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La verticalisation de Mexico : une nouvelle forme d’urbanité ? Le cas de Plaza Carso à Nuevo Polanco

Lorraine Peynichou

Résumé

Le secteur de projets appelé Nuevo Polanco, au nord-ouest de la ville de Mexico, connaît un développement urbain important depuis quelques années. Baptisé par les médias nationaux le « Manhattan mexicain », Nuevo Polanco se caractérise par ses grandes opérations urbaines verticales et mixtes (habitat / activités). Les formes urbaines, les choix de programmation et d’aménagement qui y sont promus constituent une rupture dans le paysage mais aussi dans l’organisation des modes de vie des résidents et des usagers. Ces îlots verticaux conçus comme des morceaux de ville interrogent de façon inédite les jeux d’acteurs entre responsables politiques et professionnels de l’urbain. Ils tendent également à remodeler les usages et appropriations dans l’espace urbain local.

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Texte intégral

Introduction

  • 1 À partir de la réflexion engagée dans le cadre du colloque international dédié à la ville verticale (...)

1Cet article s’intéresse à la verticalité du bâti à Mexico comme symbole de modernité mais aussi comme support d’une nouvelle forme d’urbanité. Il s’agit de questionner les facteurs d’émergence de la hauteur et les nouvelles pratiques qu’elle engendre dans la capitale mexicaine1.

2La ville de Mexico est touchée depuis plusieurs années par un puissant processus de métropolisation, au point d’incarner le fantasme de la « monstruopole », au regard de sa croissance démographique et physique remarquable (Capron et Monnet, 2003, p. 11). Il s’agit d’un ensemble à géométrie variable : par ordre croissant, la ville de Mexico correspond d’abord au Distrito Federal, noyau central divisé en 16 délégations qui compte près de 9 millions d’habitants. Il bénéficie du statut de territoire fédéral et dispose d’institutions propres spécifiques comme la SEDUVI (secrétariat en charge du développement urbain et du logement) qui « conçoit, coordonne et met en application la politique urbaine de la ville de Mexico »2. Mais la ville correspond également à deux autres entités différentes : la ZMCM et la ZMVM. La Zone Métropolitaine de Mexico (ZMCM) compte en 2010 près de 20 millions d’habitants. La Zone Métropolitaine de la Vallée de Mexico (ZMVM), autre échelle d’analyse du territoire de la capitale, compte 29 millions d’habitants. Il occupe une surface plus vaste composé du Distrito Federal et de 60 communes3.

Figure 1 : Les différentes échelles administratives du territoire

Figure 1 : Les différentes échelles administratives du territoire

Réalisation de l’auteur

3L’ensemble du pays s’inscrit dans un contexte national dit « émergent » passant dans les années 1980 d’un modèle protectionniste (marqué par un développement autocentré) à un modèle capitaliste porté vers les marchés globaux. Ce modèle se caractérise, selon David Harvey, par l’accumulation du capital et la recherche de profits qui entraîne « une quête sans fin vers de nouveaux produits, de nouvelles technologies, de nouveaux modes de vie, de nouveaux moyens de se déplacer et de nouveaux lieux à coloniser » (Harvey, 2001, p. 121). Il favorise ainsi des réorganisations territoriales, qui se manifestent notamment par une extension de l’urbanisation et le développement de nouvelles polarités urbaines (David, 2013, p. 53).

  • 4 Carlos Slim est un homme d’affaire mexicain classé parmi les plus importantes fortunes mondiales. I (...)
  • 5 Voir notamment l’article d’Angela Giglia intitulé Entre el bien común y la ciudad insular: la renov (...)

4Dans ce contexte, les évolutions territoriales de la ville de Mexico ont été rythmées, entre autres, par des politiques de rénovations urbaines, impulsées par le gouvernement du Distrito Federal, principalement pour les quartiers centraux. Ces politiques d’aménagement urbain reposent sur l’ambition de se rapprocher des standards esthétiques et fonctionnels internationaux (Giglia, 2013, p. 28) et participent des processus de métropolisation dans le contexte néolibéral actuel (Aguayo Ayala, 2016, p. 102). La revitalisation du centre historique, dans les années 2000, avec le concours, entre autres, de l’investisseur privé Carlos Slim4, est un des exemples de ces transformations5. D’autres projets emblématiques de rénovation ont été engagés comme le méga projet Santa Fe, excentré à la périphérie ouest de la métropole et le Corridor Reforma, au cœur du centre-ville, le long d’un axe majeur conçu au XIXe siècle d’après le style des grands boulevards européens. Ces projets marquent le paysage et l’organisation de la capitale avec une morphologie verticale d’immeubles de grande hauteur principalement tertiaires. La localisation de ces grands projets dépend d’opportunités foncières : il s’agit de trouver des emprises libres (Santa Fe) ou qui puissent muter (Corridor Reforma). Cela explique que, dans le contexte de tertiarisation de la ville engagé dès les années 1980 (Aguayo Ayala, 2016, p. 106), d’anciennes emprises industrielles situées en périphérie du centre-ville soient colonisées.

  • 6 Le macro lot désigne un ensemble réalisé sur un îlot entier, composé de programmes différents et or (...)
  • 7 Données empiriques issues des documents de promotion dont la revue mexicaine Real Estate Market and (...)

5Ainsi, un nouveau périmètre de projets, à l’ouest du centre-ville, a vu le jour à partir des années 2000. Nuevo Polanco est un ancien secteur industriel, où la rénovation urbaine fut impulsée au départ par le gouvernement du Distrito Federal puis portée par des investisseurs privés et des promoteurs immobiliers. Cette rénovation a conduit au développement de nombreuses opérations verticales et mixtes (habitat et activités). À la différence de Santa Fe et du Corridor Reforma, ce secteur se caractérise par la diversité des fonctions urbaines représentées : habitat, services, activités tertiaires et commerciales, culturelles et ludiques. Les grands projets urbains de Nuevo Polanco sont des îlots ou macro lots6 qui, à l’échelle d’un projet, s’articulent autour d’une programmation mixte, d’une architecture verticale au style hyperbolique. On en dénombre plus d’une centaine sur le secteur (de taille et de portée variable) mais les plus emblématiques sont : le gigantesque complexe Plaza Carso (logements de luxe, bureaux, musées, aquarium, centre commercial, cinéma VIP, théâtre et esplanade) ; le luxueux centre Antara (centre commercial et bureaux, espaces dédiés à la restauration et à la promenade) ainsi que le futur projet Miyana qui comptera les tours les plus hautes (logements et bureaux). Les opérateurs immobiliers du secteur ont largement favorisé la densité et la verticalité des îlots afin de répondre à la volonté de créer un secteur attractif et moderne7.

6Cet article questionne la notion de verticalité au travers de l’intervention des acteurs de la promotion immobilière mais aussi au travers de la mutation des usages, dans les espaces publics, semi-publics et collectifs. Comment les opérateurs privés se saisissent-ils de la hauteur ? Quels sont les effets de ces orientations sur la gestion, le fonctionnement et les modalités d’appropriation des espaces et des services ?

