Skip to navigation – Site map
articles

Les tours à Oran (Algérie). La quête de la hauteur et ses conséquences sur la ville

The towers in Oran (Algeria). The quest of the height and its consequences on the city
Najet Mouaziz-Bouchentouf

Abstracts

West of Algeria and considered as the second city of the country, Oran has witnessed a residential high-rise boom since the last decade. Affecting social housing and high-end residential developments and not sparing either the central districts or the distant outskirts of the city, new residential towers have become a commonplace element of the urban landscape of this rapidly changing algerian city. Inherited from the colonization, it was put aside in the programs of social housing until the 2000s when it made a strong comeback and stood out as an inescapable architectural and urban object. The purpose of this paper is to show the aspects of this "verticalization" of the city. After a brief historic presentation of the presence of towers in Oran, We will show how the frenzy of the height construction weakened a horizontal urban form which specificity has been completely ignored. Justified by the need to make profitable developments from on site of very high land prices, the piecemeal construction of these buildings without overview or development plan lead to negative landscape impacts and, at the same time, and transforms the social composition of its districts.

Top of page

Full text

Introduction

  • 1 Entre 20 et 25 étages exception faite pour les quatre tours du Bahia Center culminant chacune à 175 (...)
  • 2 Même si Didelon (2010) fait une distinction entre les mots tours, gratte-ciel et immeuble de grande (...)

1A linstar de la plupart des villes du monde, Oran située au nord-ouest de lAlgérie vit, depuis une quinzaine d’années, une transformation de son paysage urbain suite à la construction de plusieurs immeubles de grande hauteur1. Ce n’est pas un fait nouveau puisque dès les années 1950, les tours2 se hérissent dans la ville. Ecartée après l’Indépendance, la grande hauteur réapparait au début des années 2000 à la suite de la volonté des aménageurs et des politiques de moderniser la ville mais aussi de rentabiliser un foncier périurbain destiné à l’ambitieux programme de logements sociaux. Elle est également le fait de promoteurs immobiliers qui construisent des logements de standing en accession à la propriété en investissant le centre-ville et les faubourgs des années 1950 où dominent les pavillons et les bâtiments de faible hauteur, fragilisant ainsi un tissu urbain horizontal dont la spécificité est complètement ignorée.

2La recherche sest peu intéressée à la hauteur et à ses conséquences sur Oran ou sur dautres villes algériennes. Il y a peu, et pour ne pas dire, pas de travaux sur ce sujet. Lexception serait une des chroniques de Jean-Jacques Deluz (2008) qui sinterroge sur la nécessité de lAlgérie de « souscrire » à la mode de la tour comme les grandes métropoles du monde entier qui « s’enorgueillissent de leurs tours ». Pourtant ce fait mériterait d’être interrogé et analysé vu l’ampleur quil prend dans la majorité des villes en Algérie. Comment et pourquoi la grande hauteur s’installe-t-elle à Oran ? Quels en sont les impacts sur la ville et ses habitants ? Ces deux questions nourrissent cet article qui pose les jalons dune réflexion sur la multiplication des immeubles de grande hauteur à Oran et les conflits que cela engendre. Il sappuie sur un constat fait dobservations empiriques et de données factuelles recueillies lors dentretiens avec les administrateurs des projets de logements sociaux, les promoteurs et les habitants.

3La tour est née aux Etats-Unis, puis construite en Europe et en Asie et timidement en Afrique pour diverses raisons. Parce quelle est un objet mondialisé (Didelon, 2010), il est utile de se pencher sur le débat dont elle fait lobjet à travers le monde autant quil est pertinent dinterroger sa réception hors de son lieu de naissance comme la ville dOran. Il sagit également de montrer, à travers Bel Air, Montplaisant et Gambetta, les conséquences de la construction au coup-par-coup de bâtiments de grande hauteur dans un tissu pavillonnaire, sans vue densemble ni plan d’aménagement, perturbant ainsi le paysage urbain et la composante sociale de ces trois quartiers Ceux-ci ont été les premiers à Oran à subir une verticalisation très poussée engendrant des conflits intéressants à observer. Cet aspect de la fabrique de la ville dOran fait delle un terrain propice à l’étude et à l’analyse de cette dynamique urbaine particulière.

Carte1 : les tours à Oran

Carte1 : les tours à Oran

Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017

Controverses sur la grande hauteur dans les villes du monde

4La grande hauteur dans la ville est souvent associée à la puissance politico-économique dont elle serait un symbole, ou à la volonté de revaloriser limage dune ville, quand ce nest pas les deux à la fois (Huriot, 2011 ; Paquot, 2008). Elle a suscité par le passé et suscite toujours beaucoup dinterrogations. Dans les années 1960, alors que la majorité des gratte-ciels était construite aux Etats-Unis (particulièrement à Chicago et à New-York), J. Gottman (1966) se posait la question du pourquoi du gratte-ciel. Il tentait dexpliquer son succès et sa diffusion hors du contexte qui lui a donné naissance. Lauteur présente cet objet urbain comme le résultat d’un progrès technologique (les nouveaux matériaux comme le béton, lacier et le verre et linvention de lascenseur), dune nécessité économique mais aussi comme lexpression dun mode de vie moderne exigeant une forte circulation des flux (personnes, marchandises, informations et services) que seul le bâtiment de grande hauteur peut permettre. Il le qualifie de défi pour lhomme du XXème siècle à l’image de ce que la cathédrale a été pour celui du Moyen-Âge.

