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Flux économiques, transferts d’expertises et production immobilière haut de gamme en Asie orientale

Economic exchanges, transfer of expertise and high-end property development in Eastern Asia
Xavier Guillot
p. 171-181

Résumés

Depuis une double décennie, une nouvelle cartographie des échanges économiques en Asie orientale se dessine avec l’émergence de nouveaux pôles d’expertise. Cette situation n’est pas sans conséquences sur l’évolution et le rapprochement des formes bâties des villes de cette région, notamment dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Singapour joue un rôle remarquable dans ce processus et constitue un des “pilotes” d’une “modernité urbaine trans-asiatique”. Pour vérifier cette hypothèse, une double enquête est effectuée visant à comprendre d’abord comment Singapour a acquis et mis en application un savoir-faire sur son propre territoire et, comment, à partir des années 1990, elle a élaboré une stratégie d’exportation de ce savoir-faire. L’activité en Chine de Keppel Land, une importante firme singapourienne dans le domaine de l’immobilier, constituera un cas d’étude pour illustrer les modalités de transfert d’expertises à l’échelle régionale.

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Texte intégral

Identifier un des principaux foyers de la modernité urbaine en Asie : Singapour

  • 1  La terminologie “Asie orientale” utilisée dans notre analyse renvoie à l’aire géographique corresp (...)

1Au cours des dernières décennies, la mondialisation des flux économiques a été à la base de nouvelles représentations des villes d’Asie orientale1. Singapour n’a pas échappé à cette tendance. Depuis les années 1980, la cité-Etat se trouvé au cœur d’un débat d’idées suscité par son rapide développement depuis sa fondation en 1965. D’abord perçue comme un modèle de ville mondiale, world city, selon l’acception de John Friedman (1986), elle l’est désormais à travers le terme de global associé à city ou à hub (Murray et Perreira, 1995) qui a semblé faire consensus dans les années 1990, dans la lignée des travaux de Saskia Sassen (1991), pour qualifier les liens économiques que Singapour entretient avec le reste du monde.

  • 2  Par les services et les équipements que l’on y trouve, notamment dans le domaine des transports et (...)

2Dans la lignée de ces approches macro-économiques, les géographes ont évoqué l’existence d’un “réseau de services de villes mondiales” (network of world service cities) à l’intérieur de la zone Asie Pacifique (Lo et Yeung, 1996). Selon Yeung (1995), on assisterait à l’émergence d’un “nouveau système fonctionnel de villes” (new functional city system) dans cette partie du monde, dont la hiérarchie ne dépend pas des populations, mais des services qu’offrent ces villes. Ce système inclurait les principales capitales de l’Asie orientale : Tokyo, Osaka, Nagoya, Séoul, Taipei, Hong Kong, Manille, Bangkok, Kuala Lumpur, Singapour et Jakarta2.

3Aujourd’hui, l’idée que les échanges se structureraient entre les pays d’Asie orientale de manière cloisonnée, au travers de “corridors” géographiquement identifiés au plan régional, est mise en question par l’intensité des flux entre la Chine et l’ensemble des pays d’Asie orientale. C’est particulièrement le cas des flux liés au domaine de la production immobilière qui nous intéresse ici. En effet, depuis la fin des années 1990 et le rétablissement de la croissance après la crise qui secoua les pays d’Asie, une nouvelle cartographie des échanges économiques en Asie orientale est en train de se dessiner. Outre la Chine, on doit désormais compter sur l’Inde. Le dynamisme de son industrie de l’électronique a par exemple conduit les entreprises singapouriennes à investir à Bangalore, autrement appelée la “Silicon Valley de l’Inde”.

4Cette nouvelle cartographie des échanges économiques n’est pas sans relation avec l’évolution physique des villes de ces pays et certaines similitudes que l’on peut observer dans la production de leur bâti, notamment dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Ainsi, l’idée que ces similitudes traduiraient l’avènement d’une modernité urbaine made in Asia, reflet du dynamisme économique des pays d’Asie orientales apparaît comme une hypothèse de travail pertinente (Guillot 2001).

5Un des traits remarquables de cette modernité urbaine est la “verticalisation” en cours de l’immobilier résidentiel haut de gamme, situé en centre ville. Après les immeubles de bureau des Central Business Districts, les immeubles de logement sont à présent l’objet d’une telle métamorphose. De prime abord, on peut saisir ce processus de “verticalisation” du logement comme la reproduction d’un modèle occidental, du fait que l’on peut aisément y retrouver des formes archétypales existant en Europe ou aux Etats-Unis. Selon Anthony King (2004), la tour de logement est un symbole de la modernité architecturale internationale. Des opérations immobilières comme celles du Front de Seine à Paris ou de Marina City à Chicago, permettent d’établir une telle filiation.

6Mais depuis les années 1960-1970, cette filiation opère “à distance” dans le temps et dans l’espace. Si la verticalité demeure le symbole de la modernité internationale, il n’y a pas de liens directs entre les acteurs occidentaux autrefois engagés dans la production de ce bâti et ceux auxquels nous faisons référence ici en Asie, que ce soit au niveau de la conception, du financement ou de la construction. Ce type de liens n’est observé que dans le cas d’opérations de prestige en Asie, lorsqu’il s’agit de valoriser la “signature” d’un architecte occidental de renom.

7En règle générale, la production de l’immobilier résidentiel et tertiaire est le fruit d’une économie et d’une expertise asiatique. Le nouveau paradigme de la mondialisation est concomitant de la formation d’une nouvelle géographie des flux économiques (Dirlik 1994). Tout en participant à l’économie mondiale capitaliste, le futur global (global future) ne dépend pas d’un modèle de modernité euro-américain mais, au contraire, d’un processus de transformation global passant par le local.

