai-Dorignies. La formule "cafétéria-point courrier-accueil" de l’Espace DouaiZI crée une ambiance qui séduit les locataires : désormais le remplissage des bureaux se fait par ouï-dire, sans prospection spécifique. De sorte qu’un troisième immeuble de bureaux est prévu pour 2004. Il faut toutefois relativiser la dimension de cet espace tertiaire qui  héberge une quinzaine d’entreprises, quantité négligeable au regard des opérations immobilières de la métropole lilloise. Ces deux exemples semblent en fait révélateurs d’une tendance de fond en matière d’immobilier de bureau en blanc réalisé avec succès dans l’ancien bassin houiller : modestie de programmes réalisés par tranches, fréquence des locaux mixtes, conception de projets au fur et à mesure de l’émergence d’une demande, elle-même révélée par l’existence de quelques immeubles de bureaux pionniers construits par les CCI et/ou les collectivités territoriales.

13L’analyse des programmes immobiliers élaborés dans la décennie 1990, mais surtout des modifications qui se sont imposées pour certaines opérations, pointe ainsi toute la difficulté de parier sur l’immobilier de bureau comme outil de redynamisation économique de l’ancien bassin houiller et révèle les hésitations des investisseurs privés à s’aventurer hors de la métropole lilloise.

Les freins à l’investissement privé dans l’immobilier de bureau en blanc

  • 6 - Dans l’ancien bassin houiller, il n’existe pas d’équivalent de l’Observatoire des Bureaux de la M (...)

14La crise immobilière et économique de la première moitié des années 1990 a porté un coup d’arrêt aux quelques programmes d’immobilier de bureau amorcés dans l’ancien pays minier. Dix ans plus tard, investisseurs et promoteurs tardent toujours à s’aventurer hors de la métropole lilloise. L’opacité et la fragilité du marché immobilier du Béthunois, du Lensois, du Douaisis et du Valenciennois freinent en fait la construction de nouveaux immeubles de bureaux adaptés aux besoins des entreprises de service6.

La demande : instabilité et faiblesse7

  • 7 - Critères d’analyse de la demande : surfaces, types de bâtiments et de localisation recherchés ; t (...)

15Pour un investisseur en immobilier d’entreprise, rentabilité des programmes et solvabilité des clients sont la condition même de la maximisation de son profit. La construction d’îlots mono-fonctionnels de 10 000 à 20 000 m2 de surfaces de bureaux (CREPIF, 1990) et la location de grandes superficies à des entreprises aux assises financières solides constituent une situation idéale. Dans l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais, les caractéristiques de la demande sont à l’exact contrepoint des attentes des opérateurs privés en immobilier de bureau.

  • 8 - Leur maintien dans le bassin minier peut être à tout moment remis en cause par l’apparition d’esp (...)

16La demande en surfaces de bureau dans les quatre zones du pays minier est croissante : aux besoins des professions réglementées (avocats, experts-comptables, architectes) s’ajoutent les services liés à l’externalisation de fonctions longtemps intégrées par les entreprises industrielles (ingénierie et bureaux d’études, informatique). Depuis dix ans se développent les sociétés de conseil et de communication, les services liés à l’environnement, et plus récemment les services liés à Internet. Cette gamme de services aux entreprises se complète d’autres activités tertiaires, comme les intermédiaires du commerce, les centres d’appels téléphoniques, ainsi que du tertiaire industriel provisoirement éloigné de sites de production en construction. Cette demande ne garantit pas, cependant, un marché porteur dans la vente ou la location d’immeubles de bureaux neufs car elle est affectée d’une forte instabilité (figure n° 4). Les gestionnaires de l’immobilier de bureau constatent en effet un fort taux de roulement dans les bureaux mis en location dans l’ancien bassin minier. Cette instabilité spatiale et temporelle est liée au comportement des entreprises en fonction de leur stade de développement, de leur stratégie commerciale et de leur origine géographique. A la fragilité économique de l’ancien bassin houiller et sidérurgique reconverti s’ajoutent des facteurs d’incertitude : aléas de la création d’entreprise ; sociétés locales en développement, à la recherche de locaux plus vastes et/ou d’un site plus accessible ou plus réputé ; entreprises exogènes (type centre d’appel téléphonique) en quête de main d’œuvre et/ou d’un site primé pour la création d’emplois8 ; sociétés extra-régionales en quête de marchés jouant sur l’effet de proximité d’une agence commerciale pour tenter de capter des commandes auprès d’industriels régionaux, voire auprès d’institutions publiques. Forte rotation locative et manque de solvabilité des clients constituent donc des obstacles majeurs à la rentabilisation d’éventuels investissements privés dans l’immobilier de bureau neuf sur l’ancien bassin minier.

  • 9 - Les programmes en construction en 2003, ou prévus à moyen terme, portent sur des unités de 1000 à (...)
  • 10 - Les Tertiales : 90 000 m2 à construire ; le centre tertiaire de l’arsenal : 35 000 m2 de SHON.