  • 3 Emporis, la première base de données mondiale de bâtiments et de projets de constructions, tient à (...)
  • 4 T. Paquot (2008) cite les féministes américaines qui voyaient dans la tour un symbole phallique et (...)

5Un demi-siècle plus tard, le gratte-ciel est toujours de plus en plus haut, élancé dans une sorte de course effrénée vers le ciel. La grande hauteur est devenue un palmarès qui distingue et propulse les villes3 à l’image de la skyline de Manhattan qui durant les années 1940 a sauvé l’île de loubli et du déclin (Gottman, 1966). Depuis les années 1990, les Etats-Unis ont perdu le monopole de la grande hauteur au profit du Moyen-Orient et de lAsie. De nos jours, la grande hauteur dans la ville ne récolte pas que la gloire. Dans un contexte de récession diamétralement opposé à celui du Manhattan des années 1940, la question se pose alors de la pertinence de ce modèle. Limmeuble de bureaux jadis vanté parce quil offrait tout le nécessaire pour le travail est rejeté pour justement cette situation demprisonnement que subissent les travailleurs4.

6L’après « grands ensembles » français et le lot de démolitions qui sen suivit a énormément contribué à dévaloriser la tour de logements, particulièrement en France. La contagion de la grande hauteur na pas épargné Paris qui, depuis 2004 (date d’élaboration du plan local durbanisme), tente de la réintroduire malgré le règlement du POS la limitant entre 25 et 37 mètres (Fromonot, 2008). Le débat est depuis pris entre deux positions tranchées et antagonistes. Les pro-tours avancent largument du retard pris par Paris par rapport à ses voisines européennes et même certaines villes de la Province (Le Havre, Marseille et Lyon) et les détracteurs de la grande hauteur défendent lidentité de Paris et dénoncent le caractère anti-écologique et antisocial de la tour (Fromonot, 2008 ; Paquot, 2008).

  • 5 M. Appert (2015) cite Rotterdam, Barcelone, Madrid, Vienne, Berlin, Milan, Turin et Varsovie
  • 6 Fixées pour des raisons de lutte contre l’incendie car l’échelle des pompiers ne pouvait aller au-d (...)

7Si Paris semble faire cavalier seul, cest parce que dautres villes européennes5 à l’héritage médiéval et classique non moins important ont passé le cap de la discussion et adopté la grande hauteur. Elles ont succombé à la tentation de la tour et chaque ville met comme un point dhonneur à avoir la sienne. A Londres, la grande hauteur est en débat depuis 1956, date de révision de la loi de 1894 qui la limitait entre 25 mètres et 30 mètres6 (Appert, 2011). Depuis, du chemin a été fait et en 2011, sur 223 immeubles de grande hauteur (plus de 30 mètres) approuvés au grand Londres, 64 étaient déjà en travaux (Appert, 2011). Finalement il ne subsiste que la volonté de protéger des couloirs de vues de monuments tels la cathédrale Saint Paul depuis des lieux stratégiques de la ville (Appert, 2008).

  • 7 Le Maroc (probablement Casablanca) s’apprête à accueillir la tour Al Noor (lumière) d’une hauteur d (...)
  • 8 Le projet de Hope city à Accra au Ghana est un parc technologique où seront érigées six tours dont (...)

8Les villes africaines, longtemps à l’abri de la verticalisation (à l’exception de lAfrique du Sud), sont en passe de ladopter7. A loccasion de chaque présentation dun plan d’aménagement ou dextension dune ville, le gratte-ciel est omniprésent, il devient lobjet incontournable dans la représentation future de la ville8 sans lequel limage serait incomplète. La tour dans les villes des pays industrialisés ou « tertiarisés » est justifiée par la nécessite de la densité urbaine (Gottman, 1966 ; Paquot, 2009), autrement dit, multiplier les espaces de travail et de logements en situation de cherté et de rareté des terrains constructibles. Objet de controverses dans les pays qui l’ont vu naître, sa diffusion légitime le débat qu’elle soulève dans les villes africaines aux contenus socio-économiques différents. En effet, comment l’expliquer dans un contexte où l’urbanisation n’est pas forcément liée à une forte croissance économique et où les modes de vie ne sont pas entièrement occidentalisés ?

La hauteur admise dès les années 1930, adoptée dans les années 1950 et mise en veille après l’Indépendance

  • 9 Oran fait exception car elle est quasi détruite à la suite du séisme et de l’incendie d’octobre 179 (...)
  • 10 Les villes et villages construits par les Français présentent de larges rues et avenues et sont dép (...)