8C’est dans cette perspective d’analyse que l’on s’intéresse ici aux flux économiques et d’expertises qui expliquent la présence dans plusieurs villes d’Asie orientale d’une forme de logement collectif spécifique : le condominium. Cette forme d’habitat constitue un cas d’étude remarquable en raison de l’élargissement de sa clientèle, au départ internationale, vers la population locale (Guillot et Wong, 2004). De plus, à partir des années 1990, le condominium constitue un marché d’exportation pour les firmes singapouriennes déjà engagées dans sa production sur le territoire singapourien et ayant acquises une expertise dans ce domaine. Le condominium apparaît ainsi comme une illustration directe des flux économiques et d’expertises représentatifs de la nouvelle cartographie de la mondialisation évoquée plus haut.

9Partant de ce constat, on formulera l’hypothèse que, depuis une double décennie, Singapour représente en Asie Orientale, un des “pilotes” de la “modernité urbaine transasiatique” dans le domaine de l’immobilier résidentiel, au même titre que le Japon, Hong Kong ou la Corée du Sud dans d’autres secteurs. Pour vérifier cette hypothèse, on proposera une analyse en deux temps. D’abord, on examinera comment Singapour a effectivement acquis cette expertise dans ce secteur et quelles sont ses principales caractéristiques architecturales et urbaines sur son propre territoire. Ensuite, on cherchera à comprendre comment, à partir des années 1990, Singapour a élaboré une stratégie d’exportation de cette expertise. Sur cette base, on examinera à partir du cas de la Chine, comment s’est opérée sa diffusion et sur quels “opérateurs” elle repose.

Singapour : le rôle de l’État dans la constitution d’un pôle d’expertise

  • 3  Le New Concept Plan propose une révision de l’ancien Concept Plan, le plan d’aménagement conçu apr (...)

10L’originalité avec laquelle le nouvel Etat singapourien a résolu la question du logement à partir des années 1960 a été largement débattu et analysé. Selon Charles Goldblum (1987, 1998), la politique urbaine du logement a été le “vecteur d’un environnement urbain total” ; en accompagnant les grandes orientations industrielles, la politique du logement s’est affirmée “comme l’agent majeur d’une fonctionnalisation des espaces” du territoire singapourien. En effet, après le départ de l’administration anglaise, un des ressorts de la politique économique du gouvernement est le lien établi entre sa croissance et la construction d’un parc de logement public de grande envergure au travers d’un organisme de promotion unique, le Housing Development Board (HDB) (De Konninck, 1992). Aujourd’hui, plus de 80 % de la population singapourienne réside dans des immeubles du HDB et, parmi cette population, 90 % en est propriétaire grâce au programme d’accession à la propriété (Home Ownership Scheme). Moins étudié en revanche a été le tournant opéré à partir des années 1990 dans le domaine du logement avec l’élaboration du New Concept Plan3 et la publication d’un document officiel intitulé The Next Lap. 

11Le titre de ce document suggère bien le nouvel esprit dans lequel la politique d’aménagement et du logement tend désormais de s’orienter. En effet, dans les années 1990, on assiste à un renouvellement de la politique du logement, dont le condominium constitue un des principaux leviers. Un des principaux acteurs institutionnels de cette politique de développement national est l’Urban Redevelopment Authority.

Un outil de densification et de requalification du territoire

12Créé en 1974, l’Urban Redevelopment Authority, autrement connu à Singapour par son acronyme URA, est un organisme public autonome qui succéda à l’Urban Renewal Department au sein du Ministry of National Development (MND). Depuis cette date, l’URA est l’organisme gouvernemental sur lequel repose l’essentiel des décisions concernant le développement des condominiums, au même titre que le HDB centralise les décisions concernant le logement public. Son rôle est multiple car il assure un contrôle quasi total de la production de l’immobilier résidentiel privé dont celle des condominiums.

Encadré n°1 : L’origine du condominium

Dans les pays anglo-saxons, le terme condominium s’applique à une forme d’acquisition immobilière dans laquelle plus d’un propriétaire partage la propriété, l’usage, et la responsabilité de parties communes. Littéralement, ce terme d’origine latine veut dire : avoir le contrôle (dominium) d’un bien spécifique acquis en commun avec (con) une ou plusieurs personnes. Au départ, le condominium est donc un concept juridique pour instituer le partage des modalités de possession d’un bien foncier entre une communauté de propriétaires : modalité d’appropriation, d’association, de gestion, de défense, de financement, etc. De ce point de vue, ce concept s’applique à ce que nous appelons en français, la copropriété. Aux Etats Unis, l’usage du terme condominium remonte à 1960 pour un programme de logement réalisé à Salt Lake City. Depuis, de nombreux logements en condominium ont été réalisés en Amérique du Nord notamment en Californie, Floride, Illinois et à Hawai. Ils sont généralement habités par la middle class américaine. Cette forme d’habitat s’est ensuite répandue en Amérique Centrale, au Mexique, et en Amérique du Sud, au Brésil notamment où elle a été élevée au statut de logement plus spécifiquement “haut de gamme”, pour une population essentiellement locale. Dans les années 1970-1980, l’usage de ce type d’habitation s’est étendu à l’Asie orientale.

13Il consiste d’abord à élaborer la réglementation, qui s’inscrit dans une stratégie de développement visant la densification du territoire et s’opposant à l’essor de l’habitat individuel de faible densité. Pour ce faire, deux outils ont été mis en place :

14- le premier impose une surface minimale pour le terrain (au moins 0,405 ha). Cela garantit la disposition d’un terrain suffisamment vaste pour éviter les petites opérations et vise à encourager un remembrement des terrains à bâtir plus petits ;

15- la seconde règle à observer est le rapport entre la surface de terrain et celle occupée par l’immeuble d’habitation. L’emprise au sol de l’immeuble d’habitation et de ses dépendances a été volontairement limitée. Fixée à 20% au moment du lancement de la formule du condominium, ce pourcentage a été depuis révisé à la hausse. Conséquence directe de cette réglementation, les opérations de condominiums sont constituées par un ou plusieurs immeubles de grande hauteur, entourés d’un vaste espace en plein air. Cet espace est généralement occupé par des équipements de sport et de loisir réservés aux seuls résidents. Il en résulte une forme “d’habitat multi-fonctionnel”, au sens d’une combinaison invariante de logements et d’équipements privatisés.