17Qui plus est, les besoins en surfaces de bureau sont faibles : 1000 à 1500 m2 de surfaces locatives à construire dans chacune des quatre grandes agglomérations, en moyenne annuelle sur dix ans. La demande est forte pour les petits bureaux (de 25 m2 à 50 m2) qui suffisent aux besoins des professions libérales, des entreprises en création et des agences commerciales provisoires en quête de marché. Quelques surfaces dans la gamme des 100 m2 sont parfois requises par des entreprises locales en développement ou mal logées, de type informatique, bureau d’études ou d’ingénierie. Les bureaux de 200 m2 ou plus intéressent quant à eux les centres d’appels téléphoniques, les entreprises industrielles en attente de bureaux construits en compte propre, et les sociétés de services étrangères utilisant la région, en l’occurrence le Valenciennois, comme tête de pont pour aborder le marché français. Au total, les potentialités de construction portent sur des immeubles de 200 à 600 m2, plus rarement 1000 à 2000 m2, dispersés dans le tissu urbain9 : on est loin du seuil idéal de rentabilité d’un programme de bureaux en blanc. Deux opérations de régénération urbaine — les Tertiales à Valenciennes et le Centre tertiaire de l’arsenal à Douai — constituaient un grand potentiel de surfaces à construire10 , mais les acteurs publics ont privilégié la création de “morceaux de ville” mixant bureaux en blanc et équipements publics, voire commerces et logements ; dès lors, le seuil de rentabilité pour l’investissement privé n’était plus atteint.

18Ainsi, la difficulté de prévoir l’évolution de la demande et la faiblesse des besoins, tant à l’échelle globale qu’en termes d’unité de surface de bureau, freinent la venue de promoteurs sur le bassin minier. De plus, les caractéristiques de l’offre locale contribuent à fragiliser la constitution d’un marché attractif vis-à-vis des acteurs privés de l’immobilier de bureau.

L’offre : éclectisme et faiblesse de la qualité11

  • 11 - Critères d’analyse de l’offre : surfaces disponibles, âge, qualité et localisation des bâtiments, (...)

19La nécessité de répondre aux besoins divers et immédiats d’entreprises de service fragiles et mobiles fait entrer dans le champ de l’offre une gamme très ouverte de bâtiments à usage de bureau (figure n° 4). Petits immeubles tertiaires d’une vingtaine d’années, transformation en bureaux de simples “maisons de ville”, d’hôtels particuliers péri-centraux, de rez-de-chaussée commerciaux voire de barres HLM constituent une réponse classique des villes françaises aux besoins croissants en surfaces de bureau. S’y ajoutent, dans l’ancien bassin houiller, des bureaux du tertiaire industriel remis sur le marché après réhabilitation, voire des locaux sous-utilisés par des entreprises et placés alors en sous-location. Cependant, ce marché de seconde main, éclectique et de faible qualité, ne répond pas aux exigences d’entreprises de service qui recherchent des bureaux neufs ou récents, fonctionnels, modulables, adaptés aux équipements informatiques ou de télécommunication, disponibles immédiatement, voire mis en location “à la carte”, d’accès facile et si possible avec stationnement. Pour satisfaire cette demande réelle mais néanmoins difficile à cerner, deux réponses se sont développées dans l’ancien bassin minier : d’une part, l’utilisation détournée de pépinières et autres ruches d’entreprises en périphérie urbaine (figure n° 1) ; d’autre part, la construction de bureaux et locaux commerciaux en rez-de-chaussée d’immeubles de logement dans le cadre d’opérations de restructuration des centres-villes. Ces solutions alternatives au manque d’immeubles de bureau en blanc de qualité ne proposent que de petites surfaces, en réponse à la demande la plus pressante d’ailleurs. Néanmoins, cette offre constitue une concurrence pour d’éventuels programmes centrés autour de la construction d’immeubles dédiés aux bureaux, puisque le seuil minimal de demande solvable nécessaire au lancement de programmes d’envergure est amputé des besoins couverts par ces opérations alternatives.

  • 12 - Estimations des responsables en immobilier d’entreprise des CCI de Lens et de Valenciennes, et du (...)

20La rentabilité d’un programme immobilier repose également sur les loyers que l’investisseur peut espérer retirer de ses constructions. Or le poids des bureaux de seconde main de faible qualité dans l’ancien bassin minier tire les prix vers le bas, rendant peu attractifs les immeubles neufs, rares et donc chers. De fait, l’éclectisme de l’offre en immobilier de bureau se traduit par une fourchette très large des loyers de part et d’autre d’un prix moyen de location de 77 euros/m2/an hors taxe en 1999 dans les trois ensembles urbains de Lens-Hénin-Beaumont, Douai et Valenciennes12 . Ainsi, à qualité de bâtiment égale, le mètre carré de bureau en centre ville se loue entre 20 % et 30 % plus cher qu’en périphérie urbaine. Cet écart s’accroît en fonction des caractéristiques techniques des bâtiments et du type de quartier dans lequel ils se situent : le loyer peut aller de 53 euros /m2/an pour un immeuble ancien, mal équipé dans un quartier industriel périphérique, à 153 euros/m2/an pour des bureaux réhabilités aux normes les plus récentes, câblés, “meublés”, en centre ville avec parking, en location “à la carte” en bail précaire. Entre ces deux extrêmes, toutes les combinaisons existent. Une règle cependant : plus l’immeuble est récent, bien équipé, modulable, offrant de petits bureaux disponibles “à la carte”, plus les prix de location sont élevés, jusqu'à inverser la répartition centre/périphérie des tarifs. A priori, cette palette de bureaux permet de satisfaire toute la gamme des besoins potentiels. En réalité, les nombreuses petites sociétés de service à faibles capacités financières n’ont pas accès à l’immobilier neuf ou récent. Quant aux entreprises en développement, elles ne trouvent pas les surfaces dont elles ont besoin au moment opportun et dans les espaces qui leur conviennent : un certain nombre font le choix de s’installer dans la métropole lilloise, espace concurrentiel en termes de loyer et offrant un choix élargi de types de bureaux et de lieux d’implantation.