9La colonisation française en Algérie a produit beaucoup de bouleversements dans la société et dans le territoire. Les principales villes Alger, Médéa, Annaba, Constantine, Tlemcen et Oran9 voient leurs morphologies métamorphosées en lespace dun siècle et demi. Lextraversion10 du tissu urbain et lintroduction de la hauteur en sont les principales manifestations. Les nouvelles créations urbaines opèrent une rupture complète avec les médinas existantes (plans en damier, maisons alignées ouvertes sur les rues, les boulevards et les places). Les premiers bâtiments français en Algérie dépassent rarement les cinq étages, les ascenseurs ny sont pas moins installés notamment dans les luxueux immeubles édifiés grâce à l’apport du commerce du vin. Il semblerait que l'idée de la grande hauteur ait été suggérée par Le Corbusier dans ses propositions de l'immeuble gratte-ciel de la Marine à Alger (1938-1939). Depuis, les tours de logements ou de bureaux trouvent « presque naturellement » leur place dans les villes algériennes (Deluz, 1988). Longtemps lhabitat en hauteur a été réservé à la population européenne et considéré par ladministration française comme inadapté aux musulmans, habitués à vivre près du sol. Il est vrai que les maisons des casbahs et des médinas précoloniales dépassaient rarement les trois étages. Finalement, cest le Plan de Constantine, au nom de lurgence et de la rapidité d’exécution, qui fera habiter les familles musulmanes en hauteur dans les barres et les tours de la fin des années 1950.

  • 11 Exception faite de la liste d’Emporis (avril 2016) qui recense quatre gratte-ciels (175 mètres) et (...)
  • 12 Zone d’habitat urbain nouvelle, une procédure mise en place en 1975 permettant de réaliser les loge (...)
  • 13 Il s’agit de l’ensemble du parc immobilier déclaré vacant au lendemain de l’indépendance en 1962 à (...)
  • 14 Il n’y a que les journaux qui parlent des tours. Tantôt ils les plébiscitent en montrant de belles (...)

10Au lendemain de l’Indépendance, Oran hérite dun important parc immobilier (logements, bureaux ou équipements) avec dinnombrables immeubles de grande hauteur non recensés11. Cette disponibilité immobilière remet la construction de logements neufs à plus tard, lurgence étant dabord la relance économique du pays. A partir des années 1970, et après saturation du parc existant, lEtat prend en charge la construction des logements sociaux. Il lance un ambitieux programme de ZHUN12 pour rattraper le retard accumulé. La préfabrication et lindustrialisation du bâtiment sont les maîtres mots, pourtant le modèle adopté est celui des petits collectifs ne dépassant pas cinq étages. Il y a lieu de croire que les pannes récurrentes des ascenseurs des bâtiments « bien-vacants »13 et les coupures deau en période de faible débit (l’eau arrive rarement aux derniers étages) aient dissuadé de recourir à la grande hauteur pour ces nouveaux ensembles de logements. Ces incidents sont quotidiennement relayés par la presse et alimentent lhumour populaire. Au-delà de ces considérations techniques, se rapprocher du sol est une manière de traiter équitablement les habitants et de se détourner de la tour symbole de la colonisation, de sa puissance et de son oppression. Il sagit de rompre avec limmeuble de grande hauteur construit avant l’Indépendance qui était réservé à la population européenne et inaccessible aux musulmans. L’inflexion s’opère durant les années 2000 avec la volonté des politiques de changer la skyline de la ville : « Oran va se moderniser, on va construire des tours » est une des déclarations du wali en 2001, une décision quasi irrévocable qui n’a été confrontée à aucune opposition14. Le contexte de globalisation et dimportation des modèles non seulement de lEurope et des Etats-Unis mais aussi de la Chine a également contribué à ce changement.

Le retour des tours de logements social et privé

  • 15 Agence d’Amélioration et du Développement de l’Habitat, organisme sous tutelle du ministère de l’ha (...)

11Les immeubles de grande hauteur à Oran réapparaissent à partir des années 2000. Le pays vit une embellie financière grâce aux importantes recettes dhydrocarbures, ce qui relance la construction de logements sociaux par milliers. Les premières tours qui se dressent à la périphérie dOran sont les 3036 logements AADL15. Avec leurs seize étages, elles rompent entièrement avec le paysage urbain des ZHUN et sont justifiées par lurgence, lampleur des programmes et la rareté du foncier (figure 1). Au même moment la conjoncture est favorable à l’investissement privé dans limmobilier jusque-là étouffé par l’omniprésence du public. Les promoteurs se lancent dans lacquisition de terrains situés au centre-ville ou à sa proximité et y érigent les tours de logement de standing destinés à l’accession à la propriété.

Figure 1 : La forêt de tours des 3036 logements AADL

Figure 1 : La forêt de tours des 3036 logements AADL

Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017

  • 16 Y compris pour les entreprises nationales de construction qui pourtant ont réalisé l’important prog (...)
  • 17 R. Tchagbele (2013) explique le succès des entreprises chinoises et le recul des locales dans le co (...)
  • 18 www.english.cscec.com

12L’arrivée des entreprises chinoises dans le marché de la construction en Algérie n’est pas étrangère à l’adoption de la grande hauteur. Il en est ainsi pour la China State Construction Engineering Corporation (CSCEC), qui a réalisé les 3036 logements entre 2000 et 2005. Sur le site web de lAADL, la CSCEC est présentée comme « …connue dans le monde pour la réalisation des projets à très nombreux étages, de grande envergure, nouveaux, spéciaux, importants… ». Le pays qui sort exsangue dune décennie catastrophique dans tous les domaines16 trouve sa planche de salut dans ces sociétés étrangères qui apportent avec elles un savoir-faire technique et une rapidité d’exécution longtemps recherchés et prisés par les secteurs public et privé17. En 2002, l’AADL a confié la construction de 43 000 logements à la CSCEC ; 11 000 étaient déjà livrés en 2005. C’est également cette entreprise qui a réalisé le premier bâtiment de logements promotionnels de standing à Oran pour le compte de Athman promotion. Le site Internet de cette entreprise18 dévoile les ensembles de logements projetés ou réalisés en Chine, présentant pour la majorité d’entre eux une forêt de gratte-ciels, un modèle que CSCEC adoptera en Algérie.