16Depuis les années 1980, la formule du condominium a connu un grand succès et s’est révélée être un outil de planification spatiale très efficace. En 1980, quatre ans après le lancement de cette formule, on comptait un peu plus de 3 000 logements de ce type, soit 1 % du parc de logement collectif. Aujourd’hui, ce chiffre est passé à plus de 100 000 et représente plus de 10 % du parc de logement collectif singapourien. Le condominium a notamment contribué au réaménagement de parties stratégiques de l’île et à l’émergence, dans les années 1990, de nouvelles zones résidentielles appelées condominiums belts (fig. 1). Actuellement, cette forme de logement participe à la réalisation de vastes opérations de “marinas urbaines” au sud de l’île et prochainement à l’extension du centre ville sur des terrains gagnés sur la mer. Le condominium est ainsi directement associé aux nouveaux objectifs urbanistiques de l’URA, visant notamment à valoriser la proximité d’éléments naturels et son “patrimoine insulaire” (island heritage) (Tan, 1999) (fig. 2).

Figure 1 : Les ceintures de condominiums à Singapour

A partir des années 1990, le condominium s’affirme comme un outil d’aménagement territorial, le long d’axes autoroutiers, à proximité de la nature.

Trois ceintures de condominiums verront le jour à terme :

- au sud est de l’île le long de la côte, entre le centre ville et la zone industrielle de Jurong ;

- au centre de l’île, entre le centre ville et le passage vers Johore Bahru en Malaisie ;

- au sud ouest le long de la côte, entre le centre ville et l’aéroport de Changi.

Figure 2 a : Un ensemble de condominiums à Singapour réalisés à partir de la fin des années 1970 dans le centre ville le long de River Valley Road.

Source : brochure Urban Redevelopment Authority

La verticalisation est spectaculaire. L’accessibilité est assurée par la construction d’infrastructures autoroutières.

Figure 2 b : Vue de la ceinture de condominiums située au centre de l’île, le long de l’axe autoroutier entre le centre ville et la Malaisie.

Source : photo X. Guillot

Figure 2 c : Vue de la ceinture de condominiums au sud est de l’île

Source : brochure pour la promotion du condominium The Bayshore

Source : brochure pour la promotion du condominium The Bayshore

L’Etat promoteur de la privatisation du logement et d’un nouveau mode de vie

  • 4  Dans ce processus, l’Etat bénéficie d’un avantage considérable du fait qu’il est propriétaire d’un (...)

17Le rôle de l’URA ne se limite pas à formuler la réglementation pour la conception des condominiums. Cette instance en assure aussi le développement dans l’île grâce au contrôle très étendu du foncier et des différents mécanismes de production du logement dont bénéficie l’Etat4. Sur ce point, l’URA s’est doté d’un outil spécifique visant à associer la promotion privée à un système de vente aux enchères de terrains publics : le Sale of Sites Programme. La vente des terrains s’effectue par appel d’offres, permettant au gouvernement de jouer au mieux de l’économie de marché. Le gouvernement demeure propriétaire des terrains mis en vente qui sont cédés à titre de baux emphytéotiques pour une durée n’excédant pas 99 ans. L’URA garde un contrôle très étendu de la destination du terrain et de la réalisation architecturale, grâce à un système d’approbation pas-à-pas du programme et des règles de la composition du bâtiment. Ainsi le Sale of Sites Programme constitue-t-il un outil essentiel du développement des condominiums à l’échelle locale par le lien qu’il opère entre le secteur public et le secteur privé, notamment au moment du lancement de cette formule de logement. Le recours à ce système fut également appliqué à d’autres types de bâtiment, tels les tours et centres commerciaux du centre ville.

18La principale caractéristique d’un condominium repose sur la présence d’équipements de sport et de loisir privatisés. Dans certaines opérations figurent même des équipements éducatifs ou culturels (crèche, bibliothèque, etc). Dans tous les cas, un condominium est plus que du logement en appartement stricto sensu : c’est une entité spatiale multi-fonctionnelle. Les appartements d’un condominium sont en plus généralement livrés avec des équipements ménagers intégrés (éléments de cuisine, notamment) permettant aux futurs résidents de s’installer avec le minimum de contraintes. La multi-fonctionnalité du programme du condominium joue un rôle important dans l’organisation de la vie quotidienne de ses habitants. Comme dans un hôtel, on cherche à faciliter la vie quotidienne des résidents en leur fournissant sur un même lieu de nombreux services, autrefois dispensés par les services publics de la ville. C’est une nouvelle organisation du quotidien qui se met en place. Ces équipements sont vécus comme un prolongement de l’espace domestique (Guillot, 2003).

Les années 1990 et la mutation de la clientèle des condominiums

19Le lancement de la formule du condominium s’inscrit dans un contexte économique spécifique. Jusqu’aux années 1960 et 1970, le développement de l’économie singapourienne était entièrement fondé sur l’accueil d’investissements et d’entreprises étrangères et sur la présence d’une population étrangère qualifiée. Le condominium répondait à la demande issue de la population expatriée présente sur le territoire de manière temporaire.

20A partir des années 1980, l’essor de la construction de ce bâtiment résidentiel a accompagné la montée en puissance d’un autre type de population locale représentatif de la classe moyenne émergente en Asie (middle class society). C’est dans ce contexte que, dans les années 1990, pour faire face à cette demande issue d’une population locale, l’URA innove avec le lancement des Executive Condominiums (EC condominiums). Contrairement à son intitulé, il ne s’agit pas d’un super condominium de très haut de gamme, mais d’un condominium “bon marché” destiné à une population ne pouvant acquérir un condominium “conventionnel” (fig. 3).

Figure 3 : Exemple d’executive condominium. The Floarvale, réalisé dans la ville nouvelle de Jurong west a été financé par Jurong West Land Ptd Ltd , une filiale de Pidemco Land Limited.