7Le discours des promoteurs immobiliers véhicule l’idée d’une polarité urbaine complète et autosuffisante à l’échelle de l’îlot. Il s’agit de revendiquer le caractère exclusif et la capacité à satisfaire les aspirations des élites mexicaines tournées vers les pays développés (Moreno, 2011, p. 115). L’analyse de ce processus s’appuie sur la notion d’urbanisme insulaire, développée par Emilio Duhau et Angela Giglia qui font état d’une crise de l’ordre urbain liée, entre autres, aux « formes de production et d’organisation de l’espace urbanisé qui deviennent actuellement dominantes et qui ne correspondent plus à un ordre urbain fondé sur la stabilité d’un domaine public urbain. Elles ont tendance à impliquer la prolifération d’une multiplicité d’ordres sui generis, qui se constituent en de véritables micro-ordres. » (Duhau et Giglia, 2012, p. 17). Les auteurs expliquent que l’urbanisme insulaire « se manifeste aussi bien dans certains processus de rénovation urbaine, que dans la production de pôles du tertiaire de gestion et de consommation et en général dans les nouvelles formes de production de l’espace urbanisé, issues souvent de « projets urbains », qui engagent de manière plus ou moins importante le rôle du public en tant que « facilitateur » des initiatives privées ». Ces perméabilités entre acteurs privés et publics s’expriment sous forme de coopérations, formelles ou informelles, directes ou indirectes, qui ont pour objectif de gouverner l’urbain à l’échelle locale (Capron, 1999, p. 326). Le cas de Nuevo Polanco témoigne en particulier d’une grande permissivité de la part des autorités publiques (évolution des règles d’urbanisme spécifiquement pour l’urbanisation verticale du secteur, développement d’outils de planification non-opposables aux promoteurs, etc.).

8Nous faisons l’hypothèse que les projets de Nuevo Polanco, marqués par des transformations morphologiques et fonctionnelles importantes, témoignent des évolutions de la ville moderne, urbanisée sous forme de projets urbains et participent de l’urbanisme insulaire en créant des « micro ordres locaux » (Duhau et Giglia, 2012).

9L’étude d’un des ensembles mixtes (résidentiel, commercial, ludique et tertiaire) de Nuevo Polanco, dénommé Plaza Carso, a permis d’identifier et de spécifier les revendications des opérateurs immobiliers du secteur en matière de développement urbain. Cela a également permis d’analyser, à l’échelle locale, les stratégies d’adaptation déployées par les usagers. Ces processus concernent notamment les mobilités et la consommation au sein du périmètre de l’opération. L’étude montre en particulier que la verticalité entraîne un rapport inédit à l’environnement local et dans une certaine mesure, une transformation de l’organisation des modes de vie. Ce dernier est envisagé par les usagers comme un mode de vie « privilégié » au sein d’un périmètre où leur sécurité et la commodité (de leurs déplacements, de leurs consommations, etc.) sont assurées. Les pratiques témoignent aussi de stratégies de mise à profit de l’offre et de services disponibles à proximité entre les différents îlots même si les continuités viaires ont été négligées par les opérateurs privés. Les résidents et usagers évoluent dans un espace fait de micro synergies à l’échelle locale, et en même temps, déconnecté de son environnement immédiat.

  • 8 Certains noms n’apparaissent pas, en particulier pour certains professionnels interrogés qui ont pr (...)

10Cette étude s’appuie sur une démarche empirique de recueil et d’analyse de données plurielles (entretiens, observations et mise en perspective de documents de communication, de diagnostics et de textes règlementaires)8. Près de soixante personnes ont été interrogées (entretiens semi-directifs) de janvier à mai 2015 parmi lesquels des concepteurs, résidents, usagers, commerçants, employés et enfin des riverains de l’ensemble Plaza Carso.

11Nous verrons dans un premier temps les éléments de contexte, nationaux et internationaux, qui ont favorisé l’apparition des grands complexes verticaux et multifonctionnels à Mexico. Nous présenterons ensuite le projet de rénovation urbaine de Nuevo Polanco et questionnerons les choix d’aménagement et de modes de gestion des promoteurs immobiliers investis dans l’expansion de ce secteur. Nous mobiliserons en dernière partie les expériences des usagers et notamment l’analyse des modes de vie dans un contexte urbain qui se caractérise par des systèmes de contraintes et d’opportunités inédites.

Les stratégies de rénovation urbaine à Mexico : acteurs économiques et systèmes politiques

Le développement de la ville de Mexico et les grands projets urbains

  • 9 Croissance économique qui a impliqué selon Gustavo Garza des échanges commerciaux avec les Etats-Un (...)

12Le développement urbain que connaît la ville de Mexico est lié au « miracle économique mexicain »9 des années 1940-1950 puis à la politique d’ouverture aux marchés financiers mondiaux, politique impulsée par le gouvernement à partir des années 1980 (Garza, 2002, p. 12). L’économie se développe et entraîne la croissance des grandes villes du pays. Entre les années 1970 et les années 1990, deux principaux phénomènes participent à la croissance et à l’étalement urbain de ces dernières : l’éloignement des classes aisées pour des zones moins polluées, plus vertes correspondant à un certain idéal de vie plus sûre en périphérie de la ville (Capron, 2012, p. 138), ainsi que le développement de gigantesques zones d’habitat social portés par des promoteurs privés sur des terrains éloignés où le foncier est moins cher (David, 2013, p. 151).

13Dès les années 1990 des politiques de rénovation des espaces centraux de la métropole sont initiées par le gouvernement de la Ville de Mexico dans le but d’embellir mais aussi de densifier les quartiers du centre de Mexico (Aguayo Ayala, 2016, p. 107). Cependant, l’étalement de la métropole se poursuit encore notamment à l’est et au nord, vers des territoires encore ruraux (Paquette, 2010, p. 5). Un programme politique spécifique a directement participé à cet étalement urbain. Il s’agit du programme Bando Dos impulsé en 2001 par Andrés Manuel López Obrador (2000-2005) alors chef du gouvernement de la Ville de Mexico.

14Bando Dos avait pour objectif principal de contenir l’étalement urbain et de pallier la perte de population dans le centre de la métropole mais il a eu des effets contradictoires et contestés. L’une des priorités était de densifier les quatre délégations centrales du Distrito Federal (Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo et Venustiano Carranza). La principale critique formulée à l’égard de ce programme est associée à l’importante hausse des prix de l’immobilier qu’il a généré en centre-ville et le déplacement de populations défavorisées vers les périphéries. Les projets de rénovation urbaine du centre-ville n’ont pas eu pour objectif le développement de l’habitat social mais se sont orientés, au contraire, vers des opérations urbaines à destination des classes moyennes et aisées, portées par des opérateurs privés (Aguayo Ayala, 2016, p. 109).

  • 10 L’étude concerne, en particulier, le méga projet Santa Fe et le corridor Reforma.

15De fait, avec l’identification de zones stratégiques de densification par les pouvoirs publics, on assiste à l’émergence de secteurs de projets participant au marketing urbain de la ville de Mexico. Comme l’explique María Moreno (2011, p. 111) dans son étude sur les vecteurs de publicité des projets immobiliers à Mexico10, l’objectif de ces opérations est de vendre l’image de produits immobiliers appartenant au monde globalisé et proposant un nouveau « concept de vie ». L’une des thématiques abordées par ces publicités s’articule autour de la notion de sécurité. Il s’agit d’un argument décisif dans un pays ou l’insécurité (perçue et réelle) entrave le fonctionnement de l’ensemble de la société. La promotion des quartiers sécurisés mais aussi la verticalisation du bâti s’appuie en partie sur l’idée de garantir la sécurité des biens et des individus grâce à différents types de systèmes comme, par exemple, le contrôle de l’accès aux ascenseurs, dans le cas des immeubles de hauteur.

La hauteur : une rupture dans le paysage, un symbole de modernisation

16Le processus de verticalisation de la ville marque, de manière générale dans de nombreux pays, la volonté de créer un symbole de renouvellement urbain (Appert, 2015). Les tours possèdent « un langage architectural global », commun aux grandes métropoles mondialisées (Appert et Montes, 2015, p. 7). Au Mexique, la dimension symbolique de la hauteur s’exprime dans un contexte architectural global où elle n’est pas commune (zones populaires d’habitats pavillonnaires, grandes demeures au sein des quartiers sécurisés, quartiers traditionnels centraux de faible hauteur, etc.).