13Construire en hauteur est justifié pour le logement social par la rareté du foncier et, pour le promotionnel, par lamortissement maximal dun terrain acheté au prix fort. « …Longtemps on sest arrêté aux cinq étages pour éviter lascenseur, puis on sest dit quil valait mieux investir deux à trois millions de dinars en plus, installer un ascenseur et "caser" plus de logementsLe temps des ZHUN et des réserves foncières communales à volonté est révolu, aujourdhui si on veut loger toute cette population et exécuter le programme du ministère dans les délais arrêtés, on doit augmenter la hauteur des bâtiments… ». (Propos recueillis au service de la gestion immobilière de l’AADL, 2015).

14L’intrusion de ces tours dans le paysage urbain est le fait de concessions et dérogations aux règlements durbanisme les plus basiques (figure 2). La direction de lurbanisme sensée veiller au respect de ces règles ferme les yeux sur les plans de masse des logements sociaux à construire, car les contester serait contrarier sa hiérarchie et équivaudrait à une insubordination. Il sagit de mettre de côté les règles de prospect et les ratios de jardins, de parkings, de voirie, voire d’équipements par logement ou habitant qui existent bel et bien dans les textes officiels mais qui sont jugées trop généreuses, à l’exemple des ZHUN. Plus de vingt ans après leur réalisation, les espaces verts sont abandonnés, non aménagés, et considérés comme un gaspillage. Les décideurs (le ministère de lhabitat dont les injonctions sont relayées par les directions du logement et de lurbanisme) montrent les ZHUN comme le mauvais exemple à ne pas suivre. Par rapport au modèle des ZHUN, on augmente la hauteur des bâtiments et on les rapproche, faisant fi des normes en vigueur.

Figure 2 : Rapprochement extrême de deux tours de logements de standing

Figure 2 : Rapprochement extrême de deux tours de logements de standing

Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017

La densification sauvage des ZHUN…

  • 19 L’article 22 du décret exécutif n° 91-175 du 28 mai 1991 définissant les règles générales d’aménage (...)
  • 20 Sans la complicité de ces services, il n’y aurait pas ces nouveaux bâtiments car ce sont eux qui dé (...)

15Il sagit doccuper les vides entre les bâtiments jugés trop grands et daffecter ces terrains à des promoteurs immobiliers qui y construisent des tours de logements de standing, de commerces ou de bureaux. Les ZHUN Othmania et Es-Seddikia sont les plus touchées par cette densification qui empiète sur le prospect et les aires de jeux et de détente nécessaires au bon fonctionnement du quartier. Les raisons invoquées sont labsence de structure et de lisibilité de lespace urbain de la ZHUN et la volonté de retrouver lilot, la place et la rue. Pour les protagonistes de la densification, ces tours ont pour rôle d’améliorer la skyline des ZHUN en introduisant la hauteur dans un tissu bas avec peu de repères urbains (figure 3). Limplantation de ces nouveaux bâtiments qui arborent les vingt étages prend rarement les précautions liées aux vues et à l’ensoleillement. Ils se dressent souvent au sud des bâtiments plus bas et leur ôtent les heures densoleillement nécessaires et pourtant mentionnées dans le RGAU (règlement général d’aménagement et durbanisme) en vigueur19. L’absence de statut de ces vides encourage cette pratique : sagit-il despaces verts ? Tout ce qui nest pas bâti dans la ZHUN est-il automatiquement non constructible ? L’étendue de ces espaces libres crée la confusion et sert de prétexte à la densification encouragée même par les services de lurbanisme dOran20.

Figure 3 : La tour de logements de standing qui empiète sur le prospect de la ZHUN Es-Seddikia

Figure 3 : La tour de logements de standing qui empiète sur le prospect de la ZHUN Es-Seddikia

Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017

…et du centre-ville et des quartiers pavillonnaires

  • 21 Ces interrogations concernent aussi bien le prospect et les coefficients d’occupation et d’emprise (...)

16Le centre-ville dOran et ses faubourgs du début du 20e siècle font lobjet dune action simultanée et désorganisée des promoteurs immobiliers. Ces derniers acquièrent des maisons familiales ou des hangars et les démolissent. Sur les terrains libérés sont édifiés des tours dhabitation et parfois de bureaux (figure 4). Comment un immeuble de dix à quinze étages peut-il remplacer une maison à un ou deux étages ? Autrement dit, comment s’insère cette hauteur dans un tissu conçu et fabriqué pour des bâtiments bas 21?

Figure 4 : limmeuble haut qui remplace progressivement les maisons basses

Figure 4 : l’immeuble haut qui remplace progressivement les maisons basses

Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017

  • 22 Coefficient d’occupation du sol et coefficient d’emprise au sol, deux chiffres qui déterminent les (...)
  • 23 Lorsque des individus partagent une portion d’un territoire, pour que cette cohabitation soit possi (...)