On y retrouve toutes les caractéristiques qui ont fait le succès des condominiums conventionnels : la présence d’équipements sportifs et de loisir privatisés et une accessibilité optimale. La conception des Executive condominiums est soumise à la même réglementation que les autres condominiums. Ainsi, la configuration générale du bâtiment et l'organisation des espaces extérieurs sont quasiment les mêmes. La différence se trouve dans les prestations dans les aménagements intérieurs : les appartements sont généralement plus petits et les matériaux utilisés moins luxueux. Concernant les modalités d’acquisition, on retrouve le principe appliqué aux logements HDB : seuls les ménages singapouriens (ou résidents permanents) peuvent se porter acquéreurs d’un Executive condominium. Les nouveaux acquéreurs sont tenus d’occuper les lieux pendant cinq ans, avant de pouvoir les revendre à un autre foyer singapourien ou résident permanent. Cette mesure vise à freiner les investissements spéculatifs par des ventes et reventes rapides des Executive condominiums, une pratique courante dans le marché des condominiums conventionnels. Toutefois, après une période de dix ans, cette réglementation ne s’applique plus : les logements peuvent être vendus à des personnes étrangères sur le marché libre de l’immobilier. Dès lors, le HDB n’intervenant plus dans la gestion de ce parc immobilier, les Executive condominiums acquièrent le même statut que les condominiums conventionnels bâtis en dehors des villes nouvelles.

21Cette “démocratisation” du condominium passe par une intervention renforcée du gouvernement dans le processus de production afin de minimiser le coût. L’Etat apporte son aide en vendant ses terrains à des sociétés d’économie mixte (government-linked companies), à des prix inférieurs à ceux du marché foncier. En contrepartie, ceux-ci sont tenus d’offrir à leur tour des prix de vente inférieurs à ceux des condominiums conventionnels, dont ils reprennent toutefois l’essentiel des normes architecturales. C’est principalement dans les villes nouvelles que les EC condominiums sont construits. Ils contribuent ainsi à y introduire une forme de mixité sociale vers le haut.

Le condominium : un “habitat générique” marqueur d’une modernité urbaine trans-asiatique ?

  • 5  Officiellement introduit le 16 mai 1972, par le ministère du Développement national, les premiers (...)

22La construction de condominiums à Singapour a commencé en 1972 et la ville était alors pionnière pour ce type d’habitat5. Mais aujourd’hui ce type d’immobilier résidentiel haut de gamme est présent dans l’ensemble des grandes de la région. Son développement est généralement lié à ce qu’il convient d’appeler l’essor de la middle class asiatique (Robinson et Goodman, 1996).

  • 6  Il s’agit là d’une notion véhiculée à Singapour tant par la presse spécialisée pour les expatriés (...)

23Après la Thaïlande, la Malaisie, l’Indonésie et les Philippines dans les années 1980, la construction de condominiums s’est étendu à la Chine dans les années 1990, ainsi qu’à d’autres aires géographiques comme l’Inde (Bangalore) ou le Moyen-Orient (Emirats Arabes Unis). Les condominiums qu’on trouve en Chine présentent de nettes similitudes avec leurs homologues singapouriens. C’est par exemple le cas de l’opération One Park Avenue situé à Shanghai. Son promoteur, d’origine singapourienne, Keppel Land, annonce que les équipements et les aménagements intégrés au logement permettent aux propriétaires de s’installer rapidement en effectuant le moins de travaux possibles. Ces caractéristiques programmatiques sont les mêmes que celle du modèle singapourien décrit plus haute. On fait ici la promotion d’un standard de confort représentatif d’un mode de vie de classe mondiale (world class living)6.

24Un autre aspect programmatique déterminant permet d’établir ce lien dans la conception des condominiums chinois et singapourien : la localisation et la proximité d’infrastructures de transport permettant une accessibilité optimale. Ce modèle d’habitat donne la priorité aux progrès techniques et aux principes d’aménagement territoriaux engendrés notamment par les infrastructures autoroutières. A Singapour, certaines opérations de condominiums vont même jusqu’à êtres équipées d’un parc automobile en location réservé aux résidents. Très nombreux sont les ensembles de condominiums disposant de navettes de bus privées pour effectuer la liaison avec le centre ville. Cette association logement-autoroute contribue à la mise en place d’un nouveau rapport entre le territoire et la fonction résidentielle et “court-circuite” en quelque sorte les imbrications d’échelles de la ville traditionnelle. L’immeuble d’habitation apparaît comme une entité résidentielle interchangeable, tendant à être “auto suffisante” par la diversité des fonctions offertes aux résidents tout en étant de plus en plus dépendant des réseaux techniques sur lesquelles elle est “branchée” (fig. 4).

Figure 4 : Publicité du promoteur Capitaland pour une opération de condominium à Xujiahui comprenant neuf tours de 33 étages.

Ce que Singapour ne peut réaliser sur son territoire, ses promoteurs le réalisent en Chine par la construction d’ensembles résidentiels de grande hauteur, où toutes les principes architecturaux et urbains éprouvés à Singapour sont mis en œuvre : multi fonctionnalité par la présence d’équipements sportifs intégrés au logement et accessibilité par “l’hyper-connexion” dont chaque opération bénéficie

25Multifonctionnalité, par la combinaison de logements et d’équipement, et interchangeabilité, par la relation au territoire, constituent deux “fondements architecturaux” de ce type d’immobilier résidentiel haut de gamme. Le condominium apparaît ici en quelque sorte comme une “forme d’habitat générique” qui circule de pays en pays en Asie orientale. Mais c’est aussi un nouveau statut du logement qui se dessine, auquel on doit rattacher une autre évolution sur laquelle les firmes singapouriennes se sont largement appuyées dans leur développement à l’export : la mutation de la population asiatique et, à l’instar de ce que l’on a pu observer à Singapour deux décennies plus tôt, l’essor en Chine d’une classe moyenne aisée.

26Mais au delà de cette analyse visant effectivement à rapprocher dans leur matérialité architecturale et urbaine la Chine et Singapour, par le développement d’un certain type d’immobilier résidentiel haut de gamme, on doit inscrire ce rapprochement dans une autre grille de lecture visant à identifier le rôle pionnier que l’on a assigné à Singapour dans la diffusion de ce type de logement. Pour ce faire, il convient à présent, non plus de s’intéresser au “produit” au niveau de sa réception, comme on vient de le faire, mais d’essayer de comprendre son processus de diffusion, les flux d’expertises et les différents relais organisationnels qui le sous-tendent.