17Avant le XIXe siècle, la hauteur marquait l’expression d’un pouvoir politique ou religieux, comme c’est le cas, par exemple, pour les sites archéologiques des pyramides mexicaines (Rossignol, 2014, p. 25). La pyramide du soleil du site archéologique Teotihuacan mesure, par exemple, 65 mètres de hauteur.

  • 11 Projet « Miyana » porté par le groupe Gigante (construction et promotion immobilière).

18Au milieu du XXe siècle, deux tours emblématiques marquent le paysage de la ville de Mexico : la tour Latino-américaine et la tour Pemex. Ces deux tours sont l’œuvre d’entreprises privées, respectivement dans le domaine des assurances et des activités pétrolières et ont été conçues comme des symboles de modernité (Monnet, 1998, p. 24). Comme l’explique Jérôme Monnet, au sujet de la tour Pemex, « l’érection d’un édifice de volume, de forme et de texture radicalement différents du contexte architectural correspondait à une volonté explicite d’afficher la modernité de la nouvelle construction et de ses producteurs, face à une tradition alors volontiers considérée comme archaïque » (2000, p. 411). On peut établir un parallèle entre l’ambition portée, à l’origine, par la tour Pemex haute d’un peu plus de 200 m (environ 50 étages) et les bâtiments de Nuevo Polanco, même s’ils sont un peu moins élevés. Les plus hauts atteignent actuellement environ 100 m mais l’opération Miyana, en construction, comptera environ 45 étages et 176 m de hauteur11.

19À la fin du XXe siècle, la hauteur s’inscrit plutôt dans le cadre de grands projets (Corridor Reforma, Santa Fe, Nuevo Polanco) et incarne une certaine interprétation de la modernité. Pour Adriana Aguayo Ayala, qui a mené une étude sur le développement du secteur Nuevo Polanco, la hauteur à Mexico s’inscrit dans un processus où la ville « qui tendait à s’étendre vers la périphérie s’est transformée en une ville qui commence à croître de manière verticale » (Aguayo Ayala, 2016, p. 110).

  • 12 Informations issues de la gazette officielle du Distrito Federal, 15 juillet 2010, n°883
  • 13 Agenda politique pour la période 2013-2018 de la SEDUVI

20La hauteur s’inscrit également dans un cadre règlementaire national et local à deux niveaux : à l’échelle du gouvernement du Distrito Federal et de la municipalité ou de l’arrondissement. Deux outils règlementaires principaux, émanant du gouvernement du Distrito Federal, ont permis le développement de grands projets verticaux. La Loi de Développement Urbain du 8 avril 2005 permet, lorsque les emprises parcellaires dépassent 4000 m2, de construire jusqu’à 22 étages. Dans de nombreux quartiers centraux de l’agglomération elle était jusqu’alors limitée à 5 étages. Un décret du secrétariat en charge du développement urbain et du logement du Distrito Federal (SEDUVI) permet ensuite aux constructeurs, grâce au système intitulé « polygones d’actions », d’élever leurs bâtiments de 22 à 50 étages12. Les polygones d’actions sont créés dans le cadre de l’identification, par la SEDUVI, de zones stratégiques de rénovation urbaine. Ce processus est marqué par l’ambition, portée par la SEDUVI de favoriser « une ville plus compacte, dynamique, polycentrique et équitable » à l’horizon 201813.

Innover pour construire la ville dense

  • 14 Entretien avec Alicia Silva, directrice de Revitaliza Consultores, le 08 décembre 2014.

21La verticalité ainsi que la notion de développement durable sont deux sujets centraux des vecteurs de communication liés aux grands projets urbains de Mexico. La durabilité des constructions est validée par le label de certification américain appelé LEED selon un ensemble de critères prédéfinis. Il existe 4 niveaux de certification : Certifié, Argent, Or et Platine. Pour la directrice d’une entreprise privée spécialiste de la certification LEED (Revitaliza Consultores), le premier niveau correspond globalement aux exigences et à la règlementation du Mexique pour les constructions neuves. Ainsi, la labélisation des projets, même basique, est devenue un incontournable de la construction des grands projets urbains de la métropole14.

22Selon l’ancien président de l'Institut mexicain du bâtiment intelligent (IMEI), la recherche d’innovation dans le secteur de l’immobilier est également une préoccupation centrale pour les promoteurs. Il explique ainsi à propos des innovations intégrées à l’immobilier :

  • 15 Entretien avec Felipe Flores Hernández président de l’IMEI jusqu’en 2015 et actuel directeur des op (...)

« Tout d'un coup il y a cette impulsion économique à partir de la fin des années 70 il a fallu rendre les choses plus efficaces (…). Je consomme beaucoup d'électricité. Et comment est-ce que je fais pour ne pas consommer d'électricité ? La sécurité également. Les contrôles d'accès ont commencé à apparaître (…). Et donc on commence à implanter ces infrastructures de sécurité qui était réservées aux installations militaires. Ça a migré vers les bureaux. Et puis ce qui s'est passé ce qu'il y a eu un marché pour tout cela. Et donc tout le monde a commencé à produire ces choses-là. Et tout d'un coup il y a quelqu'un qui dit : qu'est-ce qui se passe si au lieu de faire attention à l'énergie nous automatisons les programmes de gestion de l'électricité ? (…) Tout le monde a commencé à l'implanter. Et qu'est-ce qui se passe ? Les installations industrielles ont beaucoup plus d'automatisation que les bâtiments. Et on commence à copier cette automatisation (…). Nous vivons dans une époque de consumérisme et surtout de productivité et de richesses pour les acteurs»15.

23Cette citation montre également que les opérateurs privés intègrent la notion d’innovation de façon spécifique : il s’agit de l’inscrire dans une dynamique incrémentale. En effet, l’objectif est de créer de la richesse en intégrant les différents concepts et les pratiques d’autres secteurs ou d’autres pays. Dominique Boullier (2006, p. 27), dans son article sur le capitalisme financier et l’innovation, oppose les innovations incrémentales et les innovations de rupture : la dynamique incrémentale est envisagée comme une remise en cause, marginale ou partielle, de l’existant, qui repose sur des événements et la mise sous tension des consommateurs ou usagers. Autrement dit, il s’agit de s’appuyer sur l’existant plutôt que de révolutionner les pratiques.

  • 16 Claire Rossignol, dans sa thèse de doctorat, définit l’urbanité au prisme d’une approche socio-spat (...)

24Le développement durable, les innovations en termes de dispositifs et de programmation urbaine associées à la verticalité sont autant d’éléments que l’on retrouve dans de nombreux projets urbains. Ils sont vecteurs d’une approche renouvelée de l’aménagement à la recherche de nouvelles formes de qualité de vie. Comme l’explique Claire Rossignol, la densification et l’intensification de la ville sont des préconisations pour la ville durable qui caractérisent de nombreux projets urbains dans le monde. Selon elle, le degré d’urbanité d’un projet (compris comme qualité urbaine)16 dépend, entre autres, de l’usage qui est fait de ces deux notions. Il s’agit notamment de questionner l’échelle d’application, la répartition des fonctions et la prise en compte des usages. (Rossignol, 2014, p. 51).

Le « Manhattan mexicain » : un secteur dense et chaotique

Une rupture spatiale et temporelle

  • 17 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, 26 mai 1997

25Nuevo Polanco se situe à Miguel Hidalgo, l’une des 4 délégations centrales du Distrito Federal concernées par le programme Bando Dos, au nord-ouest de la ville. Officiellement, le secteur se déploie sur 3 quartiers : Granada, Ampliación Granada et Anahuac. Dès la fin des années 1990, il commence à être considéré comme une zone de rénovation urbaine dans les plans locaux d’urbanisme17.

  • 18 Le PRI revient finalement au pouvoir en 2012 avec le candidat Enrique Peña Nieto qui était gouverne (...)