17De la même manière que pour la densification des ZHUN et pour les plans de masse des ensembles de logements sociaux, il sagit dun non-respect total des normes durbanisme : dépassement des COS, des CES22 et des hauteurs maximales autorisées (figure 5). Les POS élaborés ou en cours d’étude ne sont plus garants de lapplication des normes et ne constituent plus ce paravent nécessaire à la cohabitation23 puisquils sont dévoyés. Pour faire accepter leurs tours, les promoteurs immobiliers agissent secrètement et discrètement, en amont pour faire admettre la hauteur désirée dans le règlement avant lapprobation du POS, ou en aval pour faire amender à leur faveur un POS approuvé. En labsence de POS, cest le RGAU qui est appliqué, mais celui-ci est interprété de la manière suivante sans quaucun article ny fasse mention : sil y a un bâtiment de grande hauteur dans lenvironnement immédiat de son terrain, le promoteur peut prétendre atteindre la même hauteur, sans chercher à vérifier si le prospect est respecté. Cette situation a toutefois un antécédent, un bâtiment qui a fait jurisprudence : Le Victoria.

Figure 5 : La tour dans le quartier de maisons à deux étages

Figure 5 : La tour dans le quartier de maisons à deux étages

Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017

Le "Victoria" : l’impuissance des habitants face à la grande hauteur

Considérée comme la première tour de logements de haut standing à Oran, réalisée par Athman promotion, le Victoria est un immeuble de onze étages sur un rez-de-chaussée et deux sous-sols qui occupe un terrain situé dans un quartier pavillonnaire de standing, Bel Air. Depuis son achèvement en 2004, il est devenu la référence pour tout promoteur qui veut construire une tour et qui éprouve des difficultés à faire passer son projet et à obtenir le permis de construire à Oran. Pour faire face à l’obstacle du règlement d’urbanisme, l’argument avancé est « ça a déjà été accepté et réalisé ailleurs, pourquoi me refuser la grande hauteur ? », phrase répétée comme un leitmotiv. Le terrain du Victoria a été longtemps occupé par un hangar désaffecté datant de la période coloniale, qui a servi à différents stockages jusqu’à ce que le promoteur décide en 2002 de le démolir pour y ériger son bâtiment (figure 6).

Figure 6 : Le Victoria au milieu des maisons individuelles

Figure 6 : Le Victoria au milieu des maisons individuelles

Source : http://www.skyscrapercity.com, 2017

  • 24 Ou plutôt des vibrations et bruits de l’excavatrice et du marteau piqueur.
  • 25 Le commissaire principal, le wali, et le chef de daïra n’ont pas pu appliquer la décision de justic (...)

18L’étude et le permis de construire nont jamais été révélés aux habitants du quartier qui ont découvert le projet lors des premiers coups de pioche24. Quatre voisins en particulier ont porté leurs doléances à la Justice pour tenter d’arrêter le chantier et parmi eux, un géomètre notable de la ville et très informé du règlement d’urbanisme. C’est également lui qui subit le plus les désagréments du chantier, car sa maison y est mitoyenne. Les plaignants obtiennent une décision ordonnant l’arrêt des travaux au moment où ils étaient au gros-œuvre du second étage du bâtiment. Cette décision na jamais pu être exécutée malgré leur ténacité. Ils finissent par se résigner et abandonner leur action devant la puissance du promoteur contre qui aucun responsable local25 n’ose se mesurer.

  • 26 Particulièrement dans les quartiers proches du centre-ville : Bel Air, Montplaisant et Gambetta.
  • 27 Un terrain convoité par un médecin voulant y construire une clinique privée. Avant l’achat, il dema (...)
  • 28 Une annonce publicitaire d’une page parue dans le Quotidien d’Oran du 8 mars 2009 est intitulée « P (...)

19A Oran, Athman promotion, une entreprise familiale gérée par le père et ses quatre fils, a acquis cette puissance en se positionnant comme leader dans loffre immobilière de standing (appartements et hôtels de luxe) mais aussi par la ruse. En 2002, le promoteur profite de la visite du Président de la République à Oran pour faire inaugurer un hôtel 5 étoiles quil avait achevé. En faisant de son hôtel une étape du périple oranais du Président, il envoie un signal fort à ses détracteurs, une manière de dire « attention je suis un homme fort, vous ne pourrez pas mapprocher ». Depuis il ne cesse dessaimer le paysage dOran de tours dhabitation26 et de senorgueillir de le faire. Aux voisins du Victoria qui lui reprochaient de défigurer le quartier, il rétorque que grâce à sa tour il ajoute de la valeur au quartier. A ceux qui lont freiné dans son projet de la promotion Zabana érigée sur un jardin où toute construction est interdite27, il répond par une page de publicité sur le journal28 où il vante particulièrement sa mission de bâtisseur de la modernité.

Le devenir d’Oran et de ses résidents

  • 29 Observations seulement, car aucune étude n’a vérifié avec exactitude les rapports entres les jardin (...)
  • 30 Il y a peu de techniciens qui sont formés pour réparer les ascenseurs.
  • 31 J.-J Deluz (2008) pose certaines questions sur la tour d’habitation pour le grand nombre en Algérie (...)