L’exportation de l’expertise immobilière singapourienne : relais, réseaux et opérateurs

  • 7  Une estimation effectuée en 1996 par le Singaporean Economic Development, suggérait qu’environ 2 0 (...)

27L’exportation du savoir faire des entreprises singapouriennes est une préoccupation officiellement apparue au milieu des années 1980. En 1986, l’Economic Committee, un groupe de dirigeants d’entreprises du secteur public et privé, expose l’idée, dans un rapport intitulé The Singapore Economy : New Directions qu’il était nécessaire que Singapour “s’internationalise” pour continuer de croître. Depuis la fin des années 1980, le développement du pays est ainsi progressivement passé d’une économie d’importation et de substitution de biens et de services, à une économie d’exportation. C’est dans ce contexte qu’à partir des années 1990, les entreprises singapouriennes ont débuté leur activité à l’international7.

La stratégie singapourienne de développement international

28L’internationalisation de l’économie singapourienne que ces dirigeants appellent de leurs vœux n’implique pas pour autant que les firmes locales investissent sans restriction dans le monde entier, à l’instar des puissantes multinationales des pays industrialisés. Dans un autre rapport, publié par le gouvernement singapourien en 1991, The Strategic Economic Plan : Towards a Developped Nation, l’emprise géographique des flux singapouriens à l’export prenait la forme d’une série de cercles concentriques autour de Singapour : d’abord un premier cercle représentant un marché régional “de proximité”, puis un second cercle représentant un marché régional plus éloigné et, enfin, d’autres cercles représentant le marché mondial. Cette stratégie d’extension internationale passant par un développement régional fut officialisée dans un discours du premier ministre Goh Chok Tong, le 5 septembre 1992.

29L’expansion internationale des firmes singapouriennes au début des années 1990 a largement suivi ce schéma de développement régional concentrique recommandé par le gouvernement. Dans la “proche région”, les entreprises singapouriennes ont trouvé un important relais institutionnel avec la politique de promotion du triangle de croissance “SIJORI”, reliant Singapour à la province de Johore en Malaisie et aux Iles Riau en Indonésie. Pour les gouvernements des trois pays concernés, il s’agit d’établir une zone d’échanges économiques qui renforcent un processus existant “naturellement” par la proximité géographique des trois pays. L’idée des gouvernements dans la mise en œuvre de ce triangle de croissance est d’associer le “capital” financier, technique et de gestion de Singapour, avec les ressources foncières et de main-d’œuvre qu’offrent les deux autres pays. Dans le domaine du tourisme et de l’immobilier de loisir, un exemple remarquable illustrant ce partenariat transnational a été la réalisation à Bintan, une île d’Indonésie à une heure de ferry depuis Singapour, de ce qui, à terme, sera une des plus grandes zones de loisir d’Asie du Sud Est.

30Au-delà du triangle de croissance, on trouve deux autres types d’investissement à l’échelle régionale. Le premier confirme l’hypothèse avancée précédemment sur la formation d’un méga corridor urbain par les échanges économiques entre Singapour et les grandes villes de Malaisie, d’Indonésie, de Thaïlande, voire du Vietnam. Au début des années 1990, il est en effet courant de trouver dans les villes de ces pays des projets immobiliers émanant de partenariats entre des promoteurs locaux et des promoteurs singapouriens. Le second type de développement, apparu au cours de cette décennie, dépasse cette aire d’échange économique et touche le plus grand marché de l’Asie que représente la Chine. C’est à ce type de développement que l’on s’intéressera à présent au travers de l’action d’une des firmes de promotion immobilière les plus actives à l’export mentionnée plus haut : Keppel Land.

L’entreprise Keppel Land : entre capitalisme singapourien et développement international

  • 8  Fondée en 1890, et connu à cette époque sous le nom Straits Steamship Company Limited, cette entre (...)

31Keppel Land est la branche “immobilier” du Groupe Keppel : une puissante entreprise singapourienne liée aux intérêts économiques de l’Etat dont l’activité principale est la construction d’infrastructures offshore8. Keppel Land est aujourd’hui la troisième plus grande entreprise à la bourse de Singapour. Elle tire, en 2004, 50 % de ses revenus de ses activités à l’étranger. La stratégie de développement de l’entreprise offre un exemple de réponse directe aux recommandations émises par le gouvernement en termes d’extension géographique. Outre Singapour, où elle est le maître d’ouvrage de plusieurs opérations de grande dimension, comme un récent ensemble réalisé en front de mer, The Carrabean, Keppel Land a investi dans la zone de loisir de Bintan mentionnée plus haut. Elle y est propriétaire majoritaire du Club Méditerranée.

32Au-delà du triangle de croissance défini par la Malaisie et l’Indonésie, deux autres pays appartiennent à l’aire d’expansion de Keppel Land : la Thailande et le Vietnam. Dans le premier elle a crée sa propre branche, Keppel Thai Properties Company (KTP), pour y faciliter son déploiement, tandis que dans le second, elle travaille en partenariat avec une entreprise locale, Huy Hoang Joint Stock Compagny, dont elle détient 90 % des parts. Mais c’est en Chine que Keppel Land a effectué ses investissements les plus ambitieux. Misant sur le développement de ce pays (actuellement la plus forte croissance économique de la zone Asie Pacifique), Keppel Land est présent dans les principales villes chinoises pour y développer des opérations immobilières haut de gamme. Son activité a débuté à Shanghai avec le projet résidentiel One Park Avenue mentionné plus haut, qui doit totaliser à terme 1 118 appartements. Fort du succès de la vente de la première tranche de 504 logement en 2002, les tranches suivantes sont actuellement en cours de construction. En Chine, Keppel Land est aussi présent à Pékin, où l’entreprise a acquis un terrain de 7 ha pour la construction de 1 860 logements dans des immeubles de grande hauteur.

  • 9  Parmi ces GLC on trouve également dans le secteur de l’immobilier : DBS Land et Pidemeco Land (auj (...)