26Il s’agit d’un périmètre de projets qui s’est développé, à partir des années 2000, dans un contexte politique national et local particulier. Les élections présidentielles des années 2000 puis 2006 marquent la victoire du parti PAN (Action Nationale) de centre-droit. Ce dernier était resté pendant près de 70 ans dans l’opposition face au parti centriste PRI (Révolutionnaire Institutionnel)18. L’année 2000 marque également le début du mandat, pour le gouvernement de la Ville de Mexico, d’Andrés Manuel López Obrador, affilié au troisième grand parti du pays (gauche modérée), appelé Révolution Démocratique (PRD). Andrés Manuel López Obrador est souvent considéré, par la presse nationale mexicaine, comme proche du monde des entreprises et notamment de l’homme d’affaires Carlos Slim. Leur première collaboration date du projet de rénovation du centre historique de Mexico et l’on peut supposer qu’elle s’est également révélée utile pour l’urbanisation de Nuevo Polanco.

  • 19 Entretien avec Lorena, résidente de Plaza Carso, le 17 février 2015

27Le paysage, au sein du polygone, est composé principalement de tours. Cette morphologie marque un tournant majeur dans l’histoire urbaine du secteur, marquée à l’origine par la présence de nombreuses industries et entrepôts de faible hauteur. Les voies ferrées, en partie réaménagées en promenade, sont les seuls témoins de ce passé manufacturier. La zone était perçue comme peu sûre, explique Lorena qui possède un vaste appartement au 18e étage de l’une des tours résidentielles du complexe de luxe Plaza Carso : « pour moi ici, avant qu'il y ait les constructions, c'était une zone marginale où personne n'allait. C'était considéré comme une zone très, très dangereuse »19.

  • 20 General Motors est un important constructeur automobile américain

28Dès la fin des années 1990, on assiste au déplacement des industries du centre vers la périphérie et notamment vers l’Etat de Mexico (David, 2013, p. 156). La désindustrialisation de Nuevo Polanco s’inscrit dans ce schéma avec le départ des entreprises et la vente des terrains. Ces derniers sont caractérisés par des emprises parcellaires de très grande superficie : la vente du terrain de l’entreprise General Motors20, par exemple, a conduit au développement du grand complexe Antara (centre commercial et bureaux). C’est la taille des terrains et les opérations de fusions entre parcelles, menées par les promoteurs, qui ont permis de bénéficier du système de « polygones d’actions » et d’élever la hauteur des bâtiments.

  • 21 Alfonso Salem Slim dans un entretien pour le magazine Real Estate and Lifestyle en 2014.

29Le développement urbain rompt également avec le contexte urbain à proximité : le secteur est encadré au nord-est par des quartiers de classes moyennes et populaires (colonisés petit à petit par les promoteurs immobiliers) alors qu’au sud il est bordé par un quartier résidentiel très aisé appelé Polanco. La toponymie est à cet égard révélatrice car Nuevo Polanco ou « Nouveau Polanco » en français, fait référence au renouveau du secteur mais aussi à son affiliation au quartier Polanco. Alfonso Salem Slim, neveu de Carlos Slim et directeur de l’entreprise Inmuebles Carso (Plaza Carso), résume la portée de cette volonté d’appartenance à Polanco de la manière suivante : « c’est la nouvelle ville ; moderne, bien faite (…) c’est une fusion de la modernité et du traditionnel de Polanco »21.

30Nuevo Polanco est souvent présenté dans les médias comme le secteur qui connaît le plus de développements immobiliers à l’échelle de la ville de Mexico (plus d’une centaine). Il est composé de nombreuses opérations mixtes avec un prix au mètre carré des appartements qui fait partie des plus élevés de la métropole et qui a triplé en moins de quatre ans (Aguayo Ayala, 2016, p. 111). L’utilisation de l’expression de « Manhattan mexicain », relayée par les médias, est liée au paysage vertical qui a été consolidé en seulement quelques années. Cette expression fait également référence à l’implantation d’entreprises internationales telles que Huawei, Nokia, Philip Morris, Nestlé, etc.

31Ces nombreux ensembles immobiliers se déploient dans une zone contrainte : elle est d’une part très mal desservie par les transports en commun et est, d’autre part, caractérisée par des voies de circulation peu nombreuses et étroites, adaptées à une zone qui était à l’origine peu dense. Ces contraintes sont intensifiées par l’apparition, sans planification d’ensemble, de nouveaux espaces résidentiels ainsi que d’une nouvelle zone d’emplois tertiaires. Le secteur est donc pénalisé par le trafic routier qui est congestionné en continu.

  • 22 Entretien avec Lisbeth Ortiz, chargée de projet de l’entreprise Abilia, le 18 décembre 2014.

32Il souffre également d’une saturation de la capacité des réseaux d’eau et d’électricité, qui ont été conçus exclusivement pour les activités industrielles. Une employée de l’entreprise Abilia (promotion immobilière) explique par exemple que le projet (résidentiel et tertiaire) que son entreprise souhaite développer à Nuevo Polanco est freiné par la nécessité d’une connexion à des réseaux électriques très éloignés du secteur22.

Photographie 1 : La voie de chemin de fer au premier plan, la congestion du trafic à droite et le musée Soumaya à gauche

Photographie 1 : La voie de chemin de fer au premier plan, la congestion du trafic à droite et le musée Soumaya à gauche

Réalisation personnelle, avril 2015

L’autorité publique un positionnement ambigu face au boom immobilier de Nuevo Polanco

  • 23 Entretien avec la chargée de mission de la SEDUVI, coordinatrice du projet de plan masse, le 20 jan (...)

33La rénovation urbaine de Nuevo Polanco et l’érection d’immeuble de grande hauteur ont été impulsées par des normes permissives émanant du Distrito Federal et de la municipalité Miguel Hidalgo. Le secteur ne présentait pourtant pas les conditions favorables à l’arrivée massives de nouveaux employés et résidents. Ainsi, face au développement chaotique de Nuevo Polanco, la SEDUVI décide en 2013 de cesser d’octroyer des permis de construire dans la zone. L’objectif était de permettre la réalisation d’un plan masse pour coordonner et planifier les futurs développements du secteur. Cette étude (diagnostic et plan masse) a été réalisée avec le concours du financement des promoteurs des opérations déjà réalisées23.

  • 24 Présentation du projet de Plan Masse (version résumée), SEDUVI, mars 2014

34L’étude a été confiée à un consortium réunissant des urbanistes, des architectes et des économistes. Elle part du constat suivant : « l’absence d’espaces publics, pour se rencontrer, pour la mixité sociale et les activités récréatives, ainsi que l’inexistence d’infrastructure piétonne adaptée et continue entraînent un paysage urbain indéfini et chaotique ». Le plan masse avait pour objectif de concevoir à Nuevo Polanco une « ville nouvelle » qui préserve la diversité sociale, intègre de nouvelles stratégies de planification, considère la mobilité piétonne, anticipe les futurs besoins en équipements, offre une diversité culturelle et commerciale avec une identité visuelle définie, améliore l’infrastructure urbaine, la qualité de vie et enfin qui intègre les critères du développement durable24.

  • 25 Le Programme Partial de Développement Urbain, par exemple a une valeur juridique opposable
  • 26 Entretien avec un urbaniste en charge du diagnostic urbain préalable à la réalisation du plan masse (...)

35Pour les concepteurs interrogés, le statut du plan masse est ambigu car il n’a pas de valeur prescriptive, contrairement à d’autres outils de réglementation urbaine que la SEDUVI aurait pu solliciter25. Il insiste, par exemple, sur la nécessité de créer des espaces verts. Or, en dehors du réaménagement partiel de la voie de chemin de fer en promenade, les espaces verts ou publics sont inexistants et les espaces non construits sont réservés à la circulation des véhicules. L’efficacité du gel des constructions dans la zone est aussi mitigée puisqu’en 2015 de nombreuses constructions immobilières étaient en cours ce qui suggère que certains permis de construire ont tout de même été délivrés. Finalement, le rôle informatif du plan masse et les problématiques liées à la corruption témoignent des jeux d’acteurs complexes entre les opérateurs privés et la puissance publique dont le rôle de planificateur et de coordinateur est largement mis à mal au sein du secteur Nuevo Polanco26.

36Comme l’explique Burcu Ozdirlik à propos du développement du nouveau centre d’affaires d’Istanbul, dans le cadre d’une communication sur les logiques marchandes et politiques de la ville : « les acteurs publics jouent un rôle important dans la déréglementation du système de planification et du cadre juridique, ce qui ouvre la voie au développement de nouveaux projets urbains ». Selon Burcu Ozdirlik, cette situation dépasse la question du « laisser-faire » souvent évoqué par les « chercheurs et les représentants de la société civile ». En effet, ce type de développements immobiliers profitent généralement du soutien des élus car ils permettent de transformer et de moderniser l’urbain avec le concours du financement et des compétences d’opérateurs privés (Ozdirlik 2010). Il existe un parallèle entre le développement urbain d’Istanbul et celui de Mexico dans la mesure où la production de la ville y est le résultat d’actions publiques et privées « à priori indépendantes (qui) s’organisent pour concourir à cette production » (Ozdirlik, 2014, p. 155).

Des projets conçus comme des « cellules » urbaines gérées par les opérateurs privés

  • 27 Entretiens réalisés avec les équipes du diagnostic et du plan masse du secteur (géographes, anthrop (...)

37La rénovation urbaine de Nuevo Polanco est souvent critiquée par certains professionnels de l’urbain, médias et usagers. Le manque de planification d’ensemble est une problématique régulièrement évoquée : les projets sont qualifiés de « navettes spatiales » qui obligent les usagers à évoluer dans un environnement où la cohérence globale est négligée, du fait notamment de la permissivité des pouvoir publics vis à vis des opérateurs privés27.

38La désarticulation des projets entre eux aggrave les problématiques urbaines du secteur : les projets sont qualifiés par le directeur de l’IMEI « d’opérations cellulaires » qui ne sont pas reliées entre elles. Les modalités de gestion interne des « cellules » tendent à renforcer le positionnement et l’hégémonie de facto des acteurs privés.

39Dans quelle mesure ces opérations verticales et mixtes sont-elles capables de « faire ville » ? Comme le souligne Claire Rossignol, « la tour reflète (…) la dualité entre les intérêts du public et du privé à l’intersection des principes de développement durable et du contexte économique mondialisé. Cette dualité – exacerbée pour les tours multifonctionnelles ou les « quartiers verticaux » cherchant à s’intégrer dans le territoire – est alors aussi à prendre en compte dans la problématique concernant la capacité à faire ville ou à générer l’urbanité » .

  • 28 Entretien avec Alfonso Salem Slim, président d’Inmuebles Carso, le 21 janvier 2015

40On peut questionner « l’urbanité » d’un ensemble conçu comme une « cellule » qui permet de vivre, travailler, se divertir et se cultiver au même endroit. La présence et surtout la proximité des équipements et des services sont envisagées par le directeur de l’entreprise Inmuebles Carso, promoteur de l’ensemble Plaza Carso, comme les ingrédients pour créer un espace urbain fonctionnel et vivant, à l’échelle de l’îlot28. Cette appréciation hyper locale de la notion d’urbanité, portée par les opérateurs privés, participe d’un urbanisme insulaire, selon le concept développé par Angela Giglia et Emilio Duhau (Duhau et Giglia 2012), en termes de morphologie (projets à l’échelle de l’îlot) mais aussi en termes de gestion (omniprésence d’opérateurs privés).

La verticalité et l’urbanité, le cas de Plaza Carso

Des îlots en quête d’autonomie

41L’étude du complexe Plaza Carso témoigne de l’omniprésence des promoteurs immobiliers intervenant autant dans la conception que dans la gestion urbaine des ensembles verticaux. Plaza Carso est une grande opération urbaine de Nuevo Polanco, conçue par l’entreprise Inmuebles Carso, issue du Grupo Carso, fondé par Carlos Slim. L’empire de Grupo Carso se compose de 4 branches principales : industrie et manufacture ; commerce et consommation ; infrastructure et construction ; énergie. Le schéma ci-dessous présente l’évolution du groupe et le développement du secteur immobilier qui s’intègre dans la branche infrastructure et construction.

Date

Développement de l’entreprise : quelques faits marquants

Contexte général

1965

Création de Inversora Bursátil (société de courtage en bourse)

Carlos Slim a 25 ans, il est ingénieur civil, diplômé en 1961 de l’UNAM (Université Nationale Autonome de Mexico)

De 1980 à 1990

Carlos Slim achète de nombreuses entreprise (Cigatam, Sanborns, etc.)

Création du Grupo Galas qui devient en 1982 Grupo Inbursa puis finalement Grupo Carso.

Dans les années 1990

Rachat du réseau national de télécommunication mexicain TELMEX. Privatisation de TELMEX (avec d’autres investisseurs privés dont France Telecom)

L’entreprise se développe sur les grands marchés internationaux et nationaux (Sears, Apple, The New York Times, etc.)

Dans les années 2000

Création de la fondation pour la préservation du patrimoine du centre historique de la ville de Mexico

Grupo Carso génère près de 200 000 emplois directs au Mexique

En 2010

Création de l’entreprise de promotion immobilière Inmuebles Carso qui intègre la branche infrastructure et construction du groupe

Alfonso Carlos Slim, neveu de Carlos Slim, est le président du conseil mais Carlos Slim reste propriétaire de l’entreprise

Tableau : Carlos Slim et le développement de l'empire Carso

Source : Grupo Carso

  • 29 D’autres constructions sont généralement associées à l’ensemble Plaza Carso dont des futures tours (...)

42Plaza Carso est le symbole la réussite de Carlos Slim : de nombreux secteurs d’activités et enseignes de ses entreprises y sont représentés, de nombreux membres de sa famille y ont participé (directement et indirectement) et sa collection d’art y est exposée. L’opération, qui est présentée par ses concepteurs comme le plus grand complexe mixte d’Amérique Latine (70 000m2), est composée sur la parcelle principale29 de trois tours d’habitations (environ 1000 appartements de luxe) et de tours de bureaux, d’un centre commercial (avec une salle de cinéma dite « VIP »), d’un théâtre, d’un aquarium et d’un musée. Ce dernier, appelé le Musée Soumaya (cf. photographie 1), présente l’importante collection d’œuvres d’art de la Fondation Carlos Slim. Son architecture, inspirée par l’œuvre sculpturale de Rodin, est le fruit d’une collaboration avec l’architecte Fernando Romero (qui est également le gendre de Carlos Slim). L’opération semble être l’emblème de la rénovation urbaine de Nuevo Polanco, avec son esthétique et ses services d’exception.

43L’agence de Fernando Romero (FR-EE) a aussi conçu la plupart des autres bâtiments (tours résidentielles et de bureaux). La construction de l’ensemble est prise en charge par l’une des filiales du groupe Carso. Enfin la gestion des services est portée en partie par le même groupe. Les différents secteurs (l’habitat, le commerce et la culture), sont gérés par une administration (Cortina Bienes y Raices) qui délègue certaines tâches (la sécurité et la propreté). Elle a la charge d’assurer la cohérence générale de l’ensemble. Cette gestion centrale ne veut pas forcément dire qu’il y a un opérateur unique et une grande clarté dans le fonctionnement général. En effet, la gestion de Plaza Carso repose sur un système complexe, comme le montre le schéma ci-dessous.

Schéma 1 : La gestion de Plaza Carso, une organisation complexe et l’omniprésence du Groupe Carso

Schéma 1 : La gestion de Plaza Carso, une organisation complexe et l’omniprésence du Groupe Carso

Le concepteur (Inmuebles Carso) est propriétaire et gestionnaire des bureaux et des commerces (flèches noires), il est également fournisseur de services, via une autre entreprise du Groupe Carso, pour toutes les entités qui composent l’ensemble (flèches en tirets). L’entreprise de gestion administrative, de son côté, gère directement la coordination administrative et l’entretien de certaines parties communes en interne et délègue les services de sécurité et de propreté. Cette dernière est nommée par Inmuebles Carso puis elle peut être révoquée par les copropriétaires lors des assemblées (flèches en pointillés).

Source : enquête de terrain

44L’entreprise Inmuebles Carso, après avoir vendu les appartements, reste propriétaire des bureaux et des commerces dont elle assure une partie de la gestion administrative. Elle nomme également l’entreprise qui sera chargée de gérer les résidences sur le plan administratif, il s’agit en l’occurrence de l’entreprise Cortina Bienes y Raices. Les propriétaires des logements peuvent ensuite changer d’entreprise s’ils le souhaitent lors des assemblées annuelles de copropriétaires. Cortina Bienes y Raices est chargée d’assurer directement la coordination administrative et l’entretien des résidences et, en cogestion, celle des commerces.

45Inmuebles Carso intègre également ce système via les services en réseaux, puisqu’une des branches du groupe (entreprise Telcel) fournit en téléphonie et internet les résidences, les commerces et les bureaux (les locaux étant pré-câblés). L’entreprise est donc copropriétaire, co-gestionnaire et co-fournisseur de services.

  • 30 Les appartements sont pré raccordés au gaz de ville, ce qui est relativement rare à Mexico

46Certains résidents évoquent la question du monopole, de manière ponctuelle, en lien avec les désagréments que cela peut entraîner. Lorena, architecte d’intérieur et résidente de Plaza Carso explique, au sujet du contrat passé entre Inmuebles Carso et la compagnie de gaz de ville30, que les résidents sont : « complètement captifs ! Et d'un service qui n'est pas toujours le meilleur, donc... Mais je comprends aussi que c'est très compliqué que chacun mette son gaz, ce serait chaotique. Je comprends la logique de tout unifier, mais je crois qu’il a manqué l'autre partie, celle des négociations ». En effet, selon elle, le standing des appartements et la situation de monopole des opérateurs privés auraient dû permettre de proposer un service exclusif aux résidents : « ils ont un avantage énorme, donc comme promoteurs immobiliers, ils devraient dire je te donne ce contrat gigantesque (…) juste grâce à mon immeuble, en plus des autres qui vont arriver. Donc, comme entreprise immobilière, ils auraient dû faire une clause : je te donne tout ça à condition que tu fournisses un service « élite plus », peu importe ce que ça veut dire ».

La hauteur invite à de nouvelles pratiques urbaines

  • 31 Entretien avec le responsable administratif, en charge des espaces résidentiels de Plaza Carso, le (...)
  • 32 Entretiens avec des chargées de vente des logements de Plaza Carso, à Mexico le 29 janvier 2015

47Outre la diversité des services qu’il offre, Plaza Carso est également un complexe doté d’un système de sécurité sophistiqué, service fourni par trois types d’acteurs : les agents armés de la police bancaire et industrielle (Policia Bancaria e Industrial) qui dépendent du gouvernement du Distrito Federal et qui sont placés à l’intérieur du centre commercial Plaza Carso, les agents armés de la Police Auxiliaire, placés sur l’esplanade et enfin les agents de sécurité privés du complexe qui sont plutôt situés aux abords des espaces résidentiels (entreprise Servima)31. Cet argument est, selon les chargés de vente des résidences du complexe Plaza Carso, le premier critère qui intéresse les acheteurs32.

  • 33 Satélite et Zona Esmeralda sont définis comme des zones qui abritent de nombreux espaces « résident (...)

48Comme l’explique Guénola Capron (2012, p. 3), le sentiment d’insécurité dépasse la peur du crime ou de la délinquance et influe très fortement sur les relations sociales, les relations de voisinage et de manière générale sur le « rapport à ville ». Les espaces résidentiels sécurisés étudiés à Satélite et Zona Esmeralda33 à la périphérie nord-ouest de Mexico sont plutôt marqués par un paysage architectural horizontal. Cependant, on remarque que de nombreux dispositifs (techniques et humains) sont similaires tels que les caméras de vidéosurveillance ou la présence d’agents de sécurité et les contrôles d’accès aux espaces collectifs. Les entretiens réalisés avec les résidents des tours de Plaza Carso montrent que la verticalité tend à renforcer le sentiment de sécurité. En effet, la proximité entre les logements et les espaces verts collectifs des résidences (situés au pied des tours, encerclés par des murs de plusieurs mètres de hauteur et avec une accessibilité restreinte aux résidents) permet par exemple à certains parents de laisser leurs enfants se déplacer plus librement au sein du complexe.

  • 34 Entretien avec Betty et Marie-Cruz, résidentes de Plaza Carso, le 29 janvier 2015

49La verticalité entraîne également le développement de la marche comme une pratique urbaine nouvelle. Ainsi, Betty et Marie-Cruz, résidentes de Plaza Carso et mères au foyer expliquent, par exemple, que ce complexe « est un concept très utile, pour le moment, pour la tranche de vie »dans laquelle elles sont car elles peuvent accompagner leurs enfants à l’école, faire les courses ou aller au cinéma à pied. La marche est évoquée en lien avec la notion de commodité mais également comme un facteur de distinction, un privilège34. Cela marque une rupture dans la perception des pratiques urbaines, puisque l’étude réalisée par Guénola Capron (2012, p. 6) montrait que : « chez une grande partie des classes moyennes et supérieures mexicaines, se déplacer en voiture est aussi un signe de statut social, comme le montrent nos entretiens : ce sont les pauvres qui marchent à pied ».

50Sur le même plan, l’étude de Catherine Paquette (2010, p. 21) sur deux quartiers sécurisés haut de gamme (Paseo de las Lomas et El Refugio) au sud-ouest du Distrito Federal, montre que « les résidents insistent beaucoup sur les difficultés qu’ils rencontrent pour se déplacer dans la ville, ce qui est pour eux une nécessité car leurs espaces de proximité immédiats, comme ceux de la plupart des quartiers fermés, ne comptent aucun commerce ». Elle ajoute que « pour ces habitants, la notion d’espace de proximité n’a guère de sens et la sociabilité se joue avant tout en dehors du quartier, dans des lieux qui ne sont pas contigus et qui sont situés, pour la plupart, dans l’Ouest et le Sud-Ouest de la ville (écoles privées, clubs de sport et de loisirs, centres commerciaux) ». L’enquête de Guénola Capron (2012, p. 7) montre que la rupture de perception des pratiques urbaines, notamment de la marche, s’est engagée dès l’opération de rénovation urbaine impulsée en 2000 dans le centre-ville de Mexico : « C’est de fait sur la revalorisation de la marche à pied et l’embellissement du centre historique qu’est centrée depuis 2000, et surtout depuis 2006, la politique urbaine de revitalisation du centre à Mexico, à la grande joie des banlieusards et des périurbains qui redécouvrent avec délice leur patrimoine national ».

  • 35 Entretien avec Victor, résident de Plaza Carso dont les bureaux (entreprise de sécurité privée) son (...)

51Ces nouvelles pratiques sont également identifiées à Nuevo Polanco comme des facteurs d’attractivité pour les usagers. A Plaza Carso, en particulier, les résidents décrivent un mode de vie caractérisé par la proximité et « une vie de quartier à l’européenne » selon l’expression de Victor, résident et employé d’une entreprise qui fournit des services de sécurité35.

  • 36 Entretien avec Jorge, résident de Plaza Carso, le 29 mars 2015

52Cette notion de proximité est ressentie à l’intérieur mais aussi à l’extérieur des limites du complexe Plaza Carso. Pour la décrire, Jorge, jeune avocat, explique que : « toute la place devient ta maison, tu finis par connaître tout le monde, à la Europea (épicerie fine de produits européens), ils savent même ce que j'aime »36. Betty, déjà citée plus haut, évoque la proximité commerciale de la manière suivante : « tu fais tout à pied, le supermarché est à côté, comme les Français on y va avec notre petit caddie, dans la ville de Mexico ça ne se fait pas trop normalement. Mais on voit de plus en plus les gens qui habitent à Carso ou aux alentours avec des petits caddies. Maintenant ils les vendent même dans le supermarché ! Très français, n'est-ce pas ? ».

  • 37 Intervention d’Alfonso Salem Slim lors du Real Estate Show 2015

53La commodité, en lien avec ces proximités (commerciales, culturelles, ludiques), est évoquée par tous les résidents et usagers interrogés. Elle est systématiquement reliée à l’intensification de l’offre, offerte par la présence d’autres espaces, généralement mixtes, à proximité (comme le luxueux centre commercial Antara). D’ailleurs, la présence d’autres opérations similaires est envisagée comme une aubaine par les promoteurs eux-mêmes, car elle offre des possibilités de complémentarités37.

Une urbanité à part

  • 38 Entretien avec un urbaniste de Grupo Prodi, dont les bureaux sont situés dans l’une des tours de Pl (...)
  • 39 Lors du Real Estate Show qui s’est tenu en les 21 et 22 avril 2015 à Mexico et qui réunissait les g (...)

54L’environnement de Plaza Carso est marqué par l’omniprésence d’une programmation d’espaces commerciaux (supermarchés, galeries marchandes, etc.) et ludiques (aquarium, musées, théâtre, cinéma) portée par des opérateurs privés. Ce processus est marqué par un positionnement spécifique des acteurs privés : il s’agit d’attirer une population aisée avec une programmation de logements de luxe, de services de commerces et d’espaces récréatifs exclusifs. Selon un urbaniste qui travaille dans une agence impliquée dans le développement urbain de Nuevo Polanco, le projet Plaza Carso s’inscrit dans « un marché immobilier qui a changé : les gens ont les moyens, ils ne veulent plus vivre dans des zones éloignées, ils veulent vivre dans des quartiers centraux avec tous les équipements »38. De fait, ce type de développement est présenté comme un secteur d’avenir par de nombreux promoteurs mexicains39.

55Ce nouveau secteur est marqué par la présence de grandes entreprises de la promotion immobilière nationales et internationales qui interviennent selon leurs capacités, leurs ressources et leur volonté (Ozdirlik, 2010). Ils exploitent les possibilités offertes par la réglementation urbaine et tendent à produire un type d’espaces urbains aux principes d’organisations sociales et spatiales spécifiques.

56À ce titre, l’esplanade, située devant le centre commercial du complexe Plaza Carso, est un lieu particulièrement représentatif des modalités de développement de Nuevo Polanco. Les usages sur cette esplanade sont divers : elle est traversée par des flux d’employés ou par des flâneurs, elle accueille les employés des services en pause (notamment les employés de l’entreprise Limporium en charge de la propreté du complexe), les visiteurs du musée Soumaya et elle rend visible la présence des agents de sécurité.

Photographie 2 : les abords du centre commercial Plaza Carso

Photographie 2 : les abords du centre commercial Plaza Carso

Réalisation personnelle, avril 2015

  • 40 Entretien avec Eduardo Aguilar, ancien coordinateur de l’autorité de l’espace public du gouvernemen (...)

57La fonction de cette esplanade (coprésence d’individus issus de différents horizons socio-professionnels, espace de rencontre, respiration urbaine) est limitée par son statut semi-public. Elle appartient à l’entreprise Inmuebles Carso mais elle « fonctionne » comme un espace public. L’ambiguïté de son statut est résumée ainsi par l’ancien coordinateur de l’autorité de l’espace public du Distrito Federal40 : « c’est une antichambre du reste du développement immobilier ».

58Pour Claire Rossignol, ces espaces semi-publics qui sont les « nouveaux espaces de la ville contemporaine » posent question : peuvent-ils créer urbanité et sociabilité, dans la mesure où ils sont juridiquement privés et que leurs propriétaires sont en droit d’y appliquer « un contrôle drastique de leurs usages et de leurs accès » (Rossignol, 2014, p. 94) ? D’une part, « ils peuvent être considérés comme espaces (…) potentiellement générateurs d’une sociabilité voire d’une urbanité (Rossignol, 2014, p.102), mais d’autre part, ils sont soumis à des règles, « sui generis et élaborées de manière ad hoc » (Giglia, 2013, p.31), imposées par les opérateurs privés qui en ont la charge.

59Ces espaces au statut indéfinis caractérisent toute l’ambivalence des grands projets urbains verticaux : conçus à l’échelle de l’îlot, ils se placent dans une posture de déni ou de compétition vis à vis de l’environnement immédiat. Ainsi, ils tendent à produire des espaces potentiellement fonctionnels à l’échelle de l’îlot mais ils sont aussi générateurs de dysfonctionnements urbains et de processus d’exclusion pour leur environnement immédiat.

Conclusion

60Plaza Carso se pose comme l’emblème, pour l’ensemble de la rénovation urbaine de Nuevo Polanco, de l’urbain sélectif, attractif et intense. Il doit sa réalisation à un contexte politique et économique spécifique marqué par une recomposition de l’action collective urbaine. En effet, les grands projets urbains mexicains comme Plaza Carso sont le fruit de politiques et de règlementations urbaines facilitatrices à l’échelle fédérale et locale. Ils sont également impulsés par la montée en puissance des entreprises de promotion immobilière, dans la conception, la production et la gestion urbaine.

61Ces opérations traduisent une vision de l’aménagement qui mise sur les grandes tendances mondiales issues du développement durable et de l’innovation pour assurer, au sein d’un secteur compétitif, l’urbanité des opérations. Dans ce contexte, la verticalité du bâti se pose comme l’architecture de prédilection, pour les acteurs privés et publics de la ville mexicaine, comme en témoigne les projets tels que Nuevo Polanco, le Corridor Reforma et Santa Fe à Mexico. Elle correspond à l’image d’un urbanisme de la modernité, d’une appartenance à une esthétique mondialisée mais elle est aussi utilisée comme le vecteur de nouveaux usages et comportements.

62Cette double fonction de la verticalité des opérations (image et usages) caractérise les nouvelles tendances de la production de la ville : la réussite d’un grand projet urbain est conditionnée par la question du vécu, c’est-à-dire du fonctionnement, de la gestion interne et des usages qu’il génère. Pour les opérateurs immobiliers il s’agit de veiller à la qualité urbaine générée par l’opération avant, pendant et après la réalisation du projet. Cela se traduit par l’établissement et le maintien d’un micro ordre local, garant de la qualité de l’environnement urbain, de l’offre commerciale et ludique, du confort des déplacements, etc. Les micro ordres locaux questionnent l’équilibre des systèmes de régulations et de coopérations ad hoc entre les acteurs privés et publics dans un contexte ou la planification urbaine ne dépend pas exclusivement de l’autorité publique. Ils produisent un ensemble de normes et de règles tacites et légales, spécifiques et générales qui s’appliquent aux résidents et aux usagers au sein des opérations urbaines (dans les espaces semi publics, collectifs, au sein de la copropriété…).

63Ces systèmes locaux, marqués par une gestion urbaine spécifique, reposent sur un ensemble d’acteurs dont les intérêts (économiques, politiques, promotionnels) convergent à un moment donné. L’une des questions que cela pose est celle de la pérennité de l’équilibre ainsi crée : que se passe-t-il lorsque l’une des parties prenantes, garante du fonctionnement ou de l’image de l’opération, se retire du jeu d’acteurs en présence ?

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Notes

1 À partir de la réflexion engagée dans le cadre du colloque international dédié à la ville verticale, organisé en novembre 2016 à l’Université Lyon 2

2 Site internet de la SEDUVI http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/quienes-somos

3 Les chiffres sont issus du recensement 2010 de l’Institut National de Statistiques et de Géographie. La ZMCM se déploie sur trois États : le Distrito Federal, des municipalités adjacentes de l’État de Mexico et d’une municipalité de l’État d’Hidalgo. La ZMVM se compose du Distrito Federal, de plus de 59 communes de l’Etat de Mexico et de 29 communes de l’Etat d’Hidalgo.

4 Carlos Slim est un homme d’affaire mexicain classé parmi les plus importantes fortunes mondiales. Il possède des entreprises dans de nombreux secteurs tels que la téléphonie ou l’immobilier.

5 Voir notamment l’article d’Angela Giglia intitulé Entre el bien común y la ciudad insular: la renovación urbana en la Ciudad de México, qui analyse le contexte des actions institutionnelles pour la rénovation du centre-ville de Mexico et les effets sur les usages et appropriation dans l’espace public (Giglia, 2013).

6 Le macro lot désigne un ensemble réalisé sur un îlot entier, composé de programmes différents et orchestré généralement par un opérateur immobilier coordinateur.

7 Données empiriques issues des documents de promotion dont la revue mexicaine Real Estate Market and Lifestyle et d’entretiens avec des promoteurs immobiliers investis dans le développement de Nuevo Polanco (entreprise Abilia et Inmuebles Carso).

8 Certains noms n’apparaissent pas, en particulier pour certains professionnels interrogés qui ont préféré l’anonymat. Pour les résidents, seuls les prénoms sont utilisés afin de faciliter la lecture de l’article.

9 Croissance économique qui a impliqué selon Gustavo Garza des échanges commerciaux avec les Etats-Unis d’Amérique et le développement des villes frontalières (Garza, 2002, p.10).

10 L’étude concerne, en particulier, le méga projet Santa Fe et le corridor Reforma.

11 Projet « Miyana » porté par le groupe Gigante (construction et promotion immobilière).

12 Informations issues de la gazette officielle du Distrito Federal, 15 juillet 2010, n°883

13 Agenda politique pour la période 2013-2018 de la SEDUVI

14 Entretien avec Alicia Silva, directrice de Revitaliza Consultores, le 08 décembre 2014.

15 Entretien avec Felipe Flores Hernández président de l’IMEI jusqu’en 2015 et actuel directeur des opérations de la Torre Mayor (gratte-ciel mexicain de 225m), le 27 novembre 2014.

16 Claire Rossignol, dans sa thèse de doctorat, définit l’urbanité au prisme d’une approche socio-spatiale qui l’envisage comme la rencontre entre des interactions sociales et un milieu particulier (la ville) et qui désigne la capacité des individus à se côtoyer et à établir des relations en milieu urbain.

17 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, 26 mai 1997

18 Le PRI revient finalement au pouvoir en 2012 avec le candidat Enrique Peña Nieto qui était gouverneur de la Ville de Mexico de 2005 à 2011

19 Entretien avec Lorena, résidente de Plaza Carso, le 17 février 2015

20 General Motors est un important constructeur automobile américain

21 Alfonso Salem Slim dans un entretien pour le magazine Real Estate and Lifestyle en 2014.

22 Entretien avec Lisbeth Ortiz, chargée de projet de l’entreprise Abilia, le 18 décembre 2014.

23 Entretien avec la chargée de mission de la SEDUVI, coordinatrice du projet de plan masse, le 20 janvier 2015.

24 Présentation du projet de Plan Masse (version résumée), SEDUVI, mars 2014

25 Le Programme Partial de Développement Urbain, par exemple a une valeur juridique opposable

26 Entretien avec un urbaniste en charge du diagnostic urbain préalable à la réalisation du plan masse, le 13 janvier 2015.

27 Entretiens réalisés avec les équipes du diagnostic et du plan masse du secteur (géographes, anthropologues, urbanistes, architectes et économistes), étude commandée par la SEDUVI de janvier à mai 2015.

28 Entretien avec Alfonso Salem Slim, président d’Inmuebles Carso, le 21 janvier 2015

29 D’autres constructions sont généralement associées à l’ensemble Plaza Carso dont des futures tours de logements situées au nord de la parcelle.

30 Les appartements sont pré raccordés au gaz de ville, ce qui est relativement rare à Mexico

31 Entretien avec le responsable administratif, en charge des espaces résidentiels de Plaza Carso, le 18 février 2015

32 Entretiens avec des chargées de vente des logements de Plaza Carso, à Mexico le 29 janvier 2015

33 Satélite et Zona Esmeralda sont définis comme des zones qui abritent de nombreux espaces « résidentiels fermés et sécuritaires (pas seulement sécurisés) s’adressant à une clientèle disposant d’un pouvoir d’achat plutôt élevé » (Capron, 2012, p. 54)

34 Entretien avec Betty et Marie-Cruz, résidentes de Plaza Carso, le 29 janvier 2015

35 Entretien avec Victor, résident de Plaza Carso dont les bureaux (entreprise de sécurité privée) sont situés à Antara, le 04 février 2015

36 Entretien avec Jorge, résident de Plaza Carso, le 29 mars 2015

37 Intervention d’Alfonso Salem Slim lors du Real Estate Show 2015

38 Entretien avec un urbaniste de Grupo Prodi, dont les bureaux sont situés dans l’une des tours de Plaza Carso, le 20 janvier 2015

39 Lors du Real Estate Show qui s’est tenu en les 21 et 22 avril 2015 à Mexico et qui réunissait les grandes entreprises de promotion immobilière nationales, la session introductive était dédiée aux défis et à la portée des développements immobiliers mixtes (the challenges and scopes of mixed-uses developments) avec trois intervenants dont Alfonso Salem Slim qui vantaient les mérites de ce nouveau produit.

40 Entretien avec Eduardo Aguilar, ancien coordinateur de l’autorité de l’espace public du gouvernement du Distrito Federal, le 12 janvier 2015.

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Table des illustrations

Titre Figure 1 : Les différentes échelles administratives du territoire
Crédits Réalisation de l’auteur
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Titre Photographie 1 : La voie de chemin de fer au premier plan, la congestion du trafic à droite et le musée Soumaya à gauche
Crédits Réalisation personnelle, avril 2015
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Titre Schéma 1 : La gestion de Plaza Carso, une organisation complexe et l’omniprésence du Groupe Carso
Légende Le concepteur (Inmuebles Carso) est propriétaire et gestionnaire des bureaux et des commerces (flèches noires), il est également fournisseur de services, via une autre entreprise du Groupe Carso, pour toutes les entités qui composent l’ensemble (flèches en tirets). L’entreprise de gestion administrative, de son côté, gère directement la coordination administrative et l’entretien de certaines parties communes en interne et délègue les services de sécurité et de propreté. Cette dernière est nommée par Inmuebles Carso puis elle peut être révoquée par les copropriétaires lors des assemblées (flèches en pointillés).
Crédits Source : enquête de terrain
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Titre Photographie 2 : les abords du centre commercial Plaza Carso
Crédits Réalisation personnelle, avril 2015
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Pour citer cet article

Référence électronique

Lorraine Peynichou, « La verticalisation de Mexico : une nouvelle forme d’urbanité ? Le cas de Plaza Carso à Nuevo Polanco », Géocarrefour [En ligne], 91/2 | 2017, mis en ligne le 15 janvier 2017, consulté le 24 juin 2017. URL : http://geocarrefour.revues.org/10131 ; DOI : 10.4000/geocarrefour.10131

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Auteur

Lorraine Peynichou

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Droits d’auteur

© Géocarrefour

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