20L’intrusion de cette grande hauteur dans la ville soulève un certain nombre dinterrogations. On observe29 dans les quartiers périphériques nouvellement construits une concentration de tours et un déséquilibre entre les jardins et les parkings et le nombre dhabitants leur conférant une impression de forte densité. Ce qui est avéré et qui fait lobjet darticles de presse quasi quotidiens, ce sont les pannes des ascenseurs. Devant lincapacité des offices chargés de la gestion des immeubles à assurer la maintenance des parties communes, particulièrement les ascenseurs30, le ministre a annoncé la création de micro-entreprises dans le cadre des dispositifs daide à l’emploi des jeunes pour assurer lentretien des bâtiments de logements. Lautre préoccupation est celle du social en hauteur. Les logements sociaux sont destinés à une population aux revenus mensuels inférieurs à 24 000 dinars (soit moins de 200 euros en 2017). Ils servent aussi au relogement des habitants des bidonvilles. Comment supporter des charges supplémentaires (ascenseurs et parties communes) lorsque lon a un tel revenu et que de surcroit lon vient dun bidonville ? Pour autant, aucune étude na eu pour objet leffet psychologique de la hauteur sur les habitants habitués à être proches du sol31.

21Les bâtiments de grande hauteur qui s’insèrent dans le tissu urbain engendrent des désagréments. Les voisins du Victoria en parlent : « …Un chantier de tours, cest le bruit 24h sur 24, la poussière, le va-et-vient des camions et une fois le bâtiment fini, vous avez au mieux beaucoup moins de soleil, au pire pas du tout de soleil. Pendant toute la durée du chantier (deux ans) la grue a survolé nos maisons avec le godet qui dégoulinait de béton, il était impossible de sasseoir tranquillement dans son jardin, tout a été sali….», ils rajoutent « …Finalement toute cette histoire (Le Victoria) a mené à des logements vides ou mal habités : nous avons affaire à des propriétaires qui occupent occasionnellement leurs logements. Le plus souvent, ils les louent aux premiers venus sans se soucier de leur moralité ou de leur sens du civisme, je récolte chaque matin les mégots de cigarettes jetés sur ma pelouse ou des canettes de bières écrasées. … » (Entretiens avec les habitants, octobre 2015).

22In fine, la concentration de tours prive des rues entières de lumière et de soleil car les bâtiments n’opèrent pas de retrait et les rues nont pas été dessinées et prévues pour cela.

Conclusion : La grande hauteur sans débat et hors du projet de ville et de société

  • 32 Tant que l’ascenseur fonctionne, ils ont plus de soleil, de lumière, une vue dégagée et ils sont él (...)

23Si la grande hauteur symbolise la puissance économico-financière dun pays et représente un signal fort envoyé sur la scène mondiale (Didelon, 2010), à qui profite-t-elle à Oran ? Aux promoteurs et aux occupants des derniers étages32 peut-être, mais sûrement pas à la ville et à ses habitants. Les tours construites depuis les années 2000 à Oran ne présentent ni intérêt architectural ni prouesse technique ou qualité environnementale. Elles nont rien dinsolite avec leurs vingt étages et sont loin davoir une place dans le palmarès international des gratte-ciels. Elles ne contribuent pas non plus à donner une image internationale à la ville. Les apologistes de la grande hauteur considèrent un ou deux aspects (rentabilisation du sol, symbole de la modernité) et simplifient la réalité de la ville qui est beaucoup plus complexe. Aucun projet de tour nest précédé d’une étude dimpact sur lenvironnement (la voirie, les réseaux divers, le trafic routier, le nombre denfants à scolariser), une étude qui na jamais été exigée dans l’instruction du permis de construire. Les conséquences de la grande hauteur sont complètement occultées.

  • 33 A l’image des anti-tours Triangle à Paris qui ne sont pas contre les tours mais contre les tours à (...)
  • 34 Par analogie au droit d’ainesse.

24Ce nest pas tant la grande hauteur qui est contestée à Oran que son incursion dans un tissu qui na pas été prévu pour elle. Une hauteur bien réfléchie dans un nouveau quartier naurait pas été refusée33. Les habitants des tours de logement social des quartiers périphériques dOran saccommodent tant bien que mal à la grande hauteur en attendant des jours meilleurs, car la plupart aspirent à aller vers le pavillonnaire (Mouaziz-Bouchentouf, 2012). Labsence dune vision de ville, de débat et de concertation encourage cette course aux tours et ne prémunit pas la ville des dommages qui en découlent. Il est plus que nécessaire dinstaurer une sorte de droit d’antériorité34 pour protéger la ville et ses habitants de cette folie.

Top of page

Bibliography

Afrikarchi Magazine N°2, 2014

Afrikarchi Magazine N°3, 2014

APPERT M., 2015, Le retour des tours dans les villes européennes, Métropolitiques, 16 décembre 2015. URL : http://www.metropolitiques.eu/Le-retour-des-tours-dans-les.html

APPERT M., 2011, Politique du skyline. Shard et le débat sur les tours à Londres, Métropolitiques, 12 septembre 2011. URL :http://www.metropolitiques.eu/Politique-du-skyline-Shard-et-le.html

APPERT M., 2008, Ville globale versus ville patrimoniale ? Des tensions entre libéralisation de la skyline de Londres et préservation des vues historiques, Revue Géographique de l'Est [En ligne], vol. 48 / 1-2 | 2008, mis en ligne le 08 octobre 2011, URL : http://rge.revues.org/1154

DELUZ J.-J., 2008, Fantasmes et réalités. Réflexions sur l’architecture, Alger, éditions Barzakh, 171 p.

DELUZ J.-J., 1988, L’urbanisme et l’architecture d’Alger. Aperçu critique, Alger, OPU, Liège, Pierre Mardaga éditeur, 197 p.