33Comprendre la puissance d’action à l’étranger de Keppel Land exige de la situer par rapport à la stratégie élaborée par l’Etat singapourien pour étendre son développement économique à l’export. Au cours des années 1990, une nouvelle génération de promoteurs émanant du secteur public apparaît, les Government linked companies (GLC) dont Keppel Land fait partie9. Ces “super” firmes de promotion sont dotées de moyens d’action bien supérieurs par rapport aux autres promoteurs privés présents sur le marché. L’activité de Keppel Land ne se limite donc pas à financer la construction d’immeubles avec des partenaires locaux, comme on vient de le décrire, mais aussi à acheter des terrains qu’elle revend à des particuliers ou des promoteurs locaux après les avoir viabilisés. En outre, mettant à profit sa connaissance du marché immobilier régional, Keppel Land a une activité de gestion de portefeuille d’action dans le foncier (property fund management) au travers de sa filiale Alpha Investement Partners qui œuvre en partenariat avec Henderson Global Investor.

  • 10  Actuellement dirigée par Ho Ching, (épouse de l’actuel premier ministre, Lee Hsien Loong qui lui-m (...)

34Un autre type de lien stratégique avec l’Etat explique la puissance d’action de Keppel Land. Au cœur du développement économique singapourien et de son expansion à l’étranger, on trouve une très puissante société d’investissement national du nom de Temasek Holding10. Cette firme a été créée en 1974. Ses investissements s’étendent à des secteurs économiques très variés, y compris le secteur de l’immobilier (Lorrain, 2004). Deux catégories de firmes doivent y être distinguées :

35- la première comprend les firmes opérant à l’échelle nationale dans des secteurs économiques stratégiques, comme ceux liés à l’approvisionnement de biens et de services, tels l’aéroport, l’eau potable, l’énergie, les équipements publics, etc. Le logement public, c'est-à-dire le HDB, appartient à cette catégorie ;

36- la seconde catégorie est représentée par les firmes dont l’activité s’étend à toutes les échelles géographiques (nationale, régionale ou internationale) et dont le développement tient à leurs performances par rapport aux firmes multinationales opérant dans des secteurs similaires (auxquelles elles sont parfois associés), Parmi ces firmes, citons The Port of Singapour Authority, Singapore Telecom, Development Bank of Singapore. C’est dans cette seconde catégorie que l’on doit situer l’activité de Keppel Land, de même que celle de Capitaland, une autre grande firme de promotion immobilière dépendant de Temasek Holdings. Sur le territoire national, outre la construction de condominiums “conventionnels”, ces firmes sont également impliquées dans la construction d’Executive condominiums.

Un continuum d’opérateurs et d’expertises à l’œuvre

37Les échanges de capitaux et d’expertises décrits ici attestent de l’existence d’une nouvelle cartographie des flux de la mondialisation en Asie Orientale, au sein de laquelle Singapour constitue un important acteur. Cette situation résulte largement de la stratégie de développement économique du gouvernement singapourien depuis l’indépendance, et au rôle pionnier que la cité-Etat a tenu en Asie orientale comme “plaque tournante” de l’économie régionale et internationale.

38Si l’on revient à présent à notre hypothèse de départ portant sur le rôle pilote de Singapour dans la formation d’une “modernité urbaine trans-asiatique”, on doit approfondir notre analyse du lien entre les nouvelles structures économiques régionales de l’Asie orientale apparue dans le contexte de la mondialisation et la capacité de Singapour à offrir une expertise dans le domaine de la production immobilière. Une option possible pour rendre compte de ce lien est d’élargir notre enquête sur la chaîne des acteurs singapouriens engagés dans la production immobilière, en s’appuyant par ailleurs sur l’idée, pour comprendre sa diffusion à l’étranger, que le monde vit aujourd’hui à l’heure du “synchronisme technologique” (Veltz, 1997).

39Parmi ces acteurs, on doit compter sur la présence d’autres firmes que celles liées à la promotion. On trouve d’abord les bureaux d’étude. Aujourd’hui, deux importantes firmes gouvernementales singapouriennes associées au développement industriel de la cité-Etat et à la construction d’équipements publics, la Jurong Town Corporation (JTC) et le Public Work Department (PWD), comprennent des départements chargés d’exporter leur savoir faire à l’étranger. Depuis la dernière décennie, chacune de ces entreprises publiques a développé une activité de consultant pour la réalisation à l’étranger de projets d’aménagement de grande envergure et, dans certains cas, en association avec des promoteurs singapouriens.

40Cette double transformation de l’activité de la promotion immobilière et des bureaux d’étude est bien l’illustration d’un changement d’orientation qui s’opère à Singapour en matière de développement économique à partir des années 1990. Le gouvernement ne cache pas son souhait de donner un nouvel élan à son économie en déployant son activité à l’étranger et en s’affirmant comme un pôle émetteur de première importance dans l’espace géographique asiatique (Guillot et Wong, 2004).

41La montée en puissance à l’export des ces firmes de promotions et d’ingénieries singapouriennes sur le marché régional et chinois a finalement été accompagnée par un autre type d’opérateur : les agences d’architecture et d’ingénierie. Comme pour les firmes de promotion, les architectes et les ingénieurs singapouriens ne sont pas restés insensibles au potentiel représenté par une extension de leur activité hors de Singapour. Très rapidement, ils se sont imposés comme des experts dans certains domaines, tel l’immobilier résidentiel haut de gamme, où ils ont pu mettre à profit l’expérience acquise à Singapour.

42Aujourd’hui, de nombreuses firmes singapouriennes sont dotées de succursales régionales constituant pour certaines d’entre elle la part la plus importante de leur chiffre d’affaire. C’est le cas de DP Architects ou de RSP Architects Planners & Engineers, dont l’activité s’étend à l’ensemble de la région avec notamment l’implantation de succursales en Chine. RSP Architects Planners & Engineers a, par exemple, en charge d’importants projets résidentiels en construction à Shanghai dont le promoteur n’est autre que Capitaland : la “firme sœur” de Keppel Land au sein de Temasek Holdings.