Stratégies des acteurs privés et concurrences territoriales

21La dynamique de la demande des entreprises de service d’une part, les stratégies des acteurs privés de la filière d’immobilier tertiaire d’autre part orientent la géographie du marché de bureaux dans l’aire métropolitaine et sur sa marge sud. L’ancien bassin minier pourrait a priori servir d’espace de desserrement d’activités tertiaires chassées de la métropole régionale par des déséconomies d’agglomération. Il n’en est rien : phases de crise économique comme phases de regain des investissements immobiliers contribuent à accroître le différentiel entre métropole lilloise et ancien bassin minier, au détriment de ce dernier.

22Le développement de l’offre immobilière dans l’ancien bassin houiller pâtit en effet de la proximité de deux agglomérations aux fonctions de commandement traditionnellement bien étayées (figure n° 5). Arras, préfecture du Pas-de-Calais et poste avancé de Paris dans le Nord-Pas-de-Calais, offre depuis 1992 un ensemble de bureaux à proximité de la gare TGV, à vingt minutes en voiture de Lens ou de Douai, ce qui en fait une alternative intéressante pour des entreprises de service exogènes désireuses d’explorer le marché de l’ancien bassin minier central. Mais la concurrence la plus forte est sans conteste celle de l’agglomération lilloise, à trente minutes en voiture de Lens, quarante de Valenciennes et cinquante de Béthune. La dynamique de la demande de bureaux sur Lille-métropole y nourrit le développement de programmes immobiliers qui font à la fois le jeu des investisseurs privés et celui des acteurs publics, dans le cadre de la régénération urbaine couplée aux ambitions de se hausser dans la hiérarchie des villes de dimension européenne. Certes, la crise immobilière des années 1990-1997 a profondément affecté la filière de production de l’immobilier de bureau : la mise sur le marché des tours d’Euralille a contribué à gonfler les stocks ; les prix ont au mieux stagné et cette atonie de la place lilloise a certainement concouru à la redéfinition des programmes de construction de bureaux sur le bassin minier. Après une phase de repli stratégique sur Paris, promoteurs et investisseurs sont revenus sur Lille en 1999, à la faveur de la reprise économique. Pour répondre à la demande, les programmes de construction d’immeubles tertiaires ont été relancés : plus de 150 000 m2 de bureaux neufs ont été commercialisés dans l’agglomération lilloise entre 2000 et fin 2002. Les constructions se multiplient dans les espaces les plus attractifs de la métropole : en centre-ville (quartier d’Euralille notamment) et en périphérie dans les parcs d’entreprises de haute qualité architecturale et environnementale (Eurasanté, jouxtant le CHR ; alentours de la Cité scientifique de Villeneuve d’Ascq). Par contre, les villes de Roubaix et Tourcoing, fortement marquées par le déclin industriel tout comme l’ancien pays minier, se partagent au mieux 5 % des transactions immobilières annuelles réalisées dans le neuf entre 1999 et 2002 sur la métropole. Ainsi, les investisseurs privés en immobilier de bureau opèrent une sélection spatiale tant au sein de l’agglomération lilloise qu’entre la métropole et l’ancien bassin minier : que l’on soit en période de crise ou dans une phase de développement économique, la polarisation de l’offre nouvelle reflète les stratégies assurantielles des investisseurs et promoteurs. Néanmoins, l’autre face du marché, celle de la demande, a aussi sa part de responsabilité dans le renforcement des disparités entre espaces tertiaires de haut niveau et espaces industriels en voie de tertiarisation.

  • 13 - Quand la reprise économique accroît la demande en surfaces de bureau alors que les programmes de (...)
  • 14 - Sources : statistiques de l’OBM (1998-2002) pour la métropole lilloise ; estimations des responsa (...)
  • 15 - Fourchette des prix mini/maxi : 67/160 Euros/m2/an sur la métropole lilloise en 2002 (OBM, 2003), (...)

23La métropole lilloise représente en effet 80 % de la demande régionale de bureaux. Pourtant, la concurrence y est forte et le marché de l’immobilier y est souvent tendu13 : en 2002-2003, le prix moyen dans le neuf est 45 % plus élevé dans la métropole que dans le bassin minier14 ; en 1999, des bureaux neufs ou récents situés en périphérie des agglomérations de Lens, Hénin-Beaumont, Douai ou Valenciennes étaient 15 à 25 % moins chers qu’en périphérie lilloise, Villeneuve d’Ascq compris. Même si les grands programmes de construction de bureaux sur la métropole régionale sont sans commune mesure avec les rares opérations en cours sur l’ancien pays minier, le différentiel des prix s’accroît entre ces deux espaces depuis quatre ans. Néanmoins, le bassin minier n’en est pas pour autant attractif vis-à-vis des entreprises de service, et ce pour deux raisons. D’une part, l’agglomération lilloise offre une palette très étendue de types de bureaux et de localisations, donc une fourchette de prix de location très large : en moyenne, compte tenu du stock de bureaux de seconde main, il n’en coûte pas plus cher de se loger sur la métropole que dans les principales agglomérations du bassin minier15 . D’autre part, nombre de petites entreprises de service ont intérêt à rester dans la capitale régionale, qui constitue la place d’affaires la plus active du Nord-Pas-de-Calais. Quant aux sociétés en recherche de grands plateaux et qui ont a priori le plus d’intérêt à louer à bas prix, tels les centres d’appels téléphoniques, on ne les trouve guère sur l’ancien bassin houiller : les grandes superficies sont rares et ces entreprises, souvent exogènes, ont d’abord le “réflexe métropole” : notoriété, main-d’œuvre qualifiée en plus grand nombre, TGV et aéroport pour les contacts avec Paris et le reste du monde, et peut-être puissance des réseaux télématiques. Aussi l’ancien bassin houiller doit-il compter essentiellement sur sa propre dynamique économique, et c’est du point de vue des entreprises de service qu’il faut analyser les concurrences territoriales, avec Lille comme au sein du pays minier.