DIDELON C., 2010, Une course vers le ciel, M@ppemonde, Maison de la géographie, 2010, 03 (99), 17 p. <halshs-00598437>

FROMONOT F., 2008, Tours de passe-passe, Criticat, n°1, p. 5-23.

GOTTMANN J., 1966, Why the Skyscraper? Geographical Review, Vol. 56, n°2, p. 190-212.

HURIOT J.-M, 2011, Les tours du pouvoir, Métropolitiques, URL : http://www.metropolitiques.eu/Les-tours-du-pouvoir.html

Le quotidien d’Oran, 8 mars 2009

MOUAZIZ-BOUCHENTOUF N., 2014, Le logement social à Oran. Conception, usages et ébauche d’évaluation , Revue Géographique de l'Est [En ligne], vol. 54 / n°3-4 | 2014, mis en ligne le 11 février 2015, URL : http://rge.revues.org/5312

PAQUOT T., 2008, La folie des hauteurs : Pourquoi s'obstiner à construire des tours ?, Paris, Bourin éditeur, 219 p.

Tchagbele R., 2013, Africités ou chinoiseries ?, Afrikarchi Magazine, N° 1, p.32-33.

Sites internet :

www.emporis.fr

www.english.cscec.com

www.contrelatourtriangle.com

Top of page

Notes

1 Entre 20 et 25 étages exception faite pour les quatre tours du Bahia Center culminant chacune à 175 mètres, soit 31 étages. Ces tours ont valu à Oran la deuxième place dans le classement africain des immeubles les plus hauts d’Emporis (situation avril 2016).

2 Même si Didelon (2010) fait une distinction entre les mots tours, gratte-ciel et immeuble de grande hauteur selon la hauteur et la fonction du bâtiment, dans le développement qui suit les vocables hauteur, grande hauteur, tour et gratte-ciel désignent le même objet. En Algérie, c’est le mot tour qui est le plus souvent utilisé.

3 Emporis, la première base de données mondiale de bâtiments et de projets de constructions, tient à jour une liste des bâtiments les plus hauts en n’omettant pas de citer leurs lieux de construction.

4 T. Paquot (2008) cite les féministes américaines qui voyaient dans la tour un symbole phallique et phallocratique et qui la dénonçaient car elle représentait le lieu d’enfermement des travailleurs durant toute la journée.

5 M. Appert (2015) cite Rotterdam, Barcelone, Madrid, Vienne, Berlin, Milan, Turin et Varsovie

6 Fixées pour des raisons de lutte contre l’incendie car l’échelle des pompiers ne pouvait aller au-delà de ces seuils.

7 Le Maroc (probablement Casablanca) s’apprête à accueillir la tour Al Noor (lumière) d’une hauteur de 540 mètres. A Dakar, était prévue une tour culminant à 250 mètres. Ces deux bâtiments détrôneraient le Carlton Centre (223 mètres) de Johannesburg qui est à la tête du classement des bâtiments les plus hauts en Afrique depuis 1973 (Emporis, avril 2016).

8 Le projet de Hope city à Accra au Ghana est un parc technologique où seront érigées six tours dont une atteignant 270 mètres, soit la plus haute d’Afrique. A Abidjan en côte d’Ivoire, les images du projet de la baie de Cocody montrent plusieurs gratte-ciels. (Afrikarchi magazine n° 2 et 3, 2014).

9 Oran fait exception car elle est quasi détruite à la suite du séisme et de l’incendie d’octobre 1790.

10 Les villes et villages construits par les Français présentent de larges rues et avenues et sont dépourvues de murailles, à l’inverse des villes existantes. Les nouvelles constructions prennent l’air et la lumière depuis ces rues, contrairement aux maisons à patio des villes précoloniales.

11 Exception faite de la liste d’Emporis (avril 2016) qui recense quatre gratte-ciels (175 mètres) et douze immeubles dont cinq datant des années 1950 (hauteur allant de 49 mètres à 90 mètres).

12 Zone d’habitat urbain nouvelle, une procédure mise en place en 1975 permettant de réaliser les logements sociaux ainsi que les différents réseaux et équipements d’accompagnement et abandonnée à la fin des années 1980.

13 Il s’agit de l’ensemble du parc immobilier déclaré vacant au lendemain de l’indépendance en 1962 à la suite du départ massif des Européens.

14 Il n’y a que les journaux qui parlent des tours. Tantôt ils les plébiscitent en montrant de belles images de synthèse, tantôt ils les condamnent pour des raisons de mauvais fonctionnement et de désagréments (pannes d’ascenseurs, coupures d’eau, insécurité dans les escaliers et les paliers..etc)

15 Agence d’Amélioration et du Développement de l’Habitat, organisme sous tutelle du ministère de l’habitat et chargé de réaliser les programmes de logement en location-vente.

16 Y compris pour les entreprises nationales de construction qui pourtant ont réalisé l’important programme des ZHUN (grands ensembles) en utilisant le coffrage tunnel et la préfabrication des éléments de façades.

17 R. Tchagbele (2013) explique le succès des entreprises chinoises et le recul des locales dans le continent africain. Elle cite le savoir-faire, la rapidité d’exécution et la discipline de travail des premières ayant un effet d’entrainement positif sur les secondes qui revoient leurs standards pour être plus compétitives.