Les fondements professionnels et académiques de l’expansion économique régionale

43Le cas de la firme RSP est par ailleurs révélateur de l’évolution des parcours professionnels des architectes et des ingénieurs à la tête de cette firme et, de facto, du système d’éducation sur lequel il repose. Depuis le début des années 1990, l’un des directeurs de RSP est un architecte-urbaniste singapourien de renom : Liu Thai Ker. Né en 1938, cet architecte-urbaniste a fait toutes ses études hors de Singapour (Australie, États-Unis et Europe) et a obtenu le premier de ses diplômes en 1962 avant que Singapour n’acquière son indépendance. Liu Thai Ker est le reflet d’une génération de professionnels qui ont été amenés à étudier à l’étranger pour acquérir un savoir à la hauteur de leur ambition et des fonctions qui les attendaient dans leur pays d’origine. Dans les années 1970 et 1980, Liu Thai Ker a été au sein du HDB responsable de la planification des villes nouvelles et donc une des figures intellectuelles clefs de la rénovation urbaine. Sous sa direction au sein du HDB, la conception de la planification a évolué de l’idée de “grand ensemble” avec des services de proximité à celle de “villes nouvelles auto-suffisantes” pouvant accueillir entre 200 000 et 300 000 personnes. Les deux autres managing directors de l’agence RSP, Albert H.K. Hong et Yang Soo San, appartenant à la même génération que Liu Thai Ker et ont suivi un cursus similaire.

44On ne peut pas en dire autant de la nouvelle génération des architectes de RSP qui, dans leur grande majorité, ont fait leur études à Singapour, avec parfois l’acquisition d’un master spécialisé à l’étranger. Ce changement dans les parcours uni-versitaires des architectes singapouriens, ou d’autres professions qualifiées liées à la produc-tion de l’immobilier résidentiel, est révélateur de l’évolution du système éducatif mis en place par le gouvernement singapourien après l’indépen-dance. L’objectif est de tendre vers l’excellence et de soutenir la comparaison avec les meilleurs établissements occidentaux : objectif aujourd’hui atteint et qui n’est pas étranger à la compétitivité des firmes singapourienne en Asie orientale.

  • 11  Depuis les années 2000, l’Université Nationale de Singapour a délocalisé certains de ses enseignem (...)

45Trois universités publiques dominent la hiérarchie du système éducatif de Singapour, : la National University of Singapore (NUS) et la Nanyang Technological University (NTU), la Singapore Management University (SMU). Elles couvrent tous les champs disciplinaires existants dans les universités européennes ou nord-américaines, avec lesquelles de nombreux partenariats ont été établis11. Pour la plus récente des trois, la SMU, c’est la Wharton School de l’University of Pennsylvania qui a servi de modèle dans son développement.

  • 12  Les principaux établis-sements de ce type sont : Nanyang Polytechnic, Ngee Ann Polytechnic, Singap (...)

46En plus de ces trois universités, occupant le haut de l’échelle de l’enseignement supérieur, on doit compter également sur les établissements d’enseignement polytechnique12. Ces établissements, dont on n’a pas d’équivalent direct en France, ont connu au cours des trente dernières années un essor considérable. La plupart d’entre eux dispensent un enseignement dans le domaine de l’ingénieurie et du commerce international et délivrent des diplômes professionnels. Ils peuvent néanmoins être comparés aux universités en raison du niveau requis par les étudiants pour y entrer et le niveau d’enseignement dispensé, de même que des moyens financiers dont ils disposent. Avec l’université, ils constituent l’autre vivier dans lequel sont formés de nombreux techniciens et cadres actuellement employés dans le secteur public ou privé.

Conclusion

47Au cours des années 1970 et 1980, avant que la mondialisation de l’économie ne connaisse son essor actuel, la cité-Etat de Singapour était désignée comme un des “Dragons de l’Asie” par la rapidité de son développement. A cette époque, on parlait de Singapour en termes de “miracle économique” : une expression qui tendait à brouiller les fondements institutionnels de cette réussite qui, aux yeux des analystes occidentaux, échappait aux logiques connues de développement économique.

48De manière générale, cette perception commune “occidentalo-centriste” de l’Asie tendait aussi à véhiculer une image éphémère du développement de Singapour, renforcée par le fait qu’il s’était produit dans un laps de temps court après le retrait de l’administration anglaise. En outre, cette perspective d’analyse a souvent masqué le fait que les pays asiatiques acquièrent des compétences industrielles et économiques dans des secteurs spécifiques, comme celui dont on a traité ici, et inscrire leur développement dans les flux de la mondialisation à l’instar des pays occidentaux.

49Or, les faits montrent que la capacité qu’ont aujourd’hui les entreprises singapourienne dans l’immobilier résidentiel haut de gamme à exporter un savoir faire et une expertise n’a rien de miraculeux : cet essor est profondément ancré dans un projet de construction nationale dans lequel l’Etat joue un rôle déterminant, notamment par la mise en place d’une “chaîne de compétence” pour promouvoir l’économie de Singapour à l’export.

50Un certain nombre des “maillons” de cette chaîne a été identifié dans cet article. Il en est cependant un dont on a omis de parler et qui nous semble décisif à bien des égards : c’est celui représenté par la langue anglaise et la place qu’elle occupe dans le fonctionnement de la société singapourienne. Et ceci à tous les niveaux de la nation : du fonctionnement des instances publiques à toutes les activités économiques, sociales et culturelles. L’anglais occupe une place fondamentale dans le développement international de Singapour.

51L’anglais comme langue officielle trouve naturellement ses racines dans la présence anglaise à l’époque coloniale. Mais cet héritage n’explique pas tout. D’autres pays colonisés par les Britanniques ont fait des choix différents à leur indépendance, à commencer par la Malaisie voisine. En réalité, la place qu’occupe l’anglais dans le société singapourienne relève d’un choix politique effectué par le parti au pouvoir après l’indépendance, le People Action Party (PAP), choix fondé sur de nombreux facteurs, dont celui d’inscrire le développement de Singapour dans une perspective géographique planétaire. Sur cette question, Charles Goldblum a identifié la stratégie du PAP visant à de “contourner la dimension régionale sur le plan de sa politique linguistique” afin de “concilier enjeux nationaux et intérêts économiques situées à l’échelle internationale” (Goldblum, 1986, p. 61). Et ceci au détriment des langues asiatiques, notamment des langues vernaculaires.