24La localisation de sociétés de service dans l’ancien bassin houiller est le résultat d’un choix, celui d’entrepreneurs issus de ce territoire et décidés à y rester, et celui d’entreprises exogènes visant à conquérir ce marché potentiel en jouant de la proximité relationnelle ou technique via la création de filiales hors métropole lilloise. Les besoins en immobilier de bureau de ces activités se traduisent par de fortes discriminations spatiales à l’échelle de la nébuleuse urbaine comme à celle de chacune des agglomérations (figure n° 5). Ainsi à Valenciennes et dans l’espace compris entre Lens et Douai, une forte demande en locaux de moins de 50 m2, évoluant vers des besoins de 100 à 200 m2, sont l’expression d’une dynamique économique favorable de ces territoires. L’émergence d’une demande de bureaux de plus de 200 m2 reflète quant à elle l’attractivité de ces espaces vis-à-vis des entreprises de service exogènes. Par contre dans le Béthunois, la persistance depuis dix ans d’une demande en bureaux de moins de 50 m2 reflète l’atonie économique de ce territoire, du point de vue des services privés du moins, même si un frémissement se fait sentir dans l’agglomération de Bruay. Quant aux espaces d’urbanisation diluée, à faible centralité et relativement éloignés des axes autoroutiers reliant Paris à Lille ou Bruxelles, ce sont des angles morts : les besoins en bureaux sont anecdotiques et ne peuvent justifier l’existence de programmes immobiliers. Curieusement, tout se passe comme si la dynamique de la demande de bureaux dans l’ancien pays minier était partiellement commandée par Lille, engendrant même des discontinuités spatiales à une échelle fine. Ainsi l’agglomération de Douai, et en particulier sa frange nord (échangeur autoroutier), bénéficie de la dynamique impulsée par le carrefour de l’A1 (Lille-Paris) et de l’A21, aux dépens de la partie orientale du Douaisis. Dans le Béthunois, qui doit compter sur sa dynamique propre en l’absence d’autoroute vers Lille, les institutionnels constatent cependant une tendance à la création de sociétés de service dans l’espace qui regarde vers Lille, alors que la partie de l’agglomération tournée vers l’Artois accueille plutôt des entreprises artisanales. La géographie de la demande de bureaux par les sociétés de service privées, contraintes d’une manière ou d’une autre à travailler en relation avec la métropole lilloise, est donc facteur de disparités spatiales au sein de l’ancien pays minier, d’autant que cette demande rejoint le plus souvent celle des institutions publiques dans le cadre des politiques de renforcement de la centralité urbaine.

25L’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais est donc un espace à risque pour les acteurs privés de la “filière immobilier de bureau” : la faiblesse de la demande et sa volatilité, l’existence d’une offre concurrente, même bas de gamme, n’incitent guère les promoteurs et investisseurs à s’engager sur un marché dont la rentabilité, en termes de construction comme en termes de gestion, est aléatoire. La métropole lilloise, par son dynamisme et les espaces de qualité qu’elle peut offrir, est un terrain de choix pour maximiser les profits immobiliers. Dans ces conditions, la satisfaction des besoins existants sur le bassin minier, l’impératif du développement économique comme de la restructuration urbaine amènent les collectivités territoriales et les CCI à prendre les risques que les investisseurs privés préfèrent éviter.

Les stratégies d’amorçage d’un marché de bureau par la puissance publique dans l’ancien pays minier : un pari à haut risque

26Le dynamisme du marché de l’immobilier d’entreprise donne à un territoire la souplesse nécessaire pour répondre aux modifications du système productif. Mais en France, la centralisation des pouvoirs politiques et économiques a longtemps favorisé la polarisation du développement des services de haut niveau et de la construction d’immeubles de bureaux sur la capitale, au détriment des métropoles régionales. Aussi dès les années 1970, l’initiative des collectivités locales dans les grandes villes de province permet le lancement de programmes de construction de bureaux en blanc, notamment dans le cadre d’opérations de rénovation urbaine. Telle est l’origine du centre directionnel de La Part Dieu à Lyon (Bonnet, 1976). La puissance publique s’institue alors maître d’ouvrage, voire investisseur par l’intermédiaire de sociétés d’économie mixte, et occupe une grande partie des surfaces construites. Ce montage a permis d’amorcer un marché de bureaux sur lequel sont venus se greffer des acteurs privés de l’immobilier. A partir des années 1980, promoteurs et investisseurs privés prennent en main le marché de l’immobilier de bureau, mais seulement dans les métropoles françaises (Malézieux, 1998). Les villes moyennes, et plus encore dans les bassins industriels en crise, n’ont donc d’autre choix que d’adopter à leur tour une politique d’amorçage du marché d’immobilier d’entreprise, d’autant que, des lois de décentralisation de 1982-1983 à la loi d’orientation sur la ville de 1991 puis à l’instauration des Communautés d’agglomération, le champ d’action des collectivités territoriales en matière de maîtrise d’ouvrage en aménagement et urbanisme a été élargi (Goyer, 2000). L’immobilier de bureau peut devenir par ce biais le vecteur d’une politique municipale de régénération urbaine. Dans l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais cependant, les programmes de réhabilitation ou de construction de bâtiments à usage de bureau sont souvent réalisés au gré des circonstances, au coup par coup, qu’il y ait ou non une politique sous-tendant le développement des activités de service. Ce faisant, CCI et collectivités territoriales ont pris en charge, chacune selon les compétences qui leur sont accordées par les lois, des projets d’immeubles de bureaux. Mais s’instituer maître d’ouvrage, voire investisseur, pour faire construire des bureaux utilisés par des tiers n’est possible que dans le cadre de procédures administratives complexes et de plus en plus contrôlées, qui limitent l’efficacité de l’action publique sur le marché de l’immobilier de bureau. En dépit de ces limites, les villes de l’ancien pays minier qui souhaitent attirer des sociétés de service n’ont pour le moment pas d’autre choix que d’assumer les risques financiers liés aux investissements immobiliers.

Les mécanismes de financement public de l’immobilier de bureau dans un espace industriel en mutation

  • 16 - Aides du Fonds d’Industrialisation des Bassins Miniers pour la construction de bâtiments d’entrep (...)
  • 17 - Dans le cadre par exemple des politiques nationales “Mieux vivre en ville” ou “Développement soci (...)

27Des aides à la reconversion des régions minières et sidérurgiques (FIBM, GIRZOM, fonds européens)16  aux prêts accordés dans le cadre d’opérations de restructuration urbaine17 en passant par la constitution de Sociétés d’économie mixte, des montages financiers complexes permettent aux collectivités territoriales ou aux CCI du bassin minier d’assumer une partie du coût des programmes immobiliers qu’elles souhaitent lancer. Chambres de commerce et d’industrie, communes (jusque fin 1999) ou structures intercommunales s’instituent maîtres d’ouvrage de bâtiments tertiaires et vont même au delà de leurs attributions classiques en jouant le rôle d’investisseur, voire de promoteur, selon trois degrés d’intervention, de complexité croissante et de risques accrus. La procédure la plus simple consiste en un portage foncier (acquisition, traitement de la friche et/ou viabilisation) suivi d’une vente des terrains à un investisseur public ou privé. La seconde procédure exige un engagement financier plus lourd : portage foncier et portage financier des constructions, puis revente des bâtiments à une administration ou un gestionnaire immobilier privé. Le troisième mode d’intervention est à la fois financièrement lourd et risqué puisqu’il combine un portage foncier, un portage financier des constructions puis la mise en location des immeubles. La CCI ou la collectivité territoriale reste alors propriétaire des lieux, en assume les charges de gestion et de maintenance, ainsi que la responsabilité juridique.

28Ces mécanismes de mobilisation des fonds publics ont aussi pour objectif de créer une discrimination financière positive en faveur de l’ancien pays minier. En jouant sur les prix du foncier, de la construction et/ou de la location, puisque le montant des aides allouées est défalqué des coûts de réalisation des programmes immobiliers, les opérateurs publics et les CCI peuvent espérer créer un effet de levier. D’une part, l’amorçage d’un marché de l’immobilier de bureau rend la demande un peu plus lisible aux yeux d’éventuels investisseurs privés ; d’autre part, ces procédures permettent de démarcher les acteurs privés de la filière de l’immobilier d’entreprise en leur assurant une garantie de limitation des risques encourus. Cependant, le pari est loin d’être gagné : à Toulouse, ville dynamique dans les activités de services liées aux nouvelles technologies, il a fallu la ténacité d’un promoteur local pendant plus de quinze ans pour qu’émerge un marché de bureaux en blanc dans des zones tertiaires périphériques, attirant à son tour d’autres promoteurs (Crouzet, 1998). Combien de temps les acteurs publics et parapublics de l’ancien bassin houiller du Nord-Pas-de-Calais devront-il alors assumer les risques financiers avant que ne s’enclenche une dynamique privée et auto-entretenue du marché de l’immobilier de bureau ?

Le cercle vicieux de l’intervention publique

29Temps long de l’administration et des actions de développement économique, temps court de la finance et du fonctionnement des entreprises : deux conceptions qui transforment l’intervention publique en casse-tête quand elle s’occupe de la sphère privée. L’action publique en matière d’offre de bureaux, aussi nécessaire soit-elle, est en effet limitée dans son efficacité par la lourdeur de procédures administratives complexes et de plus en plus contrôlées. Ainsi les contraintes liées à la passation des marchés publics et aux procédures d’attribution des aides allongent la durée de réalisation des programmes immobiliers, bien au delà des délais supportables par une entreprise intéressée par la location de ces bureaux. Dans une métropole, cet utilisateur final peut toujours se rabattre sur d’autres offres ; dans l’ancien pays minier, la pénurie de bureaux neufs de qualité condamne certaines sociétés de service à quitter ce territoire ou à prolonger leur bail dans les vieux bâtiments où elles sont logées, ce qui les pénalise dans leur développement tout en remettant en cause l’équilibre financier du programme de bureaux neufs et donc sa faisabilité. Enfin, si la conjoncture économique vient à faiblir, le respect des règles de passation des marchés publics ne permet pas de revoir à la baisse les coûts de construction d’un bâtiment, et c’est cette fois l’équilibre financier des collectivités locales ou des CCI qui peut en être affecté.

  • 18 - Dans le bassin minier du Nord-Pas-de-Calais, certaines entreprises métallurgiques, voire Charbonn (...)
  • 19 - A titre d’exemple, les anciens bureaux d’Usinor-Valenciennes, sont devenus un “technocentre” géré (...)

30La réhabilitation, à usage de bureau, de friches industrielles, hospitalières, douanières ou de logements HLM n’est pas non plus sans risque. Certes, les collectivités publiques ont seules la possibilité de mobiliser des subventions pour la réhabilitation des friches, si bien que l’avenir de ces espaces urbains très dégradés dépend de leur rachat préalable par les collectivités territoriales, ou par l’Etablissement Public Foncier pour les sites de grande dimension. Outre que la stratégie patrimoniale du propriétaire des lieux ne doit pas faire obstacle à ce rachat18 , cette facilité financière est en fait un leurre car les acteurs publics ont en charge les friches les plus grandes et les plus dégradées, comme le sont les grands bureaux de l’industrie minière, sidérurgique et métallurgique, et donc les plus difficiles à remettre sur le marché. La mise aux normes de qualité et de sécurité, nécessaire à l’accueil de sociétés de service privées, est d’un coût si élevé qu’il plombe nombre de projets ; le choix d’une réhabilitation a minima, donc bas de gamme, impose alors d’y loger des services publics19 . Néanmoins, la réussite de certaines opérations de réhabilitation à usage de bureau sur des bâtiments pas trop anciens met en évidence l’existence d’une demande, ce qui peut inciter des propriétaires privés à valoriser leur patrimoine industriel ou tertiaire, d’autant que la régénération urbaine entreprise par les autorités publiques contribue à accroître la valeur foncière du site en friche mais inséré dans un espace en recomposition.

31Les capacités financières des communes et groupements intercommunaux de l’ancien bassin houiller sont affaiblies du fait de la disparition d’activités économiques dont elles doivent en sus prendre en charge les séquelles paysagères, économiques et sociales. L’amorçage d’un marché de l’immobilier de bureau, par constructions neuves ou réhabilitation, fragilise encore plus les finances locales. Aussi, CCI et collectivités territoriales s’associent le plus souvent pour faire face aux investissements que nécessitent de tels programmes immobiliers. Ces institutions développent en parallèle des stratégies pour limiter les risques de non commercialisation des bureaux qu’elles contribuent à mettre sur le marché.

Les stratégies publiques de limitation des risques

32Les opérateurs publics et parapublics en immobilier de bureau prennent donc des risques financiers d’autant plus grands que la demande potentielle est difficile à cerner. Ils adoptent alors trois types de stratégie pour tenter de limiter ces risques. La première stratégie consiste à mixer types d’activités et/ou types d’entreprises, dans des combinaisons variables : services de l’administration publique et sociétés privées ; services aux entreprises, négoce, professions libérales ; bureaux et ateliers de stockage ou de petite production ; pépinière d’entreprises et bureaux pour sociétés déjà constituées. La seconde stratégie consiste à rechercher, avant même le lancement des travaux, un occupant solvable, administration le plus souvent, grande enseigne privée pour de rares cas, ou à pratiquer la pré-commercialisation auprès du plus grand nombre possible de sociétés. Ces stratégies permettent aux opérateurs publics de s’associer les services d’acteurs privés de l’immobilier de bureau, rassurés quant à la faisabilité et à la rentabilité des opérations. La troisième stratégie consiste à adopter une attitude pionnière, en prenant le risque d’investir dans la construction et la location de locaux, dans le cadre d’un projet de développement territorial. Ainsi la construction, à Valenciennes, des “Ateliers numériques” s’inscrit dans le projet de faire de cette ville un “pôle image” (figure n° 2). Le pari est d’y attirer de jeunes entreprises de production numérique grâce à la mise à disposition d’un matériel multimédia de très haut niveau. La commercialisation de ces locaux s’appuie sur une action de promotion à l’échelle locale, régionale et nationale. Le risque est important, à la hauteur des ambitions que le Valenciennois veut se donner en rupture avec sa tradition industrielle, mais le succès de la première tranche a enclenché l’extension des “Ateliers”. Ces trois types de stratégie peuvent bien entendu se combiner, et les opérateurs publics en immobilier de bureau ne se privent pas de le faire. Ils compensent ainsi en partie le manque de souplesse et de rapidité de réponse à la demande, conditions essentielles au bon fonctionnement du marché de l’immobilier de bureau locatif mais que les contraintes administratives ne permettent pas d’assurer. Cependant la charge financière engendrée par ces opérations est lourde, et les règles de plus en plus restrictives imposées aux collectivités territoriales dans la gestion des marchés publics poussent certaines d’entre elles à se tourner vers des opérateurs de crédit-bail.

  • 20 - Bureaux, commerces, logements.

33Les types de programmes immobiliers en cours ou à venir sur l’ancien bassin minier dessinent deux zones correspondant à deux combinaisons de stratégies. Entre Béthune et Douai, l’outil pépinière ou hôtel d’entreprises est encore très utilisé, de même que l’association entre immeubles de bureaux, ateliers ou espaces logistiques. Béthunois mis à part, des immeubles de 500 à 1500 m2 de bureaux sont programmés, notamment dans l’Espace DouaiZI au nord de Douai et autour du carrefour A1/A21, moins dans l’Ecoparc d’Hénin-Beaumont que dans les espaces dédiés à la future plate-forme multimodale de Dourges, dénommée Delta 3. Ce grand équipement en cours de construction suscite d’ailleurs l’intérêt de promoteurs privés, pour faire du bureau en blanc, mais il semble que des réticences politiques locales vis-à-vis de cette forme de capitalisme financier freinent les opérations non dédiées à des entreprises industrielles ou pilotées par la puissance publique. Dans le Valenciennois, et plus particulièrement dans l’agglomération de Valenciennes, les opérateurs publics se sont engagés dans de vastes opérations de réhabilitation : 9000 m2 en zone péricentrale pour, entre autres, un centre d’appel, et 10 000 m2 programmés en centre ville pour la constitution d’un futur pôle judiciaire, en sus du programme “Cœur de ville”20 . Mais aussi, en association avec la CCI, l’extension des “Ateliers numériques” sur la zone des Tertiales proche du centre, et la construction dans une zone d’activités périphérique bien située (autoroute, aérodrome) de 9000 m2 de bureaux livrés en plusieurs tranches. Ce “Valpark”, arboré et d’architecture moderne, est le fruit du deuxième type de stratégie de limitation des risques : recherche d’un promoteur, pré-commercialisation à une grande société de service et à quelques entreprises plus petites. A terme est envisagé un “Valpark 2”, constitué cette fois de bureaux et d’ateliers, ce qui confirme l’existence sur l’ensemble du pays minier d’une forte demande en locaux mixtes, terreau d’entreprises artisanales, commerciales ou logistiques d’où émergera peut-être un jour une économie plus servicielle, apanage pour le moment des métropoles.

Conclusion

34Acteurs privés de la filière de production de bureaux et acteurs publics et parapublics de l’aménagement urbain et du développement économique ne partagent donc pas la même rationalité. Les premiers assument d’autant moins le risque de répondre à une demande aléatoire et volatile que la décennie 90 commence par une crise immobilière de grande ampleur. Les seconds, dans l’ancien bassin houiller, sont alors amenés à développer des stratégies de construction de bureaux pour tenter d’attirer des sociétés de service. Force est de constater que nombre d’opérations immobilières s’appuient cependant sur l’installation de services publics ou parapublics. Les sociétés privées y sont souvent peu nombreuses et d’activités diversifiées ; les services aux entreprises sont très loin de constituer le moteur des programmes de construction de bureaux. L’économie de l’ancien bassin minier est donc encore trop fragile pour impulser une dynamique privée auto-entretenue de la construction d’immeubles tertiaires. Pourtant, la souplesse du marché immobilier, par la mise à disposition de bureaux en blanc à louer, est le pendant d’une dynamique de création/disparition ou création/développement des sociétés de service, élément incontournable d’un tissu économique vivant et d’un système productif capable de résilience pour assurer sa survie.

Haut de page

Bibliographie

BAILLY A., MAILLAT D., 1988, Le secteur tertiaire en question, Genève/Paris, ERESA/Economica, 2ème édition, 141 p.

BASTIE J., 1978, Décentralisation des activités tertiaires en France, Analyse de l’espace, n° 4, 141 p.

BEAUJEU-GARNIER J., 1980, Géographie urbaine, Paris, Colin, 360 p.

BONAMY J., MAY N., 1994, Services et mutations urbaines. Questionnements et perpectives, Paris, Anthropos/Economica, 283 p.

BONNET J., 1976, L'essor du tertiaire supérieur à Lyon : le centre régional de La Part-Dieu, Revue de Géographie de Lyon, n° 1, p. 5-33.

BONNET J., 1982, Lyon, place tertiaire. Contribution à une géographie des affaires, EDISUD/ANRT, Université de Lille III, 935 p.

BONNEVILLE M., 1979, La construction de bureaux dans l'agglomération lyonnaise : illustration et limites du développement d'une métropole régionale, Revue de Géographie de Lyon, n° 4, p. 349-356.

CHALINE C., 1961, Nouveaux aspects de la Cité de Londres,  Annales de géographie, p. 273-286.

CHALINE C., 1999, La régénération urbaine, Paris, PUF, Coll. Que sais-je, n° 3496, 127 p.

C.R.E.P.I.F. , 1990, Europe 93 : quels bureaux pour l’Ile-de-France ? L’immobilier tertiaire : pour qui ? combien ? où ?, Les Cahiers du C.R.E.P.I.F., n° 32, 135 p.

CROUZET E., 1998, La production de bureaux et la recomposition des espaces tertiaires métropolitains : le cas de l’agglomération toulousaine, Sud-Ouest Européen, n° 2, p. 47-62.

CROUZET E., 2001, Géographie économique des bureaux : l’organisation urbaine en question, L’Espace géographique, n° 3, p. 256-264.

DANIELS P.W., 1969, Office decentralisation from London - Policy and practice, Regional Studies, n° 3.

DONNAY J.P., 1985, Méthodologie de la localisation des bureaux, Annales de Géographie, n° 522, p. 152_173.

GODDARD J., 1967, Changing office location patterns within Central London, Urban Studies, n° 4.

GOTTMANN J., 1971, Pour une géographie des centres transactionnels, Bulletin de l’Association des Géographes Français, n° 385-386, p. 41-49.

GOTTMANN J., 1971b, Office growth and decentralisation : the case of London, Geographical Review, n° 61, p.136-138.

GOYER A., 1996, Le Marché des acteurs de l’immobilier de bureaux dans la Communauté urbaine de Strasbourg, Strasbourg, Université Strasbourg 1, thèse de doctorat en géographie, 442 p.

GOYER A., 2000, “ L’immobilier d’entreprise et la régénération urbaine ”, Communication au colloque :  Renouveler la ville, les enjeux de la régénération urbaine , UFR de géographie/Université des Sciences et Technologies de Lille, Lille, mars, 12 p.

LIEFOOGHE C., 2002, La diffusion spatiale des services aux entreprises. Application à l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais, Lille, Université de Lille 1, thèse de doctorat en géographie, tome 1 (398 p) et tome 2 (90 documents et 26 annexes).

MALEZIEUX J., 1993, Immobilier d'entreprise et dynamique métropolitaine : la métropole du Nord, métropole européenne, Hommes et Terres du Nord, n°1, pp. 26-33.

MALEZIEUX J., 1998, “ Nouvel immobilier d’entreprise et dynamique urbaine ”, in G. WACKERMANN (dir.), 1998, Nouveaux espaces et systèmes urbains, Paris, SEDES, coll. Mobilités spatiales, p. 61-69.

Haut de page

Notes

1 - Travaux de J. Gottmann sur la mégalopole du nord-est des Etats-Unis et sur les gratte-ciel (années 1960), puis sur les centres transactionnels (Gottmann, 1971).

2 - Le gigantisme des centres d’affaires est mis en valeur dans les travaux de Chaline (1961) et de Goddard (1967) sur Londres, et de J. Beaujeu-Garnier sur Paris en 1967 (cité par Beaujeu-Garnier, 1980).

3 - Bureaux produits sans identification a priori de l’utilisateur final.

4 - Pour reprendre la terminologie de F. Damette : emplois liés à la fonction d’autorité (administration, justice, police) et aux fonctions socio-culturelles (santé, social, formation, culture, loisirs).

5 - Ce qui s’apparente à la reproduction d’un modèle regroupant sur un site, mais dans différents bâtiments, le commissariat, l’ANPE ou l’ASSEDIC, une mutuelle, la Caisse Primaire d’Assurance Maladie.

6 - Dans l’ancien bassin houiller, il n’existe pas d’équivalent de l’Observatoire des Bureaux de la Métropole Lilloise. Cette analyse de l’offre et de la demande de bureaux repose donc sur nos enquêtes auprès d’interlocuteurs multiples : promoteurs et agents immobiliers de Lille et du bassin minier, CCI, syndicats mixtes gérant les zones d’activités, municipalités, districts, communautés de communes et désormais communautés d’agglomération.

7 - Critères d’analyse de la demande : surfaces, types de bâtiments et de localisation recherchés ; types d’entreprises et origine géographique de ces dernières.

8 - Leur maintien dans le bassin minier peut être à tout moment remis en cause par l’apparition d’espaces plus attractifs en termes de coûts de production et de subventions.

9 - Les programmes en construction en 2003, ou prévus à moyen terme, portent sur des unités de 1000 à 2000 m2, voire 9000 m2 livrés en plusieurs tranches pour le parc de bureaux en cours de réalisation à Valenciennes. Dans les années 1990, les immeubles de bureaux en blanc de 500 m2 (SHON) constituaient une exception.

10 - Les Tertiales : 90 000 m2 à construire ; le centre tertiaire de l’arsenal : 35 000 m2 de SHON.

11 - Critères d’analyse de l’offre : surfaces disponibles, âge, qualité et localisation des bâtiments, prix de location, types de propriétaires.

12 - Estimations des responsables en immobilier d’entreprise des CCI de Lens et de Valenciennes, et du Syndicat d’aménagement des ZI de Douai.

13 - Quand la reprise économique accroît la demande en surfaces de bureau alors que les programmes de construction ne peuvent évidemment répondre rapidement à cet appel d’air ; mais aussi en période de ralentissement économique, quand les entreprises recherchent plutôt des bureaux de seconde main, moins chers, alors que le stock de bureaux neufs vacants est important.

14 - Sources : statistiques de l’OBM (1998-2002) pour la métropole lilloise ; estimations des responsables en immobilier de bureau sur l’ancien bassin minier (1999 et mise à jour en 2003). Comparer ces deux espaces en matière de prix d’immobilier de bureau est donc délicat puisque les sources n’ont pas la même fiabilité.

15 - Fourchette des prix mini/maxi : 67/160 Euros/m2/an sur la métropole lilloise en 2002 (OBM, 2003), contre 70/110 Euros/m2/an sur le bassin minier (estimation en 2003).

16 - Aides du Fonds d’Industrialisation des Bassins Miniers pour la construction de bâtiments d’entreprises, du Groupement Interministériel pour la Restructuration des Zones Minières dans le traitement des friches des Houillères ; fonds européens RECHAR, RESIDER, Objectif 1 et 2 pour le développement économique.

17 - Dans le cadre par exemple des politiques nationales “Mieux vivre en ville” ou “Développement social des Quartiers” lancées au milieu des années 1980, des PACT urbains de l’arc nord-est à partir de 1989, puis la “politique de la ville” dès le milieu des années 1990.

18 - Dans le bassin minier du Nord-Pas-de-Calais, certaines entreprises métallurgiques, voire Charbonnages de France jusqu’à une époque récente, font opposition au rachat, d’autant que les prix sont fixés très bas par les collectivités territoriales, étant donnés les coûts attendus de réhabilitation et de dépollution de ces friches.

19 - A titre d’exemple, les anciens bureaux d’Usinor-Valenciennes, sont devenus un “technocentre” géré par la CCI. Le bâtiment le plus récent héberge une école de design liée à la CCI et un plateau de bureaux pour entreprises de service. Le bâtiment le plus ancien, qui a une certaine valeur architecturale et patrimoniale, abritait des bureaux bas de gamme pour entreprises en création ; les coûts de mise aux normes étant beaucoup trop élevés pour la mise sur le marché locatif, ce bâtiment devrait être réhabilité au profit d’une future Ecole supérieure d’arts plastiques.

20 - Bureaux, commerces, logements.

Haut de page

Pour citer cet article

Référence papier

Christine Liefooghe, « Enjeux et limites de l’action publique dans l’émergence d’un marché de l’immobilier de bureau : l’exemple de l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais », Géocarrefour, Vol. 78/4 | 2003, 323-335.

Référence électronique

Christine Liefooghe, « Enjeux et limites de l’action publique dans l’émergence d’un marché de l’immobilier de bureau : l’exemple de l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais », Géocarrefour [En ligne], Vol. 78/4 | 2003, mis en ligne le 21 août 2007, consulté le 16 août 2017. URL : http://geocarrefour.revues.org/385 ; DOI : 10.4000/geocarrefour.385

Haut de page

Auteur

Christine Liefooghe

PRAG – docteur en géographie, U.F.R de géographie et d’aménagement, Université des Sciences et Technologies de Lille, Avenue Paul Langevin, Cité scientifique, 59655 Villeneuve d’Ascq Cédex, Tel : (33) 03 20 33 60 78, Fax : (33) 03 20 33 60 74,
e-mail : christine.liefooghe@univ-lille1.fr

Haut de page

Droits d’auteur

© Géocarrefour

Haut de page