18 www.english.cscec.com

19 L’article 22 du décret exécutif n° 91-175 du 28 mai 1991 définissant les règles générales d’aménagement d’urbanisme et de construction préconise un ensoleillement de 2 heures par jour pendant au moins 200 jours par année pour les logements. La préoccupation de l’ensoleillement de chaque logement existe bel et bien dans le règlement d’urbanisme.

20 Sans la complicité de ces services, il n’y aurait pas ces nouveaux bâtiments car ce sont eux qui délivrent le certificat d’urbanisme qui mentionne les droits à construire liés à la parcelle et le permis de construire préalable au démarrage des travaux.

21 Ces interrogations concernent aussi bien le prospect et les coefficients d’occupation et d’emprise au sol que les différents réseaux conçus pour des bâtiments de faible hauteur.

22 Coefficient d’occupation du sol et coefficient d’emprise au sol, deux chiffres qui déterminent les droits à construire de chaque parcelle constructible. Ils sont fixés par le POS (plan d’occupation au sol).

23 Lorsque des individus partagent une portion d’un territoire, pour que cette cohabitation soit possible et heureuse pour tout un chacun, il faut un minimum de discipline. Le règlement d’urbanisme est nécessaire pour que la ville fonctionne correctement pour tous ses habitants.

24 Ou plutôt des vibrations et bruits de l’excavatrice et du marteau piqueur.

25 Le commissaire principal, le wali, et le chef de daïra n’ont pas pu appliquer la décision de justice.

26 Particulièrement dans les quartiers proches du centre-ville : Bel Air, Montplaisant et Gambetta.

27 Un terrain convoité par un médecin voulant y construire une clinique privée. Avant l’achat, il demande un certificat d’urbanisme qui mentionne « espace vert », donc terrain inconstructible.

28 Une annonce publicitaire d’une page parue dans le Quotidien d’Oran du 8 mars 2009 est intitulée « Promotion Zabana, recherche innovation qualité », elle se termine par « Oran ville magique mérite ce projet » (l’annonce n’est pas signée).

29 Observations seulement, car aucune étude n’a vérifié avec exactitude les rapports entres les jardins, les parkings et les équipements d’une part et le nombre d’habitants et de logements d’autre part.

30 Il y a peu de techniciens qui sont formés pour réparer les ascenseurs.

31 J.-J Deluz (2008) pose certaines questions sur la tour d’habitation pour le grand nombre en Algérie. Outre le bon fonctionnement des ascenseurs et des vide-ordures et les charges qu’ils induisent, il se préoccupe du rapport entre l’occupant du haut et l’activité au sol. Il cite à ce titre l’exemple des enfants habitués à « naviguer » à tout moment entre logement et rue pour jouer. Comment feront-il avec l’obstacle de la hauteur en supposant que l’usage de l’ascenseur leur est interdit sans la présence d’un adulte ?

32 Tant que l’ascenseur fonctionne, ils ont plus de soleil, de lumière, une vue dégagée et ils sont éloignés de la rue et de ses désagréments. Si l’ascenseur est en panne, c’est l’enfer.

33 A l’image des anti-tours Triangle à Paris qui ne sont pas contre les tours mais contre les tours à Paris. On peut lire sur leur site internet, « à New York et à la Défense les tours ont un sens : elles forment une skyline intéressante. A Paris, c’est une aberration » (http://www.contrelatourtriangle.com/).

34 Par analogie au droit d’ainesse.

Top of page

List of illustrations

Title Carte1 : les tours à Oran
Caption Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/10254/img-1.png
File image/png, 6.6M
Title Figure 1 : La forêt de tours des 3036 logements AADL
Caption Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/10254/img-2.png
File image/png, 857k
Title Figure 2 : Rapprochement extrême de deux tours de logements de standing
Caption Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/10254/img-3.png
File image/png, 841k
Title Figure 3 : La tour de logements de standing qui empiète sur le prospect de la ZHUN Es-Seddikia
Caption Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/10254/img-4.png
File image/png, 821k
Title Figure 4 : l’immeuble haut qui remplace progressivement les maisons basses
Caption Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/10254/img-5.png
File image/png, 1.1M
Title Figure 5 : La tour dans le quartier de maisons à deux étages
Caption Source : N.Mouaziz-Bouchentouf, 2017
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/10254/img-6.png
File image/png, 947k
Title Figure 6 : Le Victoria au milieu des maisons individuelles
Credits Source : http://www.skyscrapercity.com, 2017
URL http://geocarrefour.revues.org/docannexe/image/10254/img-7.png
File image/png, 771k
Top of page

References

Electronic reference

Najet Mouaziz-Bouchentouf, « Les tours à Oran (Algérie). La quête de la hauteur et ses conséquences sur la ville  », Géocarrefour [Online], 91/2 | 2017, Online since 15 May 2017, connection on 20 November 2017. URL : http://geocarrefour.revues.org/10254 ; DOI : 10.4000/geocarrefour.10254

Top of page

About the author

Najet Mouaziz-Bouchentouf

Architecte, maître de conférences, enseignante-chercheure Laboratoire Métropole Architecture Urbanisme Société LAMAUS Université des sciences et de la technologie d’Oran Mohammed Boudiaf USTO-MB najetmouaziz@yahoo.fr

Top of page

Copyright

© Géocarrefour

Top of page
  • Revues.org