52Loin d’être de l’ordre du miracle, le développement de Singapour repose donc bien sur un projet politique national au sein duquel le choix de la langue officielle s’est porté sur un médium de communication international. Ce choix politique est une des clefs du dit “miracle économique” singapourien. C’est en ce sens que cette cité-État constitue un cas très original dans le monde, voire une exception dans le contexte de l’Asie orientale. Doit-on y voir les prémisses d’un modèle de développement économique ? C’est souvent l’idée qui tend à être véhiculée en Asie orientale. Reste alors à analyser en quoi, au-delà de ses expertises dans des secteurs économiques spécifiques comme l’immobilier, le projet de développement économique de Singapour constituerait aujourd’hui une référence pour les autres pays d’Asie orientale.

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Notes

1  La terminologie “Asie orientale” utilisée dans notre analyse renvoie à l’aire géographique correspondante dans les travaux conduits par le groupe NORAO (Nouvelles organisations régionales en Asie orientale), Pelletier, 2004.

2  Par les services et les équipements que l’on y trouve, notamment dans le domaine des transports et des télécommunications, on voit se dessiner trois “méga corridors urbain” (megaurban corridor) reliant les principales capitales de la région Asie-Pacifique (Rimmer, 1997 ; McGee, 1997). Le premier corridor urbain, au nord, rassemble Tokyo, Osaka, Séoul, Pusan, Pékin, Tianjin et Shanghai. Un second est situé au sud de la Chine et à Taiwan et comprend Hong Kong, Guang-zhou, la région du delta de la rivière Zhujiang et Taipei. Enfin, plus au sud, un troisième corridor urbain relie les principales villes du sud est asiatique, notamment Bangkok, Kuala Lumpur, Singapore, Jakarta.

3  Le New Concept Plan propose une révision de l’ancien Concept Plan, le plan d’aménagement conçu après l’indépendance sur la base d’une proposition d’experts de l’ONU qui prévoyait notamment la construction des villes nouvelles.

4  Dans ce processus, l’Etat bénéficie d’un avantage considérable du fait qu’il est propriétaire d’une large partie du territoire, héritage de l’administration coloniale.

5  Officiellement introduit le 16 mai 1972, par le ministère du Développement national, les premiers textes de réglementation pour la construction de condominium datent du 18 Août 1972 (Guidelines for planning submission for Condominium Type Housing Development).

6  Il s’agit là d’une notion véhiculée à Singapour tant par la presse spécialisée pour les expatriés comme The Expat, ou Executive Living que par les firmes internationales de marketing immobilier comme DTZ Debenhaum Tie Leung, Knight Frank, ou Jones Lang Lasalle.

7  Une estimation effectuée en 1996 par le Singaporean Economic Development, suggérait qu’environ 2 000 entreprises multinationales avaient établi leur bureau régionaux à Singapour.

8  Fondée en 1890, et connu à cette époque sous le nom Straits Steamship Company Limited, cette entreprise avait d’abord une activité d’armateur. Après l’indépendance, l’entreprise se diversifie en investissant notamment dans le foncier et l’immobilier. A partir des années 1980, elle devient propriétaire de vastes terrains à Singapour pour y réaliser, selon les cas, bureaux, logements ou entrepôts, ainsi que des équipements de loisir. En 1989, une entité spécifique est créée, appelée Straits Steamship Land Limited et, en février 1997, l’ensemble du groupe adopte une nouvelle identité : Straits Steamship Land est rebaptisé Keppel Land.

9  Parmi ces GLC on trouve également dans le secteur de l’immobilier : DBS Land et Pidemeco Land (aujourd’hui regroupé sous le nom de Capitaland), City Development, etc.

10  Actuellement dirigée par Ho Ching, (épouse de l’actuel premier ministre, Lee Hsien Loong qui lui-même est le fils de Lee Kuan Yew, ancien premier ministre après le retrait des anglais).

11  Depuis les années 2000, l’Université Nationale de Singapour a délocalisé certains de ses enseignements en partenariat avec des universités étrangères situées en des lieux stratégiques du point de vue des opportunités économiques locales. Aprés la Silicon Valley en Californie, la Bio Valley à Philadelphie, Shanghai et Stockholm NUS à récemment débuté un cursus d’enseignement à Bengalore au sein de l’Indian Institute of Science (IISc). Dans tous ces partenariats, l’objectif est le même : “immerger les étudiants singapourien dans un environnement de travail constitué par la communauté scientifique, industrielle, et financière du lieu en question...” (cf. section “NUS Overseas Colleges” du site internet de l’université nationale de Singapour).

12  Les principaux établis-sements de ce type sont : Nanyang Polytechnic, Ngee Ann Polytechnic, Singapore Polytechnic, Temasek Poly-technic Nanyang Technological Polytechnic, Insitute of Technical Education.

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Titre Source : brochure pour la promotion du condominium The Bayshore
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Pour citer cet article

Référence papier

Xavier Guillot, « Flux économiques, transferts d’expertises et production immobilière haut de gamme en Asie orientale », Géocarrefour, vol. 80/3 | 2005, 171-181.

Référence électronique

Xavier Guillot, « Flux économiques, transferts d’expertises et production immobilière haut de gamme en Asie orientale », Géocarrefour [En ligne], vol. 80/3 | 2005, mis en ligne le 01 mars 2009, consulté le 26 avril 2017. URL : http://geocarrefour.revues.org/1145 ; DOI : 10.4000/geocarrefour.1145

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Auteur

Xavier Guillot

Ecole nationale supérieure d'architecture de Saint-Etienne (ENSASE)-URMPAUP et laboratoire TMU (Université de Paris VIII)
7, rue Etienne Dolet, BP 94
42003 Saint-Etienne Cedex 1
E.mail : xavierguillot@hotmail.